W010695 Дипломная работа Использование различных подходов к оценке рыночной стоимости двухкомнатной квартиры г. Бирск

                                                         ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 3

1 ЗНАЧЕНИЕ И СТРУКТУРА ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ 5

1.1 Классификация объектов недвижимости 5

1.2 Стоимость недвижимости и ее основные виды 9

1.3 Особенности становления цены на рынке недвижимости 11

1.4 Рынок жилья в России на сегодняшний день 13

2 МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ  СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 17

2.1 Информационное обеспечение оценки недвижимости 17

2.2 Правовые основы оценки рыночной стоимости недвижимого имущества 21

2.3 Подходы, используемые при оценке недвижимости 26

2.3.1 Оценка стоимости недвижимости доходным подходом 28

2.3.2 Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом 31

2.3.3 Оценка стоимости недвижимости затратным подходом 33

3 ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 36

3.1 Применяемые Федеральные Стандарты Оценки (ФСО) 36

3.2 Изучение рынка недвижимости 37

3.3 Описание объекта оценки 44

3.4 Определение рыночной стоимости объекта сравнительным подходом 46

3.5 Определение рыночной стоимости объекта затратным подходом 48

3.6 Согласование результатов оценки 49

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 53

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 56

ПРИЛОЖЕНИЕ А

ПРИЛОЖЕНИЕ Б

       ВВЕДЕНИЕ

       Оценка стоимости недвижимости – это одно из важнейших условий принятия эффективных управленческих решений при управлении недвижимым имуществом. Чем точнее определена стоимость недвижимости, тем средства покупателя используются эффективнее, тем более обоснованная цена, назначаемая собственником или управляющим при продаже недвижимости, внесении ее в уставной капитал, залоге или сдаче в аренду.

       Оценочный институт развивался в строгом соответствии с теорией развития экономических институтов, т.е. первоначально сложилась неформальная система правил в сфере оценочной деятельности (период 1991-1998г. г.) и только потом данные правила были сформированы в Федеральном законе № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что свидетельствуют об эволюционном развитии данного института.

       На данный момент на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.

       В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т. д.

       Рыночная стоимость объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно одинаковых объекта. Даже когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться друг от друга.

       Всем известно, что цены на недвижимость на российском рынке очень высокие, будь это вторичное жилье или квадратные метры в невострое. Для большинства людей, имеющих стабильный средний заработок, приобрести в собственность квартиру практически невозможно. Копить на такое приобретение придется долгое количество лет, а решение жилищного вопроса ни у кого не получается отложить на десятки лет, а также высокая стоимость арендной платы за жилье подталкивает людей на ипотечное кредитование для покупки недвижимого имущества.

       Важность темы дипломной работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости. В соответствие с целью выпускной квалификационной работы были поставлены следующие задачи:

       - определить сущность недвижимости и выявить основные этапы оценки недвижимости;

       - делать выводы о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта оценки.

       Объектом оценки квалификационной работы является 2-х комнатная квартира по адресу: Республика Башкортостан, город Бирск, улица Комарова, дом 44, корпус А, квартира 2.

       Структура работы состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы. В первой главе рассматриваются особенности становления цены и виды стоимости недвижимости, во второй главе описаны теоретические основы оценки недвижимости, в третьей - рассчитывается рыночная стоимость объекта недвижимости, проводится согласование результатов оценки.    

       1 ЗНАЧЕНИЕ И СТРУКТУРА ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ

1.1 Классификация объектов недвижимости

       Объектом недвижимости может считаться товар, который неразрывно связан с земельным участком, на котором он расположен. Абсолютно любое его перемещение обязательно повлечет за собой разрушение и утрату рыночной стоимости.

       Классификация объектов недвижимости по методу "дерева признаков", удобна для проведения оценки недвижимости с учетом главных особенностей, свойственных каждой группе, например, нюансов товарооборота, масштабов и структуры рынков, в рамках которых производятся операции по купле-продаже объектов и т.п.

       По такой классификации объекты недвижимости могут подразделяться:

а) по функциональному назначению:

- земельные участки, предназначенные для застройки;

- природные комплексы (для эксплуатации);

- постройки;

- комнаты и квартиры;

- здания и помещения под магазины и офисы;

- частные жилые дома, дачи, коттеджи в пригороде (с земельными участками);

- производственные помещения, склады;

- прочие.

б) по происхождению:

- земельные массивы;

- отдельные земельные участки;

- комплексы зданий и сооружений;

- жилые многоквартирные дома;

- жилые одноквартирные дома (особняки, коттеджи).

в) по масштабу:

- подъезд (секция);

- этаж в подъезде;

- квартира;

- комната;

- летняя дача;

- комплекс административных зданий;

- здание;

- помещение или части зданий (секции, этажи).

г) по готовности к эксплуатации:

- готовые объекты;

- объекты, требующие капитального ремонта или реконструкции;

- объекты, требующие завершения строительства.

       Есть другие подходы к классификации.

       Классификация, указанная в новом стандарте Российского общества оценщиков для оценки недвижимости, учитывает условия, которые необходимы для проведения операций с недвижимостью.

       Приводим пример признаков классификации:

       1. Назначение. Свободные земельные участки (под застройку или другие цели); природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации, постройки: для жилья, для офиса, для торговли и сферы платных услуг, для промышленности, прочие.

       2. Масштаб. Земельные массивы, отдельные земельные участки, комплексы зданий и сооружений, жилой дом многоквартирный, жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж), секция (подъезд), этаж в секции, квартира, комната, летняя дача, комплекс административных зданий, здание, помещение или части зданий (секции, этажи).

       3. Готовность к использованию. Готовые объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта, требующие завершения строительства.

       Для оценки стоимости объекты, а именно: земельные участки, здания, сооружения можно поделить на две категории:

- неспециализированная недвижимость;

- специализированная недвижимость.

       Специализированной недвижимостью считаются такие объекты, которые по причине специфики их использования крайне редко оказываются в продаже на открытом рынке для дальнейшего их профильного использования. Исключением можно считать продажу таких объектов как часто действующего бизнеса. Такой, специальный, характер недвижимости, определяется особенностями ее конструкции, местом расположения, специализацией, размерами или сочетанием перечисленных факторов.

       Та недвижимость, на которую существует постоянный спрос на открытом рынке, считается неспециализированной. Такая недвижимость свободно покупается, продается, сдается в аренду. Ее используют как в прямых целях, так и как объект инвестирования, развития, вложения средств.

       Собственно использование различных классификаций недвижимости по самым разнообразным признакам и критериям повышает эффективность и объективность процесса исследования рынка недвижимости. С помощью таких классификаций облегчается и упрощается разработка методов оценки недвижимости и их применение. При классификации определяются группы недвижимости, которые идентичны по функциональным признакам. Такой подход способствует объективной оценке недвижимости.

       Оценка недвижимости является актуальной в настоящее время. Поэтому для примера поэтапной оценки взята жилая недвижимость.

       Первый этап в процессе оценки: поставить задачу и заключить договор на оценку объекта, разработать план оценки. Оценку можно начать с изучения свойств объекта недвижимости. Далее определим объем оцениваемых имущественных прав, потому как заказчик может иметь определенную долю в партнерстве или только право на аренду, собственность может быть обременена залогом, закладной, арендой, ипотекой и другими ограничениями (обременениями). Определить дату оценки, так как рынок и рыночные условия могут изменяться со временем, поэтому целый процесс анализа разбора информации обязан быть привязан к конкретной дате. Нужно определить цель оценки для заказчика (страхование объекта, его продажа или получение ипотеки под его залог), раскрыть ограничительные условия. Ограничительные условия могут касаться объема представленной заказчиком информации, возможности досконального визуального осмотра объекта.

       Второй этап: анализ и сбор адекватной рыночной информации, вынесение выводов условного варианта наилучшего использования собственности, изучения факторов спроса и предложения. Эта информация должна включать общие факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта, недвижимости на региональном уровне, особая информация о факторах, воздействующих на местном уровне и конкретная информация об особенностях оцениваемого участка и находящихся на нем улучшений, воздействующих на стоимость объекта. На рынке недвижимости на данный момент представлены офисные здания, жилые квартиры и комнаты, помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Нужно учитывать региональные особенности рынка недвижимости.

       Третий этап: выполнение расчетов на основе выбранных подходов и методов оценки. Сравнительный подход в оценке недвижимости занимает, вернее всего, центральное место. Рыночный подход не связан с оценкой прошлых затрат и их приспособлениям к изменениям условий к современному уровню цен, также не связан с необходимостью делать долгосрочные прогнозы или ссылаться на них как, например, при использовании доходного подхода. Сравнительный подход, базируется на принципе «здесь и сейчас», представляется наиболее реальным, потому как отчетливо показывает текущую рыночную ситуацию. Анализируется рынок среднерыночных стоимостей. Главным элементом подхода считается подбор объектов-аналогов и сравнение их (методом регрессионного анализа, количественных корректировок и другими методами) с оцениваемым объектом. В рамках сравнительного подхода выделяют метод прямого сравнительного анализа продаж, который заключается в поочередном исполнении последующих действий.

1.2 Стоимость недвижимости и ее основные виды

       Основные виды стоимости недвижимости сами по себе не показатель основных критериев  и  не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: присутствие  стоимости зависит только от желания людей,  при этом необходимо наличие покупательной способности, а также полезности и относительной дефицитности.

       Спрос — количество данного товара или услуг, находящее на общем рынке платежеспособных покупателей.

       Полезность — способность имущества (недвижимости, товара и т.п.) удовлетворять некоторые потребности человека.

       Дефицитность — ограниченность предложения по какому – либо товару .

       Право отчуждаемости объектов – это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. являться  товаром.

       В условиях рынка выделяют несколько видов  стоимости недвижимости:

       -  рыночная  – это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые явно хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;

       - потребительская (в использовании) – это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;

       - инвестиционная –  это стоимость  любого оцениваемого объекта для специфического инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;

       - страховая – рыночная стоимость объекта, определяемая для целей страхования; обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость;

       - замещения  – это стоимость абсолютно нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования;

       - восстановительная  – это стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта;

       - залоговая  –стоимость  рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования;

       - ликвидационная –  это стоимость при вынужденной продаже, она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы для получения самой наилучшей цены;

       - для налогообложения  – применяется стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и которая рассчитывается в соответствии с положениями нормативных правовых актов - это рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости, по всей Российской Федерации  используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной стоимости;

       - утилизационная  –  стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

       - действующего предприятия  –  стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства, при этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.

       Тем меньше вероятность ошибки при принятии решений в области управления недвижимостью, чем ближе полученное в процессе оценки значение стоимости объекта к настоящему. Следовательно оценке должен предшествовать системный анализ параметров и характеристик объекта, а также факторов внешней среды.

1.3 Особенности становления цены на рынке недвижимости

       Рынок недвижимости Российской Федерации, как и любая другая сфера экономических отношений, имеет ряд своих особенностей, делающих его не похожим на других. Данный рынок является неоднородным, а каждый объект недвижимости единственным в своем роде. Существуют определенные проблемы, которые связанны с управлением при решении экономических и юридических проблем с рассматриваемыми объектами недвижимости. И, не смотря на бессрочность земель и многих зданий и сооружений, на рынке недвижимости всегда существуют риски, связанные с природными катаклизмами и возможной полной утратой объектов недвижимости. Следовательно с указанными особенностями рынка недвижимости, существует определенный порядок, который формирует цены на объекты недвижимости, который в отдельных случаях отменяет все законы экономической теории.

       Сумма денежных средств является ценой на объект недвижимости, которую готов уплатить покупатель за него и на которую согласен продавец. Цену формирует сам продавец с учетом его реальной стоимости, суммы предыдущих сделок и ожиданий других участников рынка. Таким образом, в зависимости от условий продавца и реальной оценки рынка недвижимости, формируется две цены объекта: цена предложения и цена спроса, в равновесии которых и заключается основная особенность указанного рынка.

       Равновесная цена сделки – это цена на объект недвижимости, которая удовлетворяет желаниям и продавца, и покупателя. Равновесная цена на рынке недвижимости достигается редко за счет уникальности его объектов; чаще равновесие складывается за счет установления общих цен посредством нескольких сделок, однако и тут могут быть значительные изменения. В этой ситуации существует понятие «ценовой лаг» - это интервал цен, в котором объект недвижимости может найти своего покупателя.

       Существует временной лаг (время позиционирования) – период времени с момента выставления продавцом объекта недвижимости на рынок и по момент оплаты его покупателем и подачей документов на регистрацию сделки. Этот показатель отражает ликвидность объектов недвижимости. Временной лаг зависит чаще всего от состояния экономики в регионе, от степени занятости населения и уровня его доходов. Например, при общей макроэкономической неблагоприятной обстановке в стране (росте процентных ставок, предкризисные ситуации), владельцы объектов недвижимости не снижают цены, а оставляют их на прежнем уровне, таким образом увеличивая время позиционирования и снижая ликвидность объектов.

       В некоторых случаях уровень цен на недвижимость может колебаться и в зависимости от времени года. Под конец года цены растут в связи с увеличением выдачи субсидий и осуществления государственных программ по расширению жилья (увеличивается спрос – возрастают цены); весной и летом в периоды отпусков покупательная способность населения падает вместе со спросом на недвижимость, следовательно, чаще всего цены на нее понижаются. Все профессиональные участники рынка недвижимости знают о таких особенностях указанной сферы, и потому могут выгодно заключать сделки и вкладывать деньги.

       Особый порядок установления цен существует на квартиры в новостройках. Цены формируются непосредственно застройщиком, их уровень зависит от степени готовности объекта, а потому, купив объект недвижимости на начальных этапах строительства жилого дома, можно выиграть порядка 60% прибыли по сравнению с покупкой квартиры на вторичном рынке жилья!

       1.4 Рынок жилья в Российской Федерации на сегодняшний день

       В настоящее время жилая недвижимость играет важную роль в развитии экономики Российской Федерации. При этом состояние отечественного рынка жилья оказывает существенное влияние на уровень жизни населения страны и ее регионов. На протяжении длительного времени одним из самых острых вопросов в социальной политике Российской Федерации остается проблема обеспечения граждан доступным жильем, отвечающим современным требованиям и существующим нормативам. 7 мая 2012 г. Президентом Российской Федерации подписан указ «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг». Указ обязывает Правительство Российской Федерации обеспечить до 2018 года: снижение показателя превышения среднего уровня процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту (в рублях) по отношению к индексу потребительских цен до уровня не более 2,2 процентных пункта; увеличение количества выдаваемых ипотечных жилищных кредитов до 815 тыс. в год; создание для граждан Российской Федерации возможности улучшения жилищных условий не реже одного раза в 15 лет; снижение стоимости одного квадратного метра жилья на 20 % путем увеличения объема ввода в эксплуатацию жилья экономного класса; и до 2020 года: предоставление доступного и комфортного жилья 60 % российских семей, желающих улучшить свои жилищные условия». На сегодняшний день развитие рынка недвижимости, в том числе жилой зависит от принятия решений, основанных на его анализе.

       В 2015 году по отношению к 2010 году ввод в действие общей площади жилых домов увеличился на 43,5 %, а по отношению к 2000 году на 176,6 %. Несмотря на общий рост объемов ввода жилья в Российской Федерации, недвижимость по-прежнему остается все менее доступной для широких слоев населения.

       В первую очередь это связано с достаточно высоким уровнем цен на жилую недвижимость в Российской Федерации и низким уровнем доходов значительной части населения страны.

       В то же время российское государство отличается достаточно узким набором используемых инструментов жилищной политики. Приоритетом до настоящего время являлось приобретения жилья в собственность гражданами и повышению доступности такого жилья с помощью ипотечных кредитов и различных форм субсидий, предоставляемых государством. В настоящее время приобретение жилья на рынке с помощью ипотечного кредитования доступно только 27 % семей. Планируемое на 2020 год целевое значение данного показателя для 60 % семей может быть достигнуто только при реализации благоприятного сценария развития (рост реальных доходов населения, снижение стоимости денег и уровня инфляции, улучшение условий ипотечного кредитования, расширения сектора строительства жилья эконом класса).

       Как уже отмечалось ранее, одной из ключевых проблем при реализации программ обеспечения населения Российской Федерации жильем является его доступность по ценам. На формирование цен на рынке жилья оказывают влияние многие факторы, в первую очередь спрос и предложение, уровень заработной платы, курс доллара и др.

       Таким образом, ситуация как в целом по Российской Федерации, так в частности по Республике Башкортостан свидетельствует о росте цен и о снижении спроса и покупательной способности. Это связано в первую очередь с нестабильной экономической ситуацией в стране, с ростом цен, с ослаблением национальной валюты. Чтобы выйти на показатель 35 кв.м. на человека, Российской Федерации требуется увеличить объем жилищного фонда в 1,5 раза. А если принять во внимание необходимость замещения аварийного, ветхого, морально устаревшего и недостаточно благоустроенного жилья, то объем необходимого строительства должен составлять 70–80 % имеющегося жилищного фонда. Решение такой задачи не может быть обеспечено до 2030 года в условиях недостаточного экономического роста в стране и связанных с ним ограничений доходов в экономике. В связи с чем возникает необходимость в выборе приоритетов. Накопленный дефицит восстановительных инвестиций в жилищной сфере определяет необходимость выделить в качестве такого приоритета — улучшение качества жилищного фонда и повышения уровня благоустройства имеющегося жилья, в том числе и замещения аварийного, ветхого и морально устаревшего.1

       Данные по строительству жилья включают в себя индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и многоквартирные дома. Для оценки перспектив развития девелоперов2 нас интересует динамика строительства многоквартирных домов, на долю которых приходится около 60% всего объема жилищного строительства Российской Федерации. В 2016 в России было построено 48 млн. кв. м жилья в многоквартирных домах. При средней площади квартиры 53 кв. м в Российской Федерации ежегодно строится около 900 тыс. квартир.

______________________________________

1 Маградзе М. В. Статистический анализ рынка жилой недвижимости в России // Молодой ученый. — 2016. — №17. — С. 438-442.

2 Это одна из специализаций профессионала по операциям с недвижимостью (риэлтера).

Это составляет 2% прироста к общему количеству квартир в России, которое мы оцениваем в 40 млн. единиц и рассчитываем, как городское население (108 млн. чел) к среднему размеру семьи из 2-х человек.

Объемы жил. строительства в России (млн. кв. м)

Иточник: Росстат

Кол-во построенных квартир за год

Источник: Росстат

Разница в ценах между вторичным и первичным рынком жилья в России

Источник: Росстат

       2 МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ  СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

       2.1 Информационное обеспечение оценки недвижимости

       Наличие необходимой информации для оценки недвижимости, можно разделить на внешнюю и на внутреннюю. Сбор и анализ внешней информации проводится в следующей последовательности: общая, специальная. Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это информация описательного характера, которая используется непосредственно для определения величины рыночной стоимости. Специальная информация представлена в виде цифр, используемых для расчетов в том или ином методе.

       Формирование массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследования общего состояния национальной экономики.