V007761 Курсовая работа Совершение сделок с земельными участками

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 3

1. Общая характеристика сделок с земельными участками 5

1.1. Земельный участок как объект сделки 5

1.2. Понятие сделки с земельными участками, получение согласия на их совершение 13

2. Характеристика некоторых сделок с земельными участками 24

2.1. Договор купли-продажи земельного участка 24

2.2. Договор аренды земельного участка 25

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 29

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 31

ВВЕДЕНИЕ

Сделка - одна из наиболее древних правовых конструкций. В современных условиях, характеризующихся демократизацией всех сфер общественной жизни России, развитием рыночной экономики, преобладанием имущественных отношений над всеми остальными общественными отношениями, значительно возросла роль сделки как способа правового регулирования отношений субъектов земельного оборота.

Правовая дефиниция земельного участка является одним из фундаментальных понятий современной отрасли земельного права. Помимо системообразующей функции в собственно земельном праве определение земельного участка выступает компонентой определения объекта недвижимости в гражданском законодательстве. Изменения, которым подвергается это определение в рамках реформирования отрасли земельного законодательства, служат своеобразным индикатором предлагаемого законодателем вектора развития этой отрасли. Неоднократно в литературе освещался вопрос надлежащей правовой конструкции этого понятия. Дуализм земли как объекта правового регулирования закреплен в принципах земельного права. Ультимативный приоритет закрепляется за пониманием земли как земельного ресурса, невосполнимого и необходимого будущим поколениям, над восприятием земли в качестве объекта недвижимости, т.е. объекта, находящегося в гражданском обороте и трансформируемого сообразно выгоде участников оборота Среди наиболее характерных тенденций в исследовании земельного участка как объекта земельного права следует выделить точку зрения О.И. Крассова, который подвергает критическому анализу представления о земельном участке как о гражданско-правовой вещи . Им же сформулированы критерии юридического понятия земельного участка: границы и местоположение . Н.Н. Бочаров, исследуя актуальное законодательство, раскрывает понятие и сущность правового режима земельного участка как объекта права собственности граждан . А.П. Ушакова, наряду с собственно земельными участками, к объектам правового регулирования относит территории и земли общего пользования . А.П. Анисимов подвергает критике установление возможности рассмотрения части земельного участка в качестве самостоятельного объекта недвижимости . В.А. Болдырев и В.А. Сысоев, проведя системный законодательный анализ, приходят к мотивированному выводу о том, что оценка части земельного участка как самостоятельного объекта внедоговорного охранительного гражданского правоотношения невозможна .

Объект исследования состоит из правовых отношений, регламентирующих вопросы совершения сделок. Предмет исследования составляют правовые норм, регулирующие земельно-правовые сделки.

Цель работы заключается в исследовании особенностей совершения сделок с земельными участками. Для достижения поставленной цели были определены следующие задачи:

1. определить понятие земельного участка,

2. рассмотреть понятие сделок с земельными участками, особенности получения согласия на их совершение,

3. охарактеризовать договор купли-продажи и аренды земельного участка.

Для написания работы использовались методы анализа и сравнения.

Работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованной литературы.

1. Общая характеристика сделок с земельными участками

1.1. Земельный участок как объект сделки

Легальное определение земельного участка является динамичным, что, безусловно, весьма негативно сказывается на устойчивости земельного оборота в Российской Федерации. Земельный кодекс 2001 г. в п. 2 ст. 6 давал определение земельному участку как объекту земельных отношений следующим образом: часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке . Сведения о площади, местоположении земельных участков, об их количественных, качественных, экономических и иных характеристиках вносились в соответствии с положениями Федерального закона от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» в документы государственного земельного кадастра на основании материалов геодезических и картографических работ, землеустройства, лесоустройства, иных обследований и изысканий . Закон утратил силу в мае 2008 г.

Действующее в настоящее время определение земельного участка дано ст. 11.1 ЗК, которая указывает, что это часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Наряду с утратой определением включения в него почвенного слоя, данная конструкция своим бланкетным характером стала корреспондировать только с положениями федеральных законов. Почвенный либо иной поверхностный слой земли очевидно является одним из определяющих факторов целевого назначения земельного участка наряду с иными экономическими и картографическими данными. Включение почвы в описание земельного участка, указание на ее ценность - это установленное законом препятствие к изменению правового режима земельного участка при его застройке. Почва определяет ценность земель сельскохозяйственного назначения, запрещенных к отчуждению в собственность иностранцам. Отсутствие в описании земельного участка его ключевого свойства - воспроизводство жизни - действительно низводит значение участка до обыкновенной недвижимой вещи. Вместе с тем разница между ними очевидна и на сегодняшний день непреодолима технологическими возможностями: иные объекты недвижимости воспроизводимы самим человеком, а земельный участок - сам основа к воспроизводству жизни. Другая недвижимость может быть повторена, а земельный участок невоспроизводим.

Действующее определение земельного участка корреспондирует со ст. 38, 39 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»  (ред.2016 года), регулирующими процедуру установления местоположения границ земельного участка и их согласования.

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» дано новое определение земельному участку, вступающее в силу, как и большинство новаций этого Закона, с 1 марта 2015 г. . Новое определение, включенное в ст. 6 Земельного кодекса, постулирует земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК прав на землю, который является недвижимой вещью. Земельный участок представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Определение земельного участка через характеристики индивидуализации для земельного права России является новацией. Индивидуализация земельного участка иными, нежели установление местоположения границ, средствами не может не восприниматься критически. Фактически выработка средств индивидуализации земельного участка законодательной властью передана непосредственным правоприменителям. Представляется, что первыми с проблемой индивидуализации земельного участка иными средствами, нежели формирование межевого дела, соприкоснутся суды. В этой связи важно отметить, что до вступления в силу рассматриваемых изменений Закона издан Приказ Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» , определяющий виды разрешенного использования формируемых земельных участков. С даты вступления в силу Приказа - 24 декабря 2014 г. - разрешенный вид использования становится закрепленным унифицированным свойством формируемого земельного участка. Разрешенный вид использования как характеристика земельного участка используется и в настоящее время, но не является унифицированным. Разнообразие Правил землепользования и застройки, финальной датой принятия которых выступает декабрь 2014 г., для всех публичных образований страны влекло и разнообразие разрешенных видов использования. Наличие федерального нормативного правового акта привносит унифицирующий и дисциплинирующий характер в реализацию полномочий органами местного самоуправления и городами федерального значения.

Рассматриваемое определение земельного участка находится в прямом соответствии с положением гражданского законодательства, относящим земельные участки к недвижимым вещам, недвижимому имуществу в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее – ГК РФ). Иными свойствами, нежели недвижимость, непосредственно Земельный кодекс земельный участок не наделяет. Определение не содержит закрепления за земельным участком его свойства расположения в пространстве в границах; не указывает на свойство земельного участка иметь поверхность, в том числе плодородный слой почвы. Оно не наделяет земельный участок свойствами целевой принадлежности и разрешенного использования. Такое определение земельного участка находится в прямом противоречии с основополагающими принципами земельного законодательства, установленными в ст. 1 Земельного кодекса.

 Первый принцип закрепляет учет значения земли как основы жизни и деятельности человека. Он исходит из дуалистичного представления о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.

 Второй принцип земельного законодательства закрепляет приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества. Не исключено понимание земельного участка этими принципами для целей застройки как объекта недвижимости, а для целей сельского и лесного хозяйства - как природного объекта, охраняемого в качестве важнейшей составной части природы.

Совокупность двух первых принципов земельного права, находящихся в смысловом единстве определения дуалистичной правовой природы земельного участка с закреплением приоритета представления о земле как о охраняемом правом природном объекте, и вводимое определение земельного участка, определяющее землю в качестве поддающегося индивидуализации объекта недвижимости, очевидно находятся в антагонистичном противопоставлении друг другу. Смысловое противоречие, заложенное законодателем в принципы земельного законодательства и в определение земельного участка, может быть разрешено фактической утратой нормативного значения одной из смысловых дефиниций в процессе непосредственного правоприменения.

Положениями ст. 11.10 Земельного кодекса в новой редакции схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории наделена функциями индивидуализации земельного участка для целей его формирования из публичных земель и передачи в третьи руки, в том числе и между публичными субъектами. Однако создание более дешевого института индивидуализации земельного участка, формируемого из публичных земель посредством реформирования краеугольной дефиниции земельного участка, сопоставимо по неуклюжести использования со стрельбой из пушки по воробьям.

Открытая формулировка возможности индивидуализации земельного участка до унификации правоприменительной практики соответствующим постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации вызовет к жизни совершенно различные возможности индивидуализации земельного участка, минуя формирование межевого дела и постановку на кадастровый учет. Подобный механизм индивидуализации, не определенный законом в необходимом и достаточном информационном перечне, уже использовался в законодательстве Российской Федерации. Часть 1 ст. 130 ГК в период с 1994 г. по 2006 г. к недвижимым вещам относила леса и многолетние насаждения, несмотря на отсутствие технической возможности их индивидуализации. Правоприменительная практика, следуя букве закона, обязывала регистратора прав на недвижимое имущество регистрировать права собственности на деревья и иные многолетние насаждения. Вместе с тем необходимость исполнения закона не предполагает иной возможности, помимо выделения средств индивидуализации земельного участка из нормативного массива законодательства России. К традиционным средствам следует отнести уже устоявшиеся механизмы: межевое дело и постановка земельного участка на кадастровый учет, наделяющие участок такими свойствами индивидуализации, как границы и местоположение в пространстве.

Следующим средством, очевидно, должна являться внедряемая в оборот схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории. Это средство индивидуализации применимо только к землям публичной собственности, обладающим возможностью отчуждения, т.е. не ограниченным в обороте и не изъятым из оборота. Информационная наполненность схемы определена содержанием решения о ее утверждении и включает в себя: площадь земельного участка; его адрес; кадастровые номера участков, из которых образуется данный участок; территориальную зону, в которой образуется участок, и категорию земель, к которой относится образуемый земельный участок. Данные средства индивидуализации могут быть отнесены к необходимым средствам индивидуализации участка.

Достаточными средствами индивидуализации должны выступать параметры индивидуализации, придаваемые земельному участку гражданским законодательством. Это принадлежность к определенной категории земель (ч. 2 ст. 260 ГК РФ), наличие на участке почвенного слоя, водных объектов и находящиеся на нем растения (ч. 2 ст. 261 ГК).

Неотъемлемым атрибутом индивидуализации участка является разрешенный вид его использования, включенный в унифицированные атрибуты участка приведенным Приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. № 540 .

В соответствии с проведенными налоговыми преобразованиями земельный участок является объектом обложения налогом на недвижимость, размер которого исчисляется от кадастровой оценки земельного участка. То есть можно заключить, что одним из дополнительных средств индивидуализации земельного участка выступает его государственная кадастровая оценка.