V007564 Дипломная работа Оценка жилой недвижимости в условиях современных экономических реалий

Содержание

Введение……………….…………………………………..……………….…......3

Раздел 1 Теоретические основы оценки жилой недвижимости……..................................................................................................5

1.1 Понятие, сущность и классификация объектов жилой недвижимости………………………………………………….……………….....5

1.2 Особенности оценки жилой недвижимости………...……....………..…17

Раздел  2 Анализ практики оценки жилой недвижимости……................................................................................................43

2.1 Законодательно-правовые основы оценки жилой недвижимости……......43

2.2 Анализ рынка жилой недвижимости г. Москвы……..…......................…...........................................................................48

Раздел 3  Совершенствование оценки жилой недвижимости…….…………………….………………………………………..53

3.1 Основные концептуальные подходы по совершенствованию оценки жилой недвижимости........................................................................................................53

3.2 Расчет рыночной стоимости квартиры………………………………….….56

Заключение……………………………………...…………………..….…...……77

Список использованных источников……………...…………………..…..........79

Приложения...……………………...…………………………………….....……83

Введение

Среди всех составляющих элементом и пунктов рыночной и мировой экономики не малую долю занимают операции с недвижимым имуществом , в том числе операции с жилым имуществом.

Недвижимость является основным стимулом , объектом стимулирующим и оценочным критерием уровня жизни населения региона , оценка качества способности предприятий , и развитие не только в социальной сфере , но и в сфере бизнеса и постройки новых товаров и принципиально новых качеств в предоставляемых услугах  . В нашей стране очень быстро формируется рынок , и в процесс купле-продажи недвижимости втягивается все больше и больше людей и фирм  . Рост рынка недвижимости прямопорпорционально стимулирует рост смежных структур бизнеса , что привлекательно как для населения и государства , но и так-же для инвесторов . Создает благоприятный и привлекательный микроклимат в региональным развитии , а значит неизбежно ведет к сегментации , классификации бизнеса . Появлением правил и законодательных норм , так-же сферой образовательно-профессиональных качеств к новым профессиям и сегментам рынка .

Из-за постоянного сотрудничества между органом власти и людей вовлеченных в оценку недвижимости далее именуемых оценщиками , оценка и весь процесс в целом за последние несколько лет значительно эволюционировал , стал конструктивнее и эффективнее , оценка стала объективно точнее, понятнее а самое главное значительно прозрачнее  в сравнении с методами и результатами оценки значительно ранних лет. На данный момент все действия и операции оценщиков прописаны и регламентированы , а государство выступает в роли контрольного органа.

Цель дипломной работы – разобрать принципы оценки жилой недвижимости в условиях современных экономических реалий.

задачи:

- описать принципы оценки жилой недвижимости;

- описать методы оценки;

- оценить жилую недвижимость разными  подходами;

- провести сравнительный анализ результатов оценки;

- описать риски оценки , исходя из современных условий рынка .

Объект исследования– оценка жилой недвижимости, а предмет исследования – методы оценки жилой недвижимости.

1.1 Понятие, сущность и классификация объектов жилой недвижимости.

Под недвижимостью понимается земля и все улучшения, которые неразрывно с нею связаны, а также то имущество, которое отнесено к недвижимому законодательно.

Итак, виды недвижимости:

1. Земля;

2. Объекты недвижимости:

• Различные сооружения;

• Помещения, предназначенные для постоянного проживания или временного нахождения людей;

• Строения туристической структуры - мотели, кемпинги, гостиницы и др.;

• Квартиры;

• Комнаты в коммунальных квартирах;

• Дачные домики;

• Гаражи, места на стоянках и в гаражных кооперативах.

На первичном рынке выделяют:

• Социальное жилье;

• Эконом;

• Бизнес

• Премиум;

• Делюкс.

К вторичному рынку относят:

• Дореволюционные дома;

• Сталинские постройки;

• Хрущевки;

• Дома по чешскому проекту, 96 –я серия, проект БПС, АППС и др.

Помимо этих понятий мы часто слышим иностранные слова, обозначающие разные виды недвижимости, — апартаменты, лофт, пентхаус, дуплекс. Так же привнесли российские девелоперы и риелторы в понимание зарубежных терминов и распространение их на Российском рынке.

Апартаменты

Апартаменты — это относительно большие помещения с одной или двумя комнатами, которые часто располагаются в административных зданиях или гостиницах. Главное отличие апартаментов от обычных квартир за рубежом — это наличие сервисной службы. В России же ключевой момент — это юридический статус: апартаменты относятся к категории нежилых помещений, то есть прописаться в них нельзя.

Данный формат впервые появился в небоскребах «Москва-Сити». Впоследствии апартаменты были позитивно восприняты застройщиками и на текущий момент занимают чуть менее половины рынка, рассказал руководитель отдела анализа и мониторинга Intermark Savills Анатолий Довгань. Для сравнения, еще в 2010 году доля таких предложений, по оценкам компании, составляла всего 3%.

Несмотря на рост предложения, не все покупатели в России четко представляют себе, что такое апартаменты, и узнают о том, что в них нельзя прописаться, уже после завершения сделки.

Цена апартаментов при покупке относительно невысока, но вот ежемесячные платежи за услуги ЖКХ выше, чем за квартиру, — именно из-за статуса нежилого помещения. Зато апартаменты легко переделать в офис, никаких разрешений для этого не потребуется.

Лофты

В сознании покупателей лофты и апартаменты нередко выступают как синонимы.

На самом деле, лофты — это всегда результат редевелопмента старого промышленного здания.

Первые лофт-объекты относят к временам Великой депрессии в США, когда заброшенные фабричные помещения стали использоваться как жилье, сдаваемое по минимальным ставкам. Формат был популярным у представителей творческих профессий в связи с низкими ставками аренды и практически безграничными возможностями для обустройства помещений.

В России практики создания лофтов мало — предприятия на окраине городов продолжают функционировать или стоят в заброшенном состоянии долгие годы, а постройки в центре часто просто сносятся.

Однако лофты в России все-таки есть, но они пришли на наш рынок как «модный» формат в бизнес- и элит-классах.

«Потенциальные площадки под лофты в Москве расположены в центре города, где дешевой недвижимости просто не бывает. К тому же формат уже был популяризован на Западе, и в России первый спрос на него предъявили именно те люди, которые успели пожить на подобной площадке за границей и захотели перенести его и в свою московскую жизнь», — рассказывает директор по продажам и развитию лофт-проектов компании KR Properties Александр Подусков.

Эксперты предупреждают, что сейчас в Москве и Петербурге появляются «лофт»-проекты, которые не являются лофтами в классическом понимании.

Под видом лофтов продают новостройки, обладающие некоторыми характеристиками лофта — высокими потолками, использованием кирпича, специфической формой окон, вынесенными в жилое пространство коммуникациями. Однако лофт — это всегда историческое здание, причем именно фабричное, поэтому он не может быть массовым продуктом.

Пентхаусы

Пентхаус — это полноценный дом, который располагается на крыше высотного здания. Жилье, чтобы называться пентхаусом, должно соответствовать сразу целому ряду условий.

Как объяснила «Газете.Ru» руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья» Дарья Третьякова, объект должен быть двухуровневым (иногда встречаются три уровня) и иметь высокие потолки — от четырех метров. Такое жилье располагается на последнем этаже дома, а также занимает всю крышу. При этом если на крыше есть «сосед», объект уже не считается пентхаусом в его классическом понимании.

Обязательно должен быть и выход на эксплуатируемую крышу с хорошей гидроизоляцией. Если выхода на открытую площадку нет, то это мансарда, а не пентхаус.

Важное условие — это красивый вид, который не должен быть ограничен более высокими зданиями рядом. Верхний уровень квартиры остеклен панорамными окнами.

Реализовать все эти требования в рамках российского рынка и законодательства не всегда возможно. Нередко девелоперы, желая повысить статус жилья и его цену, называют пентхаусом те объекты недвижимости, которые таковыми не являются, предупреждают эксперты.

Дуплексы

Понимание понятия «дуплекс» разнится в зависимости от страны. В России такой тип жилья известен в изначальном английском варианте — как дом с несколькими квартирами под одной крышей. Как правило, такой дом делят две семьи. Иногда дуплексом называют двухуровневую квартиру с лестницей между этажами.

В России и СНГ дуплекс получил свое развитие как один из типов элитного жилья. Активное строительство дуплексных поселков сейчас ведется в Московской и Ленинградских областях, а также в пригородах Киева, рассказывает Дарья Третьякова. Дом-дуплекс в таком поселке представляет собой просторное здание, где площадь каждой из секций начинается от 200 квадратных метров. Кроме того, дуплексы нередко расположены на больших участках — до 20 соток.

Таунхаусы

Таунхаус — это дом в несколько этажей, стены которого примыкают к дому соседей. Каждый дом, как правило, имеет отдельный вход и небольшую прилегающую территорию. За рубежом на первом этаже принято располагать гараж, в России тоже стали использовать такие решения.

Таунхаус удачно сочетает в себе невысокую цену и преимущества практически полноценного загородного дома. В России таунхаусами часто называют объекты, которые ими вовсе не являются.

«В России термин «таунхаус» переводят дословно как «дом в городе». При этом забывая, что в английском языке «таун» принято использовать в отношении небольших городков и пригородов, а для такого города, как Москва, правильно использовать термин «сити». Для меня было настоящим культурным шоком услышать в отношении особняков в историческом центре Москвы определение «таунхаус». Это неграмотно в принципе», — рассказывает директор по маркетингу и продажам МИАН 24 Андрей Петухов.

Эксперт предупреждает, что довольно часто таунхаусами называют любую малоэтажную застройку. Но стоит понимать, что в отличие от таунхаусов малоэтажные квартирные дома не имеют ни отдельного входа для каждой квартиры, ни индивидуальной прилегающей территории.

Клубные дома

Клубный дом — элитный малоквартирный жилой дом, построенный по эксклюзивному проекту в престижном благоустроенном районе. Такие дома возводятся для узкого круга жильцов, относящихся к одному социальному классу.

Именно отбор жильцов является ключевым признаком клубных домов — наибольшая часть квартир в них реализуется посредством закрытых продаж.

«В России настоящих домов клубного типа нет вовсе — не существует соответствующего законодательства, согласно которому сами владельцы могут входить в управляющую компанию и выбирать себе соседей, проводить собеседования с потенциальными покупателями и принимать другие важные решения относительно своего дома».

Любой объект недвижимости преследует две цели :

Общественные интересы , когда сам объект находится в собственности государства и далее следует второй тип заинтересованности это коммерческий. Или объект находится под муниципальным управлением и дальше происходит переквалификация объекта .

Экономический интересы ярко выражены и равно приближенны каждому из участников сделки в виде представителя или конечного пользователя коммерческой выгодой.

В основном выделяют пять основных классов недвижимости –

• Земля – как недвижимость в населенных пунктах , и вне поселений в перспективе освоения . Покупки переквалификации земельных угодий под дальнейшую реализацию или постройку разных типов строений.

• Жилая недвижимость – куда входят многоквартирные дома различных видов построек и отдельно стоящие постройки далее самостоятельной дом под частную реализацию полноценного объекта под один договор.

• Коммерческая недвижимость – офисная недвижимость которая чаще всего арендуется и за редким исключением приобретается в собственность . Торговая недвижимость эксплуатационное сложная постройка которая так-же ставиться под аренду или за редким случаем продажу или перепродажу . Рекреационная и  гостиничного назначения недвижимость с социальным уклоном в плане услуговой коммерции. Гаражи и паркинги , склады и помещения не определенного типа.

Таблица №2

Недвижимое имущество — наиболее долговечный товар из всех существующих, обеспечивающий надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать под влиянием различных факторов. Другой важной особенностью недвижимости является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возни- кает такая экономическая характеристика, как территориальные предпочтения. Другими экономическими особенностями недвижимости являются неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента. В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой сложную комплексную систему по удовлетворению потребностей в конкретном виде недвижимости . Одной из особенностей недвижимости как товара является то, что она одновременно находится в центре совмещения экономических и общественных интересов (рис. 1). Рассмотрим классификацию объектов недвижимости. Данная классификация разделяет объекты недвижимости по назначению и содержит перечень видов и подвидов объектов, отраженный на рис. 2. Как и любой рыночный товар, объект недвижимости имеет свой жизненный цикл, состоящий из связанных друг с другом этапов. Однако в связи с высокой стоимостью и длительностью этапа производства, жизненный цикл объекта недвижимости имеет свои особенности. Он состоит из следующих фаз, или элементов (табл. 2). Все фазы жизненного цикла важны, однако особое значение имеют начальные этапы. Даже небольшая ошибка на этих стадиях может обернуться в дальнейшем гигантскими убытками, связанными с затратами на реконцепцию, перестройку здания или же изменение прав. На всех этапах жизненного цикла объектов недвижимости большую роль играют посредники. По мнению автора, начальные этапы: бизнес-идея, получение прав на недвижимое имущество, концепция и бизнес-план более всего связаны с работой девелоперов, этап продажи — с профессиональной деятельностью риелторов, а этапы удержания и перепозиционирования находятся в ведении профессиональных управляющих. Отличительные особенности объектов недвижимости, которые следует учитывать при использовании его в качестве рыночного товара: уникальность каждого объекта недвижимости, и отсутствие непосредственной замены ему на рынке. существенное ограничение количества потребителей объекта недвижимости на определенный момент времени; — значимое влияние внешних факторов (нормативных документов, выпускаемых регулятивными органами различных уровней); — информационная закрытость рынка недвижимости, особенно для потребителей; — неглубокая сегментация рынка недвижимости; — ограниченность маркетинговых коммуникаций на рассматриваемом рынке. Вторым компонентов рынка недвижимости являются его субъекты, т.е. участников рынка недвижимости. Рынок недвижимости как никакой другой завязан на понятии «собственность». Его ядром и средоточием являются права собственности на объекты. Исходя из того что основой рынка коммерческой недвижимости являются права собственности, целесообразно рассматривать его основных участников через призму их отношений к этим правам. В центре нашего рисунка находится собственник, обладающий всеми правами на недвижимый объект. В первом (внутреннем) круге сосредоточены те участники рынка, которые в своей деятельности тесно связаны с собственностью. Обитатели второго (внешнего) круга непосредственно с собственностью не связаны и работают с ней через участников первого круга. Третьим элементом рынка недвижимости являются процессы функционирования и передачи прав на рынке. К таким процессам относится: приватизация, купля–продажа, мена, дарение, строительство, инвестирование, аренда, ипотека и др. Каждый из указанных процессов занимает на рынке недвижимости свою нишу и создает свою систему взаимоотношений, свою документальную базу. Четвертым элементом являются механизмы, обеспечивающие функционирование рынка (инфра- структуры и правовой среды рынка). К ним можно отнести всю правовую систему РФ, Управление юстиции и Управление по кадастровому учету, наличие механизмов сбора информации ЕГРП, Управление по налогами и сборам и др. В основе всей указанной системы лежит процедура регистрации недвижимости, призванная защищать право собственности владельцев .Помимо указанной выше правовой системы, институциональным механизмом, позволяющим функционировать рынку недвижимости, является банковская система, система выдачи ипотечных и других кредитов населению и физическим лицам . Резюмируя все вышесказанное, автором будет представлена модель рынка недвижимости на рис. 3. Таким образом, рынок недвижимости представляет собой сложный механизм взаимодействия, имеющий свои отраслевые особенности, включающий четыре основных элемента (объекты, субъекты, процессы и механизмы). Соотношение всех элементов между собой и обеспечивают ту самую бесперебойную работу рынка или, выражаясь словами А. Смита, «невидимую руку рынка». Рассмотренные в статье закономерности рынка недвижимости могут быть использованы в профессиональной деятельности участников данного рынка.

Рис.№3

Особенности оценки жилой недвижимости.

Рынок недвижимости в РФ является одним из крупнейших сегментов национальной экономики. Развитие рынка недвижимости в целом , и конкретно в сегменте жилой недвижимости со всеми операциями очень зависим и непременно моментально реагирует на любые изменения или проявления нестабильности , а так-же напротив быстрого роста в других областях и сегментах экономики страны . Зачастую к сожалению , как и вся экономика в целом , так и сегментный рынок жилой недвижимости может не только реагировать , но и зависеть от политических дискуссий на внутренней арене страны или региона , но так-же зависит и от мировых политических катаклизмов .  Рынок недвижимости России очень чувствителен к кризисам в РФ и в самом мире в целом , так-же рынок недвижимости быстро реагирует на ситуацию в данном сегменте и в других ведущих странах мира .Рынок недвижимости может быстро реагировать и моментально давать ответ как из-за политических так и из-за социальных основ и происшествий в регионе или стране в целом  .

Основа сделок с жилыми объектами — правоотношения:

купля-продажа объекта недвижимости , в нашем случае жилой,

аренда коммерческой собственности или жилой собственности ( в дальнейшим или прошлом возможен переход из одной классификации в противоположную).Можно отметить, что обе отмеченных сферы выполняют ряд важнейших функций для национального хозяйства РФ [6]:

- стимулирование спроса и развития на рынке кредитования;

Что в свою очередь способствует как развитию сферы услуг кредитования населения и появление новых услуг , так-же и стимулирует сам рынок недвижимости на развитие . Значительно улучшает  социальное положение граждан в проживающем регионе в плане качественного соотношения собственников жилого имущества относительно гражданам пользующимся услугами аренды в отношении общего количества проживающих людей в регионе.

  стимулирование предложения на рынке строительства,

Что влечет в свою очередь рост конкуренции при открытии новых фирм-застройщиков и риэлтерских компаний , повышается качество предметов купле-продажи ,и благополучно влияет на такие экономические показатели как уровень прибыли компании и их налоговые отчисление в бюджет региона , соотношение уровня занятости населения и повышение их качества жизни в данном регионе.

  стимулирование и привлечение оборота больших денежных активов , которые к конечном счете оседают большими денежными массами в  иных хозяйственных сегментах, сфере консалтинга в области недвижимости, производстве стройматериалов, лаков, красок, отделки, обоев, и т.д.

  решение актуальных социальных задач, связанных с обеспечением граждан жильем. Таким образом, рынок недвижимости один из важнейших драйверов роста экономики страны в целом.

Особенностью рынка недвижимости является необходимость оценки объектов недвижимости. За основу оценки обычно принималась восстановительная стоимость недвижимости и износ, определяемые по документам Бюро технической инвентаризации (БТИ). Далее в эти документы и и способы расчетов вводились и вводятся и актуальны на сегодняшний день поправочные коэффициенты, учитывающие изменение уровня рублевых цен в связи с инфляцией или иной ситуации повлекшей рост или обратное обесценивание оборотной валюты, а в документах, по оценке первичной недвижимости перед выставлением на рыночные отношения к предмету торгов (при его продаже или сдаче в аренду от лица правительства Москвы), некоторые параметры, влияющие на его рыночную стоимость. Но результаты оценок исходя из рекомендаций методов оценки , или заключению государственных учреждений по рекомендации стоимости объекта торгов , не соответствует фактической стоимости объекта по договору купле-продажи . Например, большая часть (а в некоторых регионах страны и практически каждая сделка ) оформляется по цене рекомендованной после оценки БТИ , а не по цене фактической реализации объекта  . Для старых кирпичных домой которые в большинстве построены в Москве , а в регионах составляют основную часть объектов торгов оформляются по расчетам рекомендованным БТИ на 10-30% ниже от фактической стоимости взаиморасчетов между участниками сделки . А для новостроек в новых районах , которые появляются в больших количествах каждый год — около 70–80 % [4]. Их использование позволяло значительно снизить налоговую нагрузку на участников сделки, что и приводило к популизации такого метода ведения сделки. Но в свою очередь подобные сделки несли за собой огромные риски для участников сделки , зачастую неизвестные заранее для большинства , и всплывавшие лишь только в последствии после заключения договора: в случаях судебных разбирательств участники сделки в судебных прениях опирались только на суммы которые фигурировали в договорах купле-продажи , доказать сумму фактического расчета сделки было не возможно . Государственное регулирование оценочной деятельности сначала сводилось к ее сертификации и лицензированию. В 1994г. Комитет по управлению имуществом правительства Москвы (Москомимущество) начал выдавать сертификаты фирмам, сотрудники которых хорошо сдавали тестирование и экзаменационные мероприятия . Эти сертификаты давали право предприятиям и фирмам проведение аукционов и размещение коммерческих предложение по объектам продажи, подготовку и оформление имущественных сделок, инвентаризацию, оценку стоимости, экономическую и правовую экспертизу использования имущественных комплексов, инвестиционную деятельность и инвестиционное проектирование, иную деятельность в сфере недвижимости (при этом имелась в виду нежилая недвижимость). В 1995г. произошло разделение лицензирования для фирм и физических лиц — исполнителей работ: первым выдавались соответствующие лицензии; вторым — лицензионные карточки к ним [6]. Те и другие удостоверяли право осуществлять определенные виды деятельности, например, деятельность при совершении сделок купли-продажи, дарения, обмена, мены нежилых помещений (в т. ч. посредническая) или деятельность (в т. ч. посредническая) по сдаче в аренду нежилых помещений, находящихся в собственности как юридических, так и физических лиц. Оценочная деятельность особо не выделялась и входила в состав риэлтерской деятельности. С жилыми помещениями положение было аналогичным. С 1995 г. фирмам выдавались лицензии на право риэлтерской деятельности с жилыми помещениями, а физическим лицам — лицензионные карточки. Они выдавались отдельно по нескольким специальностям. В этой сфере «оказание услуг по оценке стоимости жилых помещений», было выделено в отдельную специальность под номером 04. Это положило начало официальному признанию специфической профессиональной деятельности по оценке недвижимости. Следующими шагами в этом направлении стали «Положение о лицензировании риэлтерской деятельности», утвержденное Правительством Российской Федерации в ноябре 1996 г. Положение специально указывало: «услуги по оценке недвижимости не являются риэлтерской деятельностью» [2]. С выходом и введением в действие московского и федерального законов об оценочной деятельности оценка недвижимости на законодательном уровне была окончательно отделена от риэлтерской деятельности. Современное российское законодательство регулирует оценку недвижимости федеральным законом № 135 от 29 июля 1998 г (в ред. от 21.07.2014) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В законе говорится, что оценочная деятельность направлена на установление рыночной или другой стоимости объектов оценки [1]. Рыночная стоимость объекта недвижимости — это вероятная цена, по которой недвижимость может быть продана на рынке в условиях конкуренции [7]. К другим видам стоимости относятся первоначальная, страховая, налогооблагаемая, инвестиционная, залоговая и прочие. В зависимости от того, какие операции будут проходить с недвижимостью: страхование или залог, или распорядиться еще каким-нибудь образом. Первоначальная стоимость объекта недвижимости — это стоимость, которая включает в себя те затраты на покупку или создание объекта недвижимости, которые были на тот момент, когда объект начали использовать. Определяется первоначальная стоимость по смете или по документам купли-продажи. Первоначальная цена является индикатором прибыли или убытка. Сравнивая первоначальную и рыночную стоимость, определяется, растет недвижимость в цене или нет. Например, если продается недвижимость выше первоначальной стоимости, продавец получает доход. В противном случае — убыток. Понятие стоимости нельзя четко определить, но надо понимать, что цену объекта недвижимости создают 4 фактора:

   спрос на недвижимость;

  его полезность;

  ограниченное число предложений по отношению к объекту;

  его отчуждаемость

 Отчуждаемость — это возможность продать, заложить, подарить объект недвижимости, когда этот объект не связан обязательствами, которые могли бы ограничить права на него.

Участниками деятельности по оценке недвижимости являются оценщик (индивидуальный предприниматель или юридическое лицо) и заказчик услуг (физическое или юридическое лицо).

Все возможные вариации , права , ответственности и возможности прописаны в статьях 14 и 15 закона «Об оценочной деятельности». На основании данного закона, единственным документом, доказывающим официальную , качественную , актуальною оценку , является договор. Ст.8 федерального закона от 29.07.1998 № 135 ФЗ устанавливает обязанность определить стоимость объектов недвижимости, когда они частично или полностью принадлежат Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, а также когда возникает спор по вопросу стоимости объекта оценки. В статье приводятся случаи, когда необходима оценка недвижимости. Необходимость оценки недвижимости возникает при [1]:

  купле-продаже или аренде объекта;

  акционировании предприятия;

 кадастровой оценке;

 для определения налогооблоожения недвижимых объектов;

 кредитовании под залог;

 страховании;

 внесении объекта недвижимости в виде вклада в уставной капитал предприятия или организации;

  привлечении инвестиционных вложений;

  вступлении в права наследования;

 разрешении имущественных споров;

  при ликвидации предприятия, организации;

 для расчета налоговой суммы на объекты недвижимости;

 при других действиях, которые связаны с реализацией права на недвижимость.

Процесс оценки объектов недвижимого имущества подразумевает финансовые права  владельца на имущество. Для покупателя важна аргументация стоимости предмета торгов , из чего она складывается и объективности предложения . Оценка объекта недвижимости жизненно необходима для всех объектов , которые самостоятельно вращаются на рынке в качестве предметов торгов , финансовых операции и арендных взаимоотношений:

Такими предметами может являться любой объект признанный в том числе жилой недвижимостью , а именно :

  комнаты и квартиры;

 помещения и здания для офисов, магазинов, кафе загородные;

 дома с участком земли;

 участки земли, предназначенные под строительство;

 складские и производственные помещения.

Для определения цены объекта недвижимости разработаны специальные методы оценки. Методы оценки объектов недвижимости регулируются законом (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 N 178-ФЗ,с изм., внесенными Федеральными законами от 18.07.2009 N 181-ФЗ,

от 21.11.2011 N 327-ФЗ). В соответствии с этими документами, к методам оценки недвижимости относят :

 сравнительный подход который имеет наиболее простую методику – стоимость недвижимости определяется на основе среднего уровня цен на аналогичные объекты. Главная задача этого метода – подобрать максимально подобные объекты, цена спроса и предложения на которые является достоверной и актуальной на текущий момент времени. Этот метод наиболее часто применяется для оценки квартир – по ним заключается наибольшее количество сделок, а большинство объектов являются однотипными. Конечно, при этом подходе цена будет корректироваться в зависимости от местоположения жилья, этажа, инфраструктуры района и пр.

Есть два способа оценки недвижимости – метод  сравнительного анализа продаж и метод валовой ренты.