K004547 Дипломная работа Ипотечное кредитование и его роль в современных условиях

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 3

ГЛАВА 1. Теоретические основы ипотечного кредитования 6

1.1. Экономическая сущность и особенности ипотечного кредитования 6

1.2. Классификация ипотечного кредитования 12

1.3. Нормативно-правовое регулирование ипотечных кредитов в Российской Федерации 33

ГЛАВА 2. Анализ развития ипотечного кредитования в современных условиях 26

2.1. Анализ рынка ипотечного кредитования 26

2.2. Анализ развития ипотечного кредитования в регионах 39

2.3. Риски и страхование ипотечного кредитования в России

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ

Задача обеспечения населения квартирами актуальна во все времена. Приобретение личного жилья - первоочередная необходимость для любой семьи: в отсутствие удовлетворения этой потребности, ни о каких иных приоритетах общества говорить нельзя. Жилищная проблема - одна из более острых политических проблем любой страны.

В мировой экономической практике ипотечное кредитование получило обширное распространение. В государствах, с развитой рыночной экономикой и высочайшим уровнем организации банковской системы, сформировались целые системы ипотечного кредитования, которые представлены всевозможными финансовыми субъектами – банками, агентствам по торговли недвижимостью, кредитными институтами, исполняющими кредитование под обеспечение недвижимости; страховщиками, кредитным агентствам, предоставляющие информацию о кредитоспособности любых клиентов, компаниями, специализирующимися на изъятии заложенного имущества в случае неплатежа по ссуде.

Суть ипотечного кредитования состоит в том, что кредитор имеет право в случае не выполнения либо ненадлежащего выполнения должником обязательства, направить взыскание на предмет ипотеки и обрести из порученной от продажи суммы причитающийся ему долг. Недвижимость обладает большой ценностью и считается одним из более успешных способов инвестирования денег, в связи с тем, что собственно цена на нее не подвержена веским и непредсказуемым колебаниями.

Безусловно, большая часть населения не имело возможности позволить себе взять кредит на таких условиях. В связи с этим ипотечное кредитование было делом безвыгодным и крайне неразвитым. В последние годы происходят значительные изменений. Рынок краткосрочных денежных средств уже не приносит настолько больших прибылей, и банки вынуждены инвестировать свои средства в пусть не приносящие стремительного обогащения, но наиболее постоянные долгосрочные проекты. Перемена налогового законодательства позволило повысить легальный заработок граждан, которые неофициально получали денежные средства, достаточного для приобретения недвижимого имущества, впрочем, не хотели (а нередко и вовсе не имели возможности) декларировать свои собственные реальные доходы. Но непосредственно присутствие высоких легальных доходов считается главным условие выдачи ипотечного кредита. В прогрессивной рыночной экономике роль ипотечного жилищного кредитования приобретает главное значение. Проблема малой обеспеченности собственным жильем остается острейшей общественной проблемой в Российской Федерации.

В случае если банки не могут выяснить реальный доход граждан, обладающих недвижимостью, тогда эти граждане не имеют возможности претендовать на получение кредитов. В настоящее время обстановка медленно, но все-таки меняется к лучшему. Следовательно, создаются наиболее удобные условия для развития ипотечного кредитования.

Создание и развитие ипотечного кредитования станет способствовать формированию наиболее стабильной банковской системы, которая бы отвечала принятым во всем мире представлением о роли и месте банков в финансовой жизни страны, что в свою очередь даст возможность ускорить решение главнейшей социальной проблемы совершенствования жилищных условий населения.

Вследствие вышеизложенного, исследование механизма ипотечного кредитования, мер по стимулированию развития этого вида кредитования в Российской Федерации, является актуальной темой для исследования. Так как помимо экономической роли, ипотечное кредитование исполняет важные социальные функции.

Целью дипломной работы является, раскрытие особенностей и проблем ипотечного кредитования жилья в современных условиях и поиск путей его усовершенствования.

Объектом исследования является ипотечные программы.

Предмет исследования – ипотечное кредитование жилья.

Для достижения поставленной цели необходимо решить последующие задачи:

• дать понятие ипотечного кредитования;

• рассмотреть модели ипотечного кредитования;

• дать оценку главным видам ипотечного кредитования;

• изучить отличительные черты нормативного регулирования ипотечного кредитования жилья в РФ;

• выявить специфику страхования ипотечного кредита в Российской Федерации;

• выявить трудности развития ипотечного кредитования в отечественной экономике и на данной основе аргументировать главные направления его развития и улучшения.

В условиях рыночной экономики и конкуренции банков, очень важным считается анализ деятельности учреждений банка с точки зрения прибыльности, надежности, ликвидности, степени риска.

Дипломная работа состоит из введения, трех глав, в которых имеются подпункты, заключения, списка используемых источников и литературы.

В первой главе дипломной работы исследованы теоретические аспекты данной темы. Приведены формы и виды ипотечного кредитования.

Во второй главе будет произведен анализ развития ипотечного кредитования в современных условиях.

При написании дипломной работы была использована научная литература, публикации, учебно-методические пособия, интернет ресурсы.

Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования.

1.1. Понятие, история развития и сущность ипотечного кредитования.

Ипотека термин, который был заимствован из греческого оборота. В древнем римском праве, понятие hypotheca была разновидностью залога, при котором заложенная вещь оставалась во владении и пользовании должника. Со временем под понятием ипотеки стали понимать исключительно залог недвижимого имущества.

Термин ипотека впервые появился в Греции в начале 6 века до нашей эры, таким образом, древние греки обозначали форму ответственности должника перед кредитором своей землей. На границе земельного участка заёмщики устанавливали столб с надписью, которая обозначала, что такая земля обеспечивает долг. Столб, устанавливаемый на границе участка, назывался «ипотекой», что в переводе с древнегреческого означало – «подставка», «подпорка». Залог земли как способ обеспечения исполнения обязательств, был известен в Древнем Риме.

В теории российского права само понятие ипотека появилось лишь, в 60-70 годах 19 столетия и было заимствованно из зарубежного права. Действующее российское законодательство не дает точного определения ипотеки, однако статья 334 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод, что ипотека – это залог недвижимого имущества.

Ипотечное кредитование в России зародилось еще с возникновением права частной собственности, трудно поверить, но летоисчисление началось около 250 лет назад. За всю историю развития ипотечного кредитования она претерпела значительные изменения.

Точкой отсчета российской ипотеки можно считать 1754 год. Благодаря инициативе графа Шувалова Петра Ивановича, появились первые государственные кредитные учреждения, именуемые дворянскими банками. Золотой век ипотеки пришелся на 1861 год, толчком для развития ипотеки стала отмена крепостного права, освободившиеся крестьяне нуждались в покупке земли, в итоге более 20 миллионов бывших крепостных получили ссуды, это произошло после снятия запрета на долгосрочное кредитование. Как было известно, деньги выдавались на 49 лет, под 6% годовых.

Если рассматривать ипотечный кредит в России, а точнее его историю развития, то можно отметить некоторые даты:

• 1754 год – точка отсчета российской ипотеки;

• 1860 года – возникновение ипотечных учреждений;

• 1880 год – складывается система ипотечного кредита;

• 1992 год – был принят закон «о залоге»

• 1994 год – указ «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищного строительства», согласно этому указу стали сформировываться местные внебюджетные фонды;

• 1997 год – создание комиссии по развитию ипотечного кредитования в России;

• 1998 год – был принят закон «Об ипотеке»;

• 2000 год – по инициативе депутатов Госдумы была учреждена МАИФ (международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования» Главная задача которой – обеспечивать взаимодействие с властями всех уровней в целях формирования и проведения государственной политики в области развития рынка недвижимости;

• 2002-2003 года – происходит формирование двухуровневой модели ипотечного рынка. На первом уровне – ипотечное кредиты выдают коммерческие банки, на втором уровне АИЖК выкупают у банков закладные на такие кредиты и выполняют, таким образом, функции рефинансирования системы;

• 2010 год – утверждение «стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в РФ до 2030 года».

Для обслуживания такого огромного ипотечного рынка стали создавать кредитные организации, с разной формой собственности, среди которых были государственные и акционерные, они выдавали долгосрочные ссуды под залог земли и недвижимости. Таким образом, в России сложилась система ипотечного кредитования.

Ипотека – одна из форм залога, при такой форме закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а в случае невыполнения должника своих обязательств, кредитор приобретает право получить удовлетворение требований за счет реализации данного имущества. Недвижимое имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его пользовании и владении.

Нужно научиться различать понятия ипотечного кредитования и ипотеки. Когда кредит выдается банком под залог недвижимости. При получении кредита на приобретение недвижимого имущества такое имущество поступает в залог банку, как гарантия того, что такой кредит будет возвращен.

Ипотечное кредитование – это долгосрочный кредит, который предоставляется физическому или юридическому лицу банком под залог недвижимости, которыми могут быть, например: земли, здания, сооружения или отдельные помещения. Самое распространенное использование ипотеки в Российской Федерации это покупка квартиры (жилого помещения) в кредит. При этом, как правило, закладывается вновь приобретаемое жильё, хотя предусматривается возможность заложить уже имеющуюся в собственности недвижимое имущество. При привлечении ипотеки, органы, регистрирующие сделки (федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии) делают соответствующую отметку о том, что имущество имеет обременение, обременение залогом.  

Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с таким имуществом, представляет собой юридический факт подтверждения и признания государством возникновение, прекращения, или перехода прав на недвижимое имущество. Регистрация сделок проводится на всей территории  Российской Федерации на основании законодательства. Более подробно нормативно-правовое регулирование мы рассмотрим в пункте 1.3.

Любое лицо, может получить выписку из ЕГРП на недвижимое имущество. В такой выписке будет указанно, не только имеется ли обременение, но и кадастровый номер объекта, правообладатель, вид права собственности, и т.п.

Согласно рейтингу «Русипотеки» на протяжении нескольких лет лидирует Сбербанк, объем выданных кредитов, у которого на 2015 год составляет 661 800 млрд. руб., количество выданных ипотечных кредитов 433 280.,  что по отношению к 2014 году снизилось на 28%. На втором месте согласно рейтингу находится банк ВТБ 24, объем выданных кредитов у которого составляет 198 368 млрд. руб., а количество выданных кредитов составляет 106 116., что по отношению к 2014 году снизилось на 43%.

В наше время существует много вариантов классификации ипотеки, в зависимости от объекта кредитования, от условий предоставления кредита, от формы обеспечения, валюты кредита, от предоставляемых льгот, и т.д.

Исходя из объекта кредитования, можно выделить следующие виды ипотеки: на приобретение квартиры на так называемом вторичном рынке, на квартиру в новостройке, как уже в готовом доме, так и на уровне строительства, на приобретение загородной недвижимости, на отдельную долю, на комнату в коммунальной квартире.

Самый распространенным ипотечным продуктом является целевой кредит на приобретение квартиры. Такие ипотечные кредиты можно разделить на 2 типа исходя от того, на каком рынке будет осуществляться сделки, на первичном рынке или на вторичном рынке недвижимости.

Кредит на квартиру в «новостройке» в настоящее время является самым распространенным видом и широко предлагается банками. Такой вид позволяет приобрести квартиру на этапе строительства дома. Такой вид ипотечного кредитования является одним из наиболее затратных, если рассматривать его с точки зрения процентной ставки, однако позволяет существенно сэкономить на приобретаемой квартире, ввиду ее относительно низкой стоимости. Однако следует иметь ввиду, что кредитные организации выдают подобные кредиты, исключительно  под определенный ими список объектов застройщиков, с которыми кредитные организации сотрудничают.

Ипотека на рынок вторичного жилья, также является распространенным видом. Обжитые и обустроенные квартиры привлекают многих покупателей. Такой вид ипотеки привлекает в первую очередь тем, что минимизирует риск, который может возникнуть при покупке жилья в новостройке.

Ипотека на комнату в коммунальной квартире, хоть и не так распространенна в наше время, однако о ней нельзя забывать. При покупке такой недвижимости возникает ряд сложностей, начиная от других собственников, до отказа многих банков в удовлетворении кредита. Наиболее охотно этот вид ипотеки банки выдают в случае, если у заемщика уже имеется часть доли в приобретаемой квартире, и он желает выкупить последнюю, чтобы стать владельцем всей квартиры, а не отдельной доли в ней.

В экономике кредитные отношения базируются на определенной методологической основе, одним из элементов которой выступают принципы. Такие принципы должны строго соблюдаться при организации любой операции при использовании ссудного капитала. Рассмотрим такие принципы более подробно.

1. Возвратность кредита. Данный принцип выражает необходимость возврата полученных от кредитора, после завершения  их использования. Он находит свое выражение в погашении кредитной ссуды при переводе соответствующей суммы денежных средств на счет в кредитную организацию.

2. Принцип срочности. Такой принцип отражает необходимость возврата кредита в точно указанный срок, а не в срок, который был бы удобен для заемщика. Срок погашения кредита зафиксированный в кредитном договоре. Нарушение этого принципа является достаточным основанием для кредитора, чтобы применить к заемщику экономические санкции, а в случае длительного не выполнения предъявление финансовых требований в судебном порядке.

3. Платность кредита. Выражается в виде ссудного процента. Принцип выражает необходимость не только прямого возврата кредитных ресурсов, но и оплаты процентов за пользование по кредиту. Экономическая сущность ссудного процента, состоит в том, что заемщик, пользуясь дополнительными сроками, получает дополнительную прибыль, которая должна быть распределена между кредитором и заемщиком.

4. Обеспеченность кредита. Этот принцип отражает необходимость обеспечения защиты имущественных интересов, т.к. заемщик может нарушить принятые обязательства. В качестве защиты выступает залог, а также в качестве защиты, могут выступать финансовые гарантии и поручительства  со стороны третьих лиц.

5. Целевой характер кредита. В кредитном договоре указывается целевое назначение кредита. Кредитное учреждение контролирует расходование средств. При нарушении данного пункта, возможно применение штрафных санкций к заемщику, например увеличением ссудного процента, или отзыва кредита или его части.

Ипотечное кредитование имеет свои особенности, которые вытекают из того, что ипотечное является специфической формой кредита. Рассмотрим основные особенности ипотеки.

Во-первых, ипотечные ссуды имеют строго целевой характер. Такие ссуды используются для финансирования приобретения жилых помещений. В странах с развитой рыночной экономикой большое распространение получили жилищные ипотечные кредиты.

Во-вторых, ипотечный кредит представляет собой ссуду под определенный залог. В случае неуплаты займа, недвижимость находящаяся под залогом продается, а из вырученной суммы погашается задолженность по кредиту. Факт того, что недвижимость выступает залогом, залогодержателю существенно облегчается контроль за сохранностью предмета залога. Одновременно с этим усложняет реализацию залога, в случае непогашения кредита, т.к. недвижимое имущество не относится к высоколиквидным активам.

В-третьих, ипотечные кредиты предоставляются на долгосрочный период, что позволяет уменьшить размер ежемесячных выплат, однако что в свою очередь увеличивает срок кредитования.

1.2. Классификация и виды ипотечного кредитования

Когда встает вопрос о собственном жилье, потенциальный заемщик обращается в кредитную организацию за консультацией, либо изучает информацию по видам ипотеки на различных интернет ресурсах разных банков. Часто происходит так, что клиент интересуется именно условиями кредитования, но при этом не имеет никакого представления о самой программе, о видах ипотечных кредитов, об отличиях таких кредитов друг от друга.

Развитие консалтинговых услуг относительно ипотечных кредитов с одной стороны расширило выбор программ, а с другой стороны запутало и затруднило принятие решения со стороны заемщиков, на каком виде ипотечного кредита остановиться. На данный момент времени на российском рынке нишу ипотечного кредитования заняли коммерческие банки, которые со своей стороны  могут предложить заемщику различные варианты ипотечных кредитов.

Виды ипотеки, а точнее программы, зависят от определенных условий.

Существует несколько вариантов классификации ипотечных кредитов, например, жилищные ипотечные программы можно разграничить, исходя из цели и валюты займа, наличия, или отсутствия поручителей по кредиту, созаемщиков, способа расчета, вида недвижимости и прочих вариантов. Каждая из перечисленных классификаций имеет право на существование. Виды ипотечных кредитов различают также по размеру первоначального взноса, который заемщик может внести, по возможности частично досрочного погашения кредита, или даже по возможности полного досрочного погашения кредита, если такое условие предусмотрено договором.

Таким образом, виды ипотеки можно классифицировать по признакам:

• Цель кредитования;

• Объект недвижимости;

• Субъект кредитования;

• Процентная ставка;

• Источники финансирования;

А если исходить из положения, что ипотека – это залог недвижимости, то программы ипотеки можно условно разделить на две группы, в зависимости от того, какой вид жилья будет передан в залог банку. Залог уже имеющейся недвижимости или залог жилья, которое  будет приобретено.

Первый вид ипотеки обладает рядом преимуществ, например, пониженная процентная ставка. При этом, залог имеющегося жилья, несмотря на свои преимущества, имеет существенный недостаток, заключающийся в том, что если возникнут обстоятельства, при которых заемщик не сможет выполнять обязательства по кредиту, он рискует лишиться, не только жилья, которое было приобретено, но и жилья, которое было заложено банку. Такой факт, а также отсутствие собственной недвижимости у многих заемщиков, привели к тому, что популярность такого вида ипотеки намного ниже.

На данный момент конкуренция среди банков привела к тому, кредитные организации готовы предложить клиентам разные программы кредитования. Такие программы могут иметь разные названия, но в любом случае наименования таких программ говорят либо о способе получения такого вида ипотеки, либо о целях кредитования.

При большом разнообразии ипотечных программ, самыми популярными и основными видами являются следующие:

• Ипотека на строящуюся недвижимость;

• Ипотека на вторичную недвижимость;

• Ипотека на загородную недвижимость;

• Ипотека на приобретение земельного участка;

• Ипотека од строительство частного дома;

Коротко рассмотрим перечисленные классификации.