V007312 Дипломная работа Оценка жилой недвижимости для целей залога

Содержание

Введение 5

Раздел 1  Теоретические основы оценки жилой недвижимости 8

1.1 Понятие, сущность и классификация объектов жилой недвижимости 8

1.2 Особенности оценки жилой недвижимости для целей залога 13

Раздел 2 Анализ основ оценки жилой недвижимости для целей залога 29

2.1 Законодательно-правовые основы оценки жилой недвижимости 29

2.2 Анализ рынка жилой недвижимости г. Москвы 34

Раздел 3 Совершенствование определения залоговой стоимости жилой недвижимости 45

3.1 Предложения по совершенствованию определения залоговой стоимости жилой недвижимости 45

3.2 Определение залоговой стоимости квартиры 53

Заключение 63

Список использованных источников 65

Приложения 69

Введение

Новый сектор экономики Российской Федерации – рынок недвижимой собственности начал развиваться тогда, когда и начался переход от плановой экономики к рыночной. Рынок недвижимости начал свое развитие с 1990 года, с того момента как «закон о собственности в СССР» признал понятие частной собственности, которое в дальнейшем (Земельный кодекс РСФСР 1991 года, Гражданский кодекс РФ 1994 года, Градостроительный кодекс РФ 1998 года) было законодательно оформлено для земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей - помещений.

Материальная база рынка складывалась из двух источников. Первым источником – это была бесплатная приватизация жилья гражданами, а также, бесплатная и платная приватизация нежилых помещений и земельных участков (рынок первичной приватизации недвижимого имущества). Вторым источником является формирование в рамках строительной отрасли и вне ее сегмента коммерческого строительства и продажи объектов (первичный рынок строительства и продажи недвижимого имущества). Далее происходило формирование вторичного рынка недвижимости – это рынок перепродажи ранее приватизированных объектов или новых объектов, которые впервые проданы.

Рост рынка недвижимости в России обуславливает необходимость точной и качественной оценки объектов жилой недвижимости. Расчет стоимости объектов недвижимости является неотъемлемой частью практически всех сделок на рынке жилья. В условиях развития рыночной экономики оценка недвижимости приобретает все большее значение. Важность этого вида оценочной деятельности обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций.

Оценка производится профессиональными оценщиками, которые должны соответствовать требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Оценщики должны действовать по заказу собственника недвижимости, по заказу покупателя жилой недвижимости перед заключением сделки, также для того, чтобы получить кредит под залог недвижимой собственности, при разделе имущества, при страховании и для многих других целей.

Главной целью проведения оценочных работ является вычисление реальной стоимости объекта оценки, так как цена объектов жилой недвижимости может вырасти в цене, либо упасть, в зависимости от условий и обстоятельств рынка.

Размеры рынка жилой недвижимости на данный момент очень значительны и велики. На сегодняшний момент около 90% жилья приобретается в ипотеку, которая тесно связана с оценкой приобретаемого имущества.

Целью выпускной квалификационной работы является исследование теоретических основ оценки жилой недвижимости для целей залога, а также разработка практических рекомендаций по ее совершенствованию.

Объектом исследования выпускной квалификационной работы выступает жилая недвижимость, экономические отношения по поводу оценки жилой недвижимости для целей залога.

Предметом исследования выступают экономические отношения, складывающиеся в результате проведения оценки рыночной стоимости жилой недвижимости для целей залога.

Методологической основой исследования являются труды российских и зарубежных оценщиков жилой недвижимости. В работе использованы экономико-статистические, расчетно-конструктивные и другие методы оценки.

Поставленная в работе цель позволила сформировать следующую структуру работы. Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.

Во введении сформулирована основная цель и поставлены задачи работы, доказана актуальность выбранной темы. В первом разделе рассматривается  понятие, классификация и теоретические основы оценки жилой недвижимости, во втором - рассматривается законодательство в области оценки и проводится анализ рынка жилой недвижимости г. Москве по району Нагатино-Садовники. В третьем разделе предлагаются меры по совершенствованию определения залоговой стоимости жилой недвижимости.

При написании работы были использованы статистические материалы  ведущих агентств недвижимости г. Москвы.  

Раздел 1  Теоретические основы оценки жилой недвижимости

1.1 Понятие, сущность и классификация объектов жилой         недвижимости

В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется абсолютно понятным, однако в действительности наружная видимость никак не сходится с юридической сутью недвижимости, что в значительном обусловливается отличительными чертами финансового развития государства, сформировавшимися многознаменательными традициями и иными критериями.

Согласно Гражданскому кодексу РФ к недвижимым предметам (недвижимому имуществу, недвижимости) принадлежат последующие физические и нематериальные объекты: аграрные зоны, участки недр, обособленные водные объекты и все без исключения предметы, крепко связанные с землей, т.е. предметы, передвижение каковых невозможно из-за причинения значительного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения, а кроме того предприятия в совокупности как имущественный комплекс. Помимо этого к недвижимым предметам в Гражданском Кодексе причислены доступные общегосударственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Устюшенко Н.А. в своей статье «Рынок недвижимости: этапы развития и настоящее» выявляет само понятие рынка как такового: «рынок в общем представлении является системой, контролируемой балансом спроса и предложения» [33]. В более узком смысле рынком называется купля-продажа товаров и услуг. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.

Рынок недвижимости осуществляет несколько особых функций. Одной из основных функций рынка является формирование равновесной стоимости, при которой платежеспособный спрос станет соответствовать размеру предложения.

При цене ниже равновесной проявляется излишний спрос, а в случае превышения равновесной стоимости — излишние предложения. Также в цене концентрируется и большой объем информации о насыщенности рынка, о предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и других.

Существует восемь функций рынка недвижимости: регулирующая, коммерческая, санирующая, информационная, посредническая, функция стимулирования, инвестиционная и социальная.

Регулирующая функция заключается в этом, что рынок, самостоятельно функционируя, перераспределяет средства согласно сферам предпринимательства и направляет его участников к цели. Главная задача - формирование эффективной структуры экономики и удовлетворение общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем.

Рыночная коммерческая функция состоит в реализации цены и потребительной цены объектов недвижимости, обретения дохода на инвестированные средства.

Функция санирования - фактическое очищение экономической сферы от самых слабых и неконкурентоспособных рыночных участников, банкротство нерезультативных. Рыночный механизм людям указывает четкое направление поиска, однако не дает им гарантий по поводу общих финансовых результатов. Он признает исключительно общественно важные инвестиции в объекты жилья, потому что их оплачивает только клиент. Исходя из этого, освобождение рынка от нерезультативных собственников компаний и остальных подобных объектов жилья часто ведет к росту уровня устойчивости и росту экономики.

Информационная функция - уникальный способ для оперативного сбора, а также активного распространения объективной обобщенной информации о рынке, которая дает возможность покупателям и продавцам объектов недвижимости свободно и со знанием дела принимать те или иные решения в своих интересах.

Посредническая функция выражена в том, что сам рынок выступает в виде совокупного посредника, места встречи большого числа независимых, экономически обособленных продавцов, за счет общественного деления труда продавцов и покупателей, устанавливается четкая связь между ними, дается отличная возможность для альтернативного выбора от имени партнеров. Действуют на рынке недвижимости, профессиональные посредники: оценщики, риэлторы, агенты, страховщики, брокеры, ипотечные кредиторы и иные лица, которые оказывают услуги всем наиболее заинтересованным участникам рынка.

Функция стимулирования в конечном результате выражена в виде финансового поощрения прибылью эффективного использования достижений научного и технического прогресса в формировании, применении имущества недвижимости. Конкуренция финансово заставляет и активно поддерживает высокий уровень деловой активности, поиск возможностей для результативного управления капитальной собственностью.

Инвестиционная функция — это рынок объектов недвижимости, наиболее привлекательный вариант сохранения, роста цены вложенного капитала. Он всячески способствует переводу накопленных сбережений граждан из пассивной формы сбережений к вполне реальному производительному капиталу, который приносит прибыль владельцам недвижимого имущества. В тоже время недвижимое имущество служит зачастую в некотором роде страховой гарантией для возможных инвестрисков.

Социальная функция часто проявляется в возрастании трудовой активности граждан, в росте трудовой интенсивности граждан, которые всячески стремятся стать собственниками земельных участков, квартир и иных престижных и капитальных объектов. Из всех владельцев объектов жилья формируется, в общем, средний социальный общественный слой. В итоге неоднократного рыночного перераспределения компании участки земли, сооружения и здания, в конечном результате, переходят к результативным стратегическим вкладчикам, которые всегда обеспечивают высокопроизводительное их применение.

По структуре рынок жилья принято делить на:

– рынок объектов жилой недвижимости;

– рынок объектов коммерческой недвижимости;

– рынок участков земли.

Российский рынок недвижимости сейчас прямо зависит от большого числа разных факторов, включая налоговую политику, разделение доходов, условий проживания, уровней квартирной платы в жилищном муниципальном фонде, инфляционных темпов, динамики коррективов в структуре мест для работы и так далее.

В соответствии с Жилищным Кодексом РФ «Жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации» [4].

Также в Жилищном кодексе РФ описаны подразделения жилищного фонда в зависимости от формы собственности и в зависимости от целей использования. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

– частный жилищный фонд – это жилые помещения, находящиеся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

– государственный жилищный фонд – это жилые помещения, которые принадлежат на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилые помещения, которые принадлежат на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

– муниципальный жилищный фонд – это жилые помещения, которые принадлежат на праве собственности муниципальным образованиям.

 В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

– жилищный фонд социального использования – это жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов, которые предоставляются гражданам по договорам социального найма;

– специализированный жилищный фонд – это жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда,  предназначенные для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемые по правилам раздела IV Жилищного Кодекса;

– индивидуальный жилищный фонд – это жилые помещения частного жилищного фонда, используемые гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

– жилищный фонд коммерческого использования – это жилые помещения, используемые собственниками данных помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Также в Жилищном Кодексе РФ в статье 15 дано определение жилого помещения: «Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан» [4].

К жилым помещениям относятся:

1 Жилой дом, часть жилого дома;

2 Квартира, часть квартиры;

3 Комната.

В Жилищном Кодексе прописано, что признается жилым домом, квартирой и комнатой. Приведем данные определения, чтобы ясно понимать различия: «Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямо доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире» [4].

1.2 Особенности оценки жилой недвижимости для целей залога

Для проведения различных операций, связанных с объектами недвижимости, очень важна такая процедура, как оценка стоимости конкретного объекта жилой недвижимости, с которым и будет проведена операция. Независимая оценка стоимости жилья нужна в том случае, если вы хотите заключить сделку купли и продажи, взять кредит под залог недвижимости или определить страховую сумму. При выдаче ипотечных кредитов необходимо провести оценку объекта недвижимости, для того, чтобы банк выдал кредит под залог данной недвижимости.

Залог недвижимости – гражданское правоотношение, в котором одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя.

Процесс профессиональной оценки стоимости квартиры или иной жилой недвижимости представляет из себя сравнение отличий оцениваемого объекта от аналогичных объектов. Оценщик при проведении работы по оценке стоимости жилья учитывает общую площадь жилого объекта, который состоит как из жилых, так и из отдельных нежилых помещений. В расчёт площади жилья, согласно Жилищному кодексу, не включают площадь балконов и лоджий, и это очень часто становится причиной затяжных судебных процессов.

Очень важным фактором при оценке стоимости недвижимости для целей залога является конкретная доля в квартире, так как она стоит меньше, чем её размер в стоимости квартиры.

Поэтому проведение работы по оценке недвижимости требует глубоких знаний в данной сфере и высокого уровня профессионализма, который может быть только у квалифицированных оценщиков. Специалист в первую очередь определяет общее состояние дома, его местонахождение, доли в праве собственности, а также то, как отделаны помещения, и только потом может сделать вывод об объективной стоимости квартиры. Кроме того, от внимания профессионального оценщика не ускользнут другие факторы, которые могут повлиять на определение стоимости отдельно взятой квартиры или иного объекта жилой недвижимости.

Во многих случаях необходимо провести независимую оценку стоимости квартиры, дома или иной жилой недвижимости, например при пожаре, заливе, разделе имущества в судебном порядке или получении ипотеки. Независимая оценка стоимости жилья хороша тем, что отчёт независимого оценщика может считаться официальным доказательным документом при судебном разбирательстве, связанном с определением точных размеров компенсационных выплат.

Оценка стоимости различных объектов недвижимости представляет из себя довольно трудоёмкий и непростой процесс, где наиболее значимой и труднореализуемой стадией является применение оценочных методов и подходов. На этой стадии рассчитывается рыночная стоимость недвижимости, данные о которой впоследствии подвергаются анализу.

Выделяют три основных подхода к профессиональной оценке недвижимости, которые проводятся в условиях рыночного хозяйствования:

• доходный;

• затратный;

• сравнительный (также именуемый рыночным).

Такие подходы позволяют определить различные виды стоимости недвижимости, среди которых и рыночная, и восстановительная, и инвестиционная, и стоимость замещения.

Рыночная стоимость – это вероятная цена, по которой можно продать тот или иной объект на открытом и конкурентном рынке при соблюдении всех условий справедливой торговли, разумных действиях продавца и покупателя, наличии необходимой информации о товаре, а на цене не отражаются чрезвычайные обстоятельства с одновременной реализацией таких условий как:

• сходные мотивы покупателя и продавца, при которых они действуют, не испытывая чрезвычайных жизненных обстоятельств или любых форм незаконного давления;

• стороны владеют полными данными о предмете сделки и действуют в своих интересах;

• объект оценки был заранее выставлен на продажу, чтобы любой покупатель мог ознакомиться с данными о продаже недвижимости на рынке;

• оплата за товар совершается деньгами;

• цена разумна и её не затрагивают специфические условия финансирования, продажи, всевозможные скидки и уступки с любой из сторон.

Рыночную стоимость не всегда можно прировнять к рыночной цене. В действительности она может представлять собой более высокий показатель, может быть приравнена, либо же достигать намного меньшего уровня, чем цена, установленная в процессе осуществления конкретной сделки.

Ключевой концепцией рыночной стоимости является её базирование на возможности получения типичным покупателем свободы выбора на рынке альтернативных объектов. Рыночной стоимости свойственна объективность. К тому же на её показатели не способны повлиять отдельные участники рынка, на котором производятся манипуляции с объектами недвижимости. Является она и отражением экономических условий, в реальности складывающихся здесь.

Под термином «ликвидационная стоимость» подразумевается получение выручки от реализации базовых средств. Это могут быть как пригодные к применению строительные материалы, детали и узлы, так и лом металла, оставшийся после того, как объект прекратил свое функционирование.

С целью определения с ликвидационной стоимостью объекта важно определиться с расчетной величиной, которая является отражением наиболее вероятной цены, назначенной за данный объект. Его отчуждение осуществляется в разные сроки:

– срок экспозиции оцениваемого объекта;

– меньший период времени для рыночных условий типичного срока экспозиции при условии вынужденного совершения сделки покупателем по отчуждению имущества.

Определение ликвидационной стоимости производится не так, как это делается относительно рыночной стоимости. Здесь нужно считаться с влиянием обстоятельств чрезвычайного характера, вынуждаемых продавца к реализации объекта оценки на тех условия, что не есть рыночными.

Кадастровая стоимость определяется с помощью массовой оценки в процессе, связанном с кадастровой оценкой недвижимого имущества государством. В случае, если не получается определить рыночную стоимость методами, подразумевающими массовую оценку, она определяется в индивидуальном порядке для конкретного недвижимого объекта согласно предписаниям закона, касающегося проведения оценочной деятельности.

Расчет инвестиционной стоимости недвижимого имущества осуществляется для определенного инвестора, целью которого является приобретение оцениваемого объекта или же инвестирование в него финансовых средств. Расчесывается инвестиционная стоимость имущества с учетом доходов, ожидаемых инвестором, и ставок их капитализации. Это значит, что определяется стоимость на текущий момент будущих расходов, которые будут получены от использования собственности.

Как правило, расчетом инвестиционной стоимости занимаются тогда, когда оценивается конкретный инвестиционный проект. Инвестор считается с долей риска, величиной масштабов финансирования, увеличением или понижением в будущем цены на объекты.

Доходный подход предполагает два способа оценивания стоимости: прямая капитализация доходов, а также дисконтирование денежных потоков. Основанием для каждого из методов является необходимое условие того, что цена недвижимости исходит из способности оцениваемого объекта сгенерировать доходы в будущем. Оба метода предполагают преобразование будущих доходов с недвижимости в её стоимость. Следует учитывать при этом и уровень риска, принадлежащего данному объекту. Отличие этих методов заключается лишь в способах изменения потоков дохода.

Применение способа капитализации доходов в цену недвижимости предполагает преобразование дохода за определённый временной период. Если применять способ дисконтированных денежных потоков, доход от прогнозируемого использования недвижимости за несколько лет, также прибыль с её перепродажи в завершение прогнозного периода.

К основным проблемам метода относят:

1 Данный метод не рекомендуется к использованию, если недвижимый объект требует существенной реконструкции, или строительство его ещё не завершено. В этих случаях выйти на уровень прочного дохода с объекта недвижимости в ближайшее время не представляется возможным;

2 Основная проблема, которая волнует российского оценщика – «информационная непрозрачность» рынка объектов недвижимости, отсутствие сведений по реальным продажам, расходам по эксплуатации, минимум информации по статистике коэффициента загрузки в определённых сегментах рынка разных регионов, вследствие этого рассчитать ЧОД, ставки капитализации становится довольно сложно.

Сравнительный подход к оцениванию недвижимости предполагает, что ценность недвижимого объекта определяется предполагаемой ценой его продажи в условиях вполне сформированного рынка.

Реализуется сравнительный подход с помощью двух способов:

– способ сравнения продаж;

– способ валового рентного мультипликатора.

Способ сравнения продаж заключается в сопоставлении и дальнейшем анализе сведений о продаже похожих объектов, осуществлённых за 1-2 последних месяца. Основным критерием метода сравнительных продаж выступает принцип замещения, который определяет, что если на рынке имеются в наличии несколько объектов, инвестор не сможет заплатить за данный товар больше, чем стоим имущество аналогичной полезности. Полезность - это группа характеристик объекта, которые определяют назначение, возможности, способы использования, к тому же сюда входят размеры, сроки дохода, получаемого в результате такого использования.

Такой способ объективен лишь в той ситуации, когда сопоставимая и достоверная информация имеется в достаточном объёме. Данный метод предполагает изучение рынка и выбор предложений на продажу (листингов) по тем объектам, которые наиболее точно подходят для сопоставления с оцениваемым объектом, также, если можно внести определённые корректировки для сопоставления объектов, похожих по своим характеристикам на данный оцениваемый объект.

В основе способа валового рентного мультипликатора лежит объективная предпосылка имеющейся прямой взаимосвязи цены продажи недвижимости с арендным доходом от её сдачи в пользование. Измеряется такая взаимосвязь валовым арендным мультипликатором (ВРМ), который известен под названием мультипликатора валового дохода. Чтобы вывести рыночную стоимость объекта, следует умножить величину арендного дохода от него за определённый период на ВРМ, который предварительно рассчитывается по сопоставимым объектам.

Способ валового арендного мультипликатора стоит на пересечении доходного подхода со сравнительным, так как показатель ВРМ включает в себя цены продаж, валовые доходы по объектам, реализованным на рынке. Если сравнивать этот способ с методом прямом капитализации, то он не учитывает операционные расходы, уровень загрузки объекта и по сопоставимым объектам, и по объекту оценки.

В г. Москве рынок жилья довольно хорошо развит, и поэтому оценочные компании чаще всего пользуются сравнительным подходом, ведь он реальнее всего отображает рыночную стоимость реализуемого объекта оценки.

При выполнении оценочного задания работа охватывает следующие направления:

– переговоры с заказчиком, оформление задания на оценку, подписание контракта на проведение оценки;

– инспектирование объекта и анализ документов предоставленных заказчиком;

– выбор эффективного алгоритма использования;

– вычисление рыночной стоимости объекта, беря в основу методологические рекомендации.

Следующим этапом идет ннспектирование оцениваемого имущества. Инспекция состоит из:

– осмотра объекта;

– анализа сведений предоставленных заказчиком.

Инспекция необходима для идентификации оцениваемого объекта, обнаружение фактов износа различного характера, выбор наиболее эффективного алгоритма использования, фактических затрат на эксплуатацию объекта и общего состояния объекта. Под эффективным использованием следует понимать наиболее вероятное применение, являющееся физически возможным, целесообразным, безопасным с правовой стороны, выполнимым в финансовом плане, в результате чего конкурентная стоимость объекта будет максимально возможной.

Для выявления лучшего и наиболее эффективного применения оцениваемого имущества были учтены четыре главных условия:

1 Правовая легитимность: анализ только тех методов, которые разрешены и регламентированы действующим законодательством;

2 Фактическая возможность: обзор только реальных в данном месте способов применения;

3 Экономическая целесообразность: анализ того, какое физически возможное и правомочное использование принесут ожидаемую прибыль;

4 Максимальная эффективность: обзор того, какое экономически допустимое применение будет приносить чистую прибыль либо наиболее высокую текущую цену.

В некоторых случаях, при соблюдении некоторых условий, альтернативным функциональным применением квартиры может быть использование ее в качестве офисного помещения или как объекта торговли. Но параметры и первоначальное назначение жилой недвижимости создает явные ограничения на фактическую и правовую возможность применения такой квартиры, поскольку физически она не предназначена для применения в коммерческих целях.

Применение оцениваемой квартиры в целях недвижимости под офис повлечет дополнительные капиталовложения, связанные с перепланировкой внутреннего пространства, а также с затратами на юридическое сопровождение при оформлении перепланировки, поэтому использование квартир не по назначению является экономически не обоснованным действием и неприемлемым.