V006731 Дипломная работа Жилые помещения как объекты гражданских прав

Оглавление

Введение

Глава 1. Жилое помещение. Понятие, виды. История формирования

1.1 Понятие, виды жилого помещения

1.2. История жилищной политики в России

1.3 Жилые помещения как объекты гражданского права

Глава 2.Субъекты пользования жилыми помещениями

2.1 Регулирование пользования жилым помещением членами семьи собственника

2.2 Регулирование пользования жилым помещением лицами, не являющихся собственниками и нанимателями жилых помещений

Глава 3. Сделки с жилыми помещениями

3.1 Купля-продажа жилых помещений

3.2 Обмен, мена, дарение жилых помещений

3.3 Государственная регистрация прав на жилые помещения и сделок с ними

Заключение

Список использованных источников и литературы

Приложение 1

Приложение 2

Приложение 3

ВВЕДЕНИЕ

Тема настоящего исследования: «Жилые помещения как объекты гражданских прав».

Актуальность темы данной работы обусловлена тем, что одним из конституционных принципов человека является обеспечение права на жилье, также обеспечение неприкосновенности жилья. В дипломной работе рассматриваются такие вопросы как: понятие жилого помещения и его виды, признаки, история жилищной политики, субъекты жилищных правоотношений, сделки с жилыми помещениями по договорам обмена, мены, купли-продажи, дарения, государственная регистрация прав на жилые помещения.

Пригодность для постоянного проживания в жилом помещении является основным его назначением. Для этого оно должно отвечать санитарным, техническим и иным нормам. Так, жилое помещение, предназначенное для постоянного проживания, должным образом должно быть освещенным, снабженным электричеством, водоснабжением, отоплением, т.е. всеми благами, обеспечивающие нормальное, здоровое проживание людей.

В новой редакции Жилищного кодекса РФ понятие «жилое помещение» представлено более разнообразно. К нему относится само «жилое помещение», «квартира в многоквартирном жилом доме», «комната в коммунальной квартире». В связи с чем, такое разнообразие понятий представляет определенный интерес не только для ученых и правоприменителей, но и  для граждан.

В юридической литературе неоднозначно относятся к понятию жилого помещения, а также к требованиям, предъявляемым к ним. Возникновение чрезвычайных ситуаций в результате, например, перепланировки жилого помещения, ведет к тяжелым последствиям. И именно ужесточение требований к производству таких работ может быть приведет к улучшению качества помещений, а, следовательно, и улучшения условий проживания в нем.

Предмет изучения - жилые помещения как объект гражданских правоотношений по законодательству России.

Объект исследования - общественные отношения, возникающие и развивающиеся в процессе создания, использования жилых помещений.

Целью исследования является:

1. Определение понятия, видов и требований, предъявляемых к жилым помещениям;

2. Выявление субъектного состава прав на жилые помещения;

3. Ознакомление с видами сделок с жилыми помещениями.

Для достижения указанных целей были поставлены следующие задачи:

1. Проанализировать понятие и определить основные виды жилых помещений и их признаки.

2. Изучить жилищную политику, проводимую в России с начала 20-х годов.

3. Определить субъектный состав.

4. Раскрыть виды сделок с жилыми помещениями.

1. Теоретическая разработка. В разработке темы работы использовались следующие источники:

1. Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ,  Федеральные законы РФ, Постановления правительства, решения Центрального районного суда г. Барнаула.

2. Специальная литература и источники таких авторов как: Багаев А. Н., Багаева М. В., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Емелькина И.А., Суханов Е.А., Лыкова Э.Б. и др.

3. Эмпирическая база исследования  жилых помещений включает следующие виды документов:

- законодательные акты,  Федеральные законы РФ, Постановление Администрации Алтайского края от 20.10.2014 № 486 (ред. от 19.08.2016) «Об утверждении правил формирования перечня категорий граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса в рамках программы «Жилье для российской семьи» государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» осуществляющейся в 2014-2017 годах и т.д.

-информационные материалы: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», опубликован в Вестнике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г., N 1; Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», опубликовано в "Вестнике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации", 2000 г., N 7; Ответы на вопросы о практике применения судами Кодекса РФ об административных правонарушениях, жилищного и земельного законодательства, иных Федеральных законов> (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 23.11.2005)» Журнал «Управление персоналом» от 29.04.2014г. гл. ред. Гончаров Александр; Электронный ресурс Rosreestr.ru

Жилищная политика прошла длинный путь от дореволюционной России до сегодняшних дней. В данной работе в качестве основного периода исследования рассматривается период с 2000-х годов до настоящего времени. Это обусловлено, прежде всего, принятием нового Жилищного кодекса, Федерального закона РФ от 29.12.2014г. № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты» были внесены существенные изменения в Федеральные законы  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «О государственном кадастре недвижимости».

Методы исследования. Следует отметить, что при исследовании данной темы были использованы как общенаучные, так и частные методы. В числе общенаучных методов выделяются: дедуктивный, индуктивный, исторический, диалектический методы, логический. К частным методам относятся: специально-юридический, сравнительно-правовой, метод исследования документов.

Описание структуры. Во Введении обозначена актуальность выбранной темы, определяется: во-первых, степень научной разработки темы; во-вторых, объект, предмет,  цель, задачи и методы исследования.

В первой главе рассматриваются понятия, виды  жилого помещения, исторические этапы жилищной политики в России, жилые помещения как объекты гражданских правоотношений.

Вторая глава посвящена субъектам пользования жилыми помещениями.

В третьей главе рассматриваются виды сделок с жилыми помещениями по договорам купли-продажи, дарения, обмена, мены и их государственная регистрация.

В заключении подводятся итоги исследования, формируются окончательные выводы по рассматриваемой теме.

Гипотеза состоит в предположении того что,  изучение вопроса о видах жилых помещений их признаков, а также субъектного состава и сделок, совершаемых с жилыми помещениями будет способствовать совершенствованию законодательства в данной отрасли, исправлению существующих недостатков, а так же позволит гражданам наиболее эффективно отстаивать свои жилищные права и использовать предоставленные государством свободы и их гарантии.

ГЛАВА 1. ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ. ПОНЯТИЕ, ВИДЫ. ИСТОРИЯ ФОРМИРОВАНИЯ

1.1 Понятие, виды жилого помещения

 В Конституции Российской Федерации закреплены принципы человека в обеспечении права на жилье, неприкосновенность жилья.

Возникает вопрос:  Что относится к жилью?

Понятие «жилое помещение», «жилое строение» рассматривается в законодательстве в нескольких смыслах.

Первое – в качестве родового понятия, охватывающего виды жилых помещений. Это квартира, жилой дом, комната и т.п. Эти объекты могут быть предметом договора найма, купли-продажи и др.

Второе – как часть жилого дома. Например, жилое помещение в многоквартирном доме.

Третье – в качестве учетной категории наравне с жилым домом.  

В Гражданском кодексе РФ жилой дом, квартира, их части рассматриваются как разновидности жилых помещений.

В новой редакции Жилищного кодекса РФ понятие «жилое помещение» представлено более разнообразно. К нему относится само «жилое помещение», «квартира в многоквартирном жилом доме», «комната в коммунальной квартире». Такое разнообразие определений вызывает определенный интерес не только для ученых и юристов, но и  для граждан.

К видам жилых помещений относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры, комната.

В п.2 ст. 16 ЖК РФ сказано: что «жилым домом» признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.  

 В п. 3 ст. 16 ГК РФ сказано: «квартирой» признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

В п. 4 ст. 16 ГК РФ – «комнатой» признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Таким образом, исходя из определений видов жилых помещений, можно выделить следующие их признаки. 1. целевой характер. 2. соответствовать требованиям, определенным законодательством. 3. подлежат государственному учету. 4. используются для проживания, а также удовлетворения бытовых и иных нужд.

В характеристике жилого дома, важное значение, имеет тот факт, что он, являясь объектом недвижимости, тесно связан с землей. Земельный участок и расположенный на нем жилой дом нельзя рассматривать по отдельности. Они взаимосвязаны. Без разрешения собственника войти на участок не допускается. Но, несмотря на это, просто земельный участок без дома признать жилищем нельзя.

В категории «иные помещения или строения, не входящие в жилищный фонд, но предназначенные для временного проживания», можно отметить, что все они обладают таким признаком, как предназначенностью для проживания. Практика сложилась таким образом, что к таким помещениям относятся строения временного использования: вагончики, сборно-разборные щитовые домики. Такое жилье нашло применение массового характера в районах Крайнего Севера. Это связано  с освоением северных территорий, а также вахтовым методом. Поэтому в связи с этим очень важна позиция законодателя, относящая данные помещения к понятию «жилище».

Очень часто встречается тот факт, что, например, построенный  жилой дом не зарегистрирован в установленном порядке, относится ли он к понятию жилой дом. В данном случае нет, потому что не соблюдено условие – обязательный кадастровый учет и государственная регистрация права. Тоже можно сказать и об объекте незавершенного строительства, но используемом для проживания.

Европейский суд по правам человека в судебной практике, помимо капитальных жилых домов или жилых помещений, используемых в качестве места законного постоянного проживания, в понятие «жилище» включает объекты, отличающиеся от классического жилища в следующих отношениях:

- по времени использования или целям использования (например, строения и помещения, используемые только для временного, в том числе иногда весьма краткосрочного, проживания); - по предназначению или целям использования (например, строения и помещения, используемые в служебных целях - в качестве контор, офисов, складов, гаражей и т.п.); - по характеру постройки (например, объекты, вообще не являющиеся строениями или помещениями (фургоны, автомашины)); - по правовому режиму использования (например, строения и помещения, фактически используемые в качестве жилища без законных на то оснований); - по форме собственности (строения и помещения, не принадлежащие соответствующим лицам).  

В соответствии со ст. 288 ГК РФ жилые помещения имеют строго целевое назначение и предназначены исключительно для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих вещей.

Исходя из этого, можно сказать, что помещение признается жилым, в том случае, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно для постоянного проживания людей, а также отвечает  санитарным, техническим и иным нормам и правилам, установленным законодательством. К санитарным и техническим характеристикам относятся: дневное освещение, безопасность, водоснабжение, постоянное отопление, проветривание и другие условия, обеспечивающие нормальное, здоровое проживание людей.

Таким образом, еще раз подтверждается то, что жилое помещение должно отвечать следующим признакам:  

- оно должно являться недвижимым;

- помещение должно быть изолированным;

- пригодно для постоянного проживания граждан.

Проведем небольшое исследование перечисленных признаков.

В ст. 130 п. 1 Гражданского кодекса РФ сказано, что жилое помещение относится к недвижимому, в том случае, если оно прочно связано с землей. Это связь должна быть настолько, что перемещение такого объекта было бы невозможно без несоразмерного ущерба его назначению.

Щенникова Л.В. отмечает, такие объекты признаются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землей, будучи отделенными от нее, они

становятся движимыми.  

Признак «изолированность жилого помещения» находит отражение в жилищном законодательстве РФ. Изолированными помещениями являются жилые дома, часть жилого дома, квартира, часть квартиры. При этом изолированное помещение может состоять из одной или нескольких комнат.

Часть комнаты или смежные комнаты не могут быть признаны изолированными. Но после проведения и согласования в установленном порядке перепланировки, в результате которой жилые помещения станут изолированными, появится признак изолированность.

Следующий признак, характеризующий жилое помещение, является его пригодность для постоянного проживания. Это означает, что жилое помещение должно отвечать требованиям санитарным, противопожарным и техническим, и пригодно для проживания в течение всего года. Помещения, не отвечающие этим требованиям, не могут быть включены в состав жилищного фонда.

Многие ученые занимаются анализом категорий «пригодность» и «предназначенность».

Так, по мнению И.А. Дроздова, глагол «предназначен» не вполне удачен для разграничения жилых и нежилых помещений, поскольку определяет характер помещения в зависимости от намерений пользователя. Получается, если лицо использует помещение для проживания (например, сарай), то, значит, такое помещение - жилое. Напротив, если квартира предназначается для проживания домашних животных, то такое помещение, по этой логике, оказывается нежилым. И.А. Дроздов полагает, что удачнее для целей разграничения жилых и нежилых помещений использовать признак «пригодность для проживания граждан», который в отличие от категории «предназначенность» носит не субъективный, а объективный характер. По его мнению, потребительские свойства жилого помещения, а именно пригодность для проживания граждан, определяют его функциональное назначение, т.е. предназначенность для проживания граждан.  

Значение критерия предназначенности жилых помещений для постоянного проживания, отмечает А.В. Халдеев, заключается в том, что набор входящих в ее состав элементов, как правило, достаточен для признания жилого помещения пригодным для проживания в нормальных (обычных) условиях окружающей среды.  

В Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в кадастровых выписках на жилые помещения указывается назначение помещения (жилое, нежилое, производственное, складское и т.д.).

Главная функция жилого помещения это его предназначенность для проживания, которая в свою очередь закрепляется в соответствующих документах. Предназначенность не зависит от характера фактического использования объекта и от сохранения им способности удовлетворять жилищные потребности граждан. Данный признак является стабильным и документально закрепленным.

Понятие пригодность означает, имеет ли жилое помещение фактическую возможность для целей проживания. Если помещение утратило свойства пригодности, то это является основанием исключения из жилищного фонда.  

Кроме того, встречаются случаи, что жилые помещения не являются пригодными для проживания, но из состава жилищного фонда не исключены. Это очень серьезная проблема в настоящее время. Довольно большой объем жилищного фонда либо вообще не пригоден для проживания, либо нуждается в серьезной реконструкции.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в нем граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ. Согласно статье 23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока.

В соответствии с законодательством допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами. Но это возможно лишь в том случае, если не нарушаются права и законные интересы третьих лиц, и, конечно, должны быть соблюдены требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

В соответствии с законодательством в случае, если собственник использует жилое помещение не по назначению или систематически нарушает права и законные интересы соседей, либо бесхозяйственно относится к имуществу, что может привести к его разрушению, то органы местного самоуправления должны предупредить данного собственника о необходимости устранения нарушений в определенный срок.

Если собственник не устраняет нарушения и продолжает использовать жилое помещение не по назначению, то орган местного самоуправления направляет иск в суд для принятия решения о продаже жилого помещения с публичных торгов. От продажи жилого помещения собственнику выплачиваются средства за вычетом расходов, понесенных на исполнение судебного решения.  

Таким образом, можно сделать вывод о том, что жилое помещение в законодательстве определяется как изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для проживания людей.

К видам жилых помещений относится: квартира, часть квартиры, жилой дом, часть жилого дома, комната. Каждое жилое помещение должно иметь набор следующих признаков: - оно должно являться недвижимым; - помещение должно быть изолированным; - пригодно для постоянного проживания граждан.

1.2. История жилищной политики в России

История жилищной политики уходит своими корнями в глубину веков.

Сначала жилье представляло собой пещеру, в которой укрывались первобытные люди. Сейчас это современные дома с развитой инфраструктурой.

В разные периоды времени жилищный вопрос решался по-разному. Правящие слои населения (рабовладельцы, феодалы, буржуа) не знали нужды в жилье. Они имели благоустроенное, по тем временам, жилье. А рабы Вавилона, Рима, Афин были на положении домашних животных. У крепостных крестьян было не лучше положение.

Ситуация начала меняться с ростом капиталистических городов, где концентрировалось население, что вызвало огромный спрос на жилье. В связи с чем, появляется новая разновидность буржуа-домовладельцы. Таким образом, жилище становится товаром. Собственники за его пользование получают определенную денежную сумму, так называемую, квартирная плата. Но все же, для большинства населения она остается не посильной, что приводит к социальному бедствию.

 В странах Африки, Латинской Америки, Азии большая часть населения проживают в трущобах, без каких-либо элементарных условий.

В России в дореволюционный период жилищное хозяйство, находящееся в частных руках, являлось самым упадочным. По низкому уровню благоустройства и переуплотненности жилища, а также антисанитарии Россия занимала первое место в Европе. По статистике средняя обеспеченность жилой площадью в городах России в 1913 году составляла 4,5 кв.м., фактическая обеспеченность была еще ниже.

Большая часть населения проживает в сельской местности. Оно имело небольшие дома-избы без элементарного благоустройства.

На кануне первой мировой войны, жилищный фонд городов России составлял 180 млн. кв.м. общей площади. Это в основном одноэтажные деревянные небольшие дома, находящиеся в собственности граждан.

После революции в 1917г. В.И. Лениным разрабатывается программа о принудительном отчуждении имущества частных собственников (экспроприация) для нужд бедных. Изданный декрет Петроградского Совета «О реквизиции квартир богатых для облегчения нужды бедных» обязывал домовые комитеты взять на учет квартиры богачей, подлежащие реквизиции. Районные советы народных депутатов должны были утвердить списки и порядок занятия квартир бедными.

Также в этот же период В.И. Ленин составил «Тезисы закона о конфискации домов с сдаваемыми внаем квартирами». Данный документ послужил основанием для выселения буржуазии из ее домов, в которые переселялись из подвалов, трущоб, казарм семьи рабочих. В «Тезисе» была предусмотрена национализация всей городской земли.  

  В этот период были определены главные направления жилищной политики Советского государства, а так же заложены принципы управления жилищным фондом.

На основе декрета СНК РСФСР 1917года «Об отмене частной собственности на городские недвижимости» и декрета ВЦИК от 1917года «О запрещении сделок с недвижимостью»  Совет рабочих и солдатских депутатов изымали из частной собственности крупные капиталистические дома, а так же строения с последующей передачей их в ведение Советов.

Граждане были обязаны содержать жилые помещения в надлежащем санитарном состоянии. Контролировать это должны были отряды при местных Советах. В противном случае Санитарная инспекция могла в административном порядке подвергнуть наказанию не добросовестных граждан.

В период с 1917 по 1921 годы в стране были проведены крупные мероприятия, которые позволили Советам сосредоточить в своих руках значительную долю имущества. Но встал вопрос, как управлять этим имуществом.

В 1921 года было издано постановление «Об управлении домами», на основании которого руководство жилищным фондом оформляется в единую систему. К управлению домами были допущены сами трудящиеся, которые проживали в этих домах. Они избирали заведующего домом сроком на один год.

В этот период в городах создаются жилищные товарищества, с обеспечением функции по управлению муниципализированными строениями. Также с помощью государства создается жилищная кооперация. С 1924 года основной формой управления жилищным фондом является жилищно-арендные кооперативные товарищества (ЖАКТы).

Бурное развитие промышленности, транспорта, строительства привело к росту городского населении страны, что не могло не сказаться на  жилищной политики. Это потребовало больше строительства жилья. И уже к 1940 году городской жилищный фонд составил 421 млн. кв.м. общей площади. Но, несмотря на это, проблема с жильем остается существенной.

В период с 1941 по 1960 гг. произошло заторможение развития жилищно-коммунального хозяйства в целом.  В первую очередь, Великая Отечественная война нанесла большой урон жилищному фонду. Во-вторых, в связи с войной, невозможно было выделить денежные средства на строительство и содержание  домов.

1960-е годы стали переломным периодом в жилищном хозяйстве.

Было издано постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР «О развитии жилищного строительства в СССР», в котором главной задачей было увеличить в кратчайшие сроки прирост жилищного фонда .

Следующей задачей партии было – в течение 10-15 лет обеспечить каждую семью благоустроенной квартирой, которая бы соответствовала санитарно-гигиеническим требованиям.

Из истории мы знаем, что в 70-е годы объем строительства жилья был впечатляющим. Городской и поселковый жилищный фонд увеличился по сравнению с дореволюционным периодом в 8,5 раза. На жителя теперь приходилось 11 кв.м. общей площади жилья. И Советский Союз по числу построенных квартир на тысячу человек населения занял первое место в мире.

С принятием новой Конституции РФ поменялась жилищная политика. Теперь граждане должны удовлетворять свои жилищные потребности преимущественно за свои средства.

В соответствии с Конституцией РФ (ст.40), государство: во-первых, должно поощрять жилищное строительство, а также обязано создать благоприятные условия для осуществления прав граждан на жилище; во-вторых, малоимущим, и иным в соответствии с законом гражданам, которые нуждаются в жилье, оно должно предоставляться бесплатно ил за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов.   Кроме того, чтобы максимально помочь гражданам приобрести жилье, была проведена приватизация жилых помещений. Жилье передавалось гражданам занимаемое ими в государственном, муниципальном жилищном фонде бесплатно.

В настоящее время существует несколько программ по улучшению жилищных условий.  

Рассмотрим несколько примеров программ по улучшению жилищных условий.

Ипотека - одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается во владении и пользовании должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества.

Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.

Основными правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотеки, являются:

- Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

- Федеральный закон № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 «Жилищный кодекс Российской Федерации»

- Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

- Федеральный закон № 218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «О кредитных историях»

- Постановление Правительства 17 декабря 2010 г. № 1050  «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2015 - 2020 годы»  предусматривает правила предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2015—2020 гг.