K004050 Дипломная работа Характеристика департамента управления имуществом ОАО «РЖД»

Введение

Актуальность темы выпускной квалификационной работы определяется требованиями Федерального закона от 27.02.2003 г. №29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта», а также Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, при продаже или сдаче в аренду объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности или в собственности хозяйствующих субъектов с государственным участием, обязательно заключение сделок по рыночной стоимости.

Данное положение закреплено в локальных нормативных актах ОАО «РЖД», таких как:

Приказ ОАО «РЖД» от 07.11.2008 № 150 «О порядке распоряжения недвижимым имуществом ОАО «РЖД»;

Федеральный закон Государственной Думы РФ от 27.02.2003 № 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта»;

Приказ ОАО «РЖД» от 4.09.2013 №80 «О порядке продажи и предоставления в аренду железнодорожных путей ОАО «РЖД»;

Распоряжение от 14.04.2006 № 506р «Об утверждении Порядка организации работы по передаче в субаренду земельных участков (частей земельных участков), находящихся у ОАО «РЖД» на праве аренды».

В соответствии с утвержденной темой выпускной квалификационной работы, выполнены следующие разделы:

Дана характеристика службы управления имуществом, описана организационная структура управления;

Приведена характеристика объекта оценки;

Описана методика оценки рыночной стоимости объекта методом прямой капитализации, рыночных сравнений, квалиметрии, затратным методом с применением метода сметного ценообразования;

Определен вариант наиболее эффективного использования объекта на рынке;

Проведена оценка объекта сравнительным подходом (метод рыночных сравнений и метод квалиметрии);

Проведена оценка объекта доходным подходом;

Проведена оценка объекта затратным подходом (Оценка сметной стоимости строительства по УПВС, «Ко-инвест» и УПБС ВР);

Выполнено согласование результата оценки.

Глава 1 Характеристика департамента управления имуществом ОАО «РЖД» и объекта оценки

1.1 Характеристика департамента управления имуществом. Организационная структура управления

Виды деятельности:

Обеспечение работы ОАО «РЖД»;

управление и распоряжение имуществом ОАО «РЖД»;

имущественное обеспечение структурной реформы;

анализ эффективности использования имущества ОАО «РЖД»;

оценка стоимости имущества ОАО «РЖД»;

обеспечение учета и регистрации имущества ОАО «РЖД».

ОАО «РЖД» - крупнейший собственник имущества на территории Российской Федерации (в уставный капитал внесено более 420 тыс. объектов недвижимого имущества) проводит активную политику в части вовлечения в гражданско-правовой оборот непрофильных или временно неиспользуемых объектов недвижимого имущества. С момента создания компанией успешно продано свыше 2,7 тысяч объектов, за 2012 год проведено более 400 аукционов по продаже имущества, по состоянию на 01.01.2013 арендуемые площади составили 1,981 млн. кв. м.

Основными принципами управления недвижимостью ОАО «РЖД», определенными в локальных нормативных актах Компании являются:

1) приоритет профильного (железнодорожного) использования объекта над иными формами использования недвижимости;

2) принцип возмездности: совершение сделок с недвижимым имуществом ОАО «РЖД» осуществляется по общему правилу за плату, при этом цена сделки определяется с учетом отчета независимого оценщика;

3) принцип гласности: в случае совершения сделок с недвижимым имуществом ОАО «РЖД» на торгах информация о намерении ОАО «РЖД» совершить сделку должна доводиться до сведения максимального количества потенциальных контрагентов и отвечать требованиям достоверности, полноты и своевременности;

4) принцип конкурентного распоряжения недвижимым имуществом: совершение сделок с недвижимым имуществом ОАО «РЖД» осуществляется по общему правилу на  

открытых аукционах, а также с привлечением профессиональных участников рынка недвижимости (в т. ч. фондов имущества), что позволяет максимизировать доходы Компании.

Для управления недвижимостью по заказу Департамента управления имуществом ОАО «РЖД» распоряжением ОАО «РЖД» от 21.09.2009 г. № 1964р была внедрена система управления имущественным комплексом (СУИК). Система внедрена в целях ведения единого учета недвижимого имущества ОАО «РЖД», а также повышения эффективности принятия управленческих решений за счет оперативного доступа к информации о состоянии объектов недвижимого имущества. Система управления имущественным комплексом включает информацию о технических параметрах объектов, их местоположении на земельном участке, а также об имущественных договорах по объектам. Система управления имущественным комплексом введена в эксплуатацию на всей сети железных дорог, в функциональных филиалах и негосударственных учреждениях ОАО «РЖД».

Цели внедрения СУИК – обеспечение:

доступности данных о составе и структуре имущества;

визуализации данных и отчетность;

оптимизации операций с имуществом;

достоверности информации и контроля;

структурирования взаимосвязанной информации об имуществе с учетом изменяющейся организационной структуры управления ОАО «РЖД».

Структура руководства департаментом ОАО «РЖД» представлена на рисунке 1.

За 2009 год доходы от вовлечения недвижимого имущества в гражданско-правовой оборот составили:

- от передачи в аренду зданий, сооружений и железнодорожных путей ОАО «РЖД» - 5 763,49 млн. руб., без учета НДС;

- от передачи в субаренду земельных участков – 455,51 млн. руб., без учета НДС;

- от продажи непрофильных и неиспользуемых в производственной деятельности объектов недвижимости ОАО «РЖД» – 1 357,06 млн. руб., с учетом НДС (в том числе 234,82 млн. рублей от продажи имущества вагонного ремонтного депо Черемхово и вагонного участка Хилок вагонного ремонтного депо Чита в соответствии с распоряжениями Правительства Российской Федерации от 20.03.2008 № 348-р и ОАО «РЖД» от 28.03.2008 № 634р и 635р).

В 2009г. дорогами было заключено: 7 548 договоров аренды зданий, сооружений площадью более 1,295 млн. кв. м и железнодорожных путей более 63,904 тыс. пог. м, 4 530 договоров субаренды земельных участков общей площадью 2161,81 га.

1.2 Характеристика объекта оценки

В качестве объекта оценки выступает нежилое здание «Контора дорожного архива» в г. Ржев Тверской области, находящееся в собственности ОАО «РЖД» (свидетельство о государственной регистрации права от 18 февраля 2004 года).

Характеристики объекта оценки:

Кадастр. номер: 69:00:000000:0092:28:248:001:001943000:1/6727/28:1001/А

Площадь земельного участка (застроенная) (кв. м.): 288

Площадь основного строения (кв. м.): 227,3

Высота основного строения (м): 3,2

Объем основного строения (м. куб.): 922

Группа капитальности здания: III

Год постройки: 1948

Число этажей: 1

Вид внутренней отделки: простая

Балансовая стоимость: 397387 руб.

Фотографии объекта оценки, план и свидетельство о государственной регистрации права собственности приведены в Приложении 1.

Глава 2 Методика оценки рыночной стоимости объектов недвижимости

Процедурой оценки имущества называется порядок, определяющий как последовательность действий, так и совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.

На первом этапе производится описание объекта в части установления границ и номенклатуры имущества (его качественных и количественных характеристик), а также состава оцениваемых прав и их отграничений, указывается дата оценки, вид оцениваемой стоимости и цель оценки. Выполняется описание местоположения объекта, анализ социально-экономической ситуации в стране и регионе, анализ местного рынка недвижимости с выявлением его наиболее важных ценообразующих факторов.

На втором этапе осуществляется выбор варианта наиболее эффективного использования (НЭИ) объекта в сложившихся рыночных условиях.

После анализа НЭИ применяются три подхода к оценке рыночной стоимости недвижимости: сравнительный, доходный и затратный.

Достоинством доходного подхода является оценка объекта, основанная на прогнозе его будущего состояния (доходности), что позволяет дополнить оценки объекта основанные на учете тенденций прошлых лет. Недостатками подхода являются невозможность его использования для оценки недоходных объектов, а также сложность и субъективность обоснования величины будущего чистого операционного дохода и дисконта (коэффициента капитализации), а в ряде случаев - и продолжительности расчетного периода. В подходе выделяют 4 метода:

1. Метод прямой капитализации, который позволяет определить рыночную стоимость недвижимости в зависимости от величины годового дохода от объекта, посредством его деления на коэффициент ка¬питализации (норму дисконта).

2. Метод дисконтирования денежного потока, который позволяет оценить рыночную стоимость недвижимости при произвольно меняющихся и неравномерно поступающих элементах денежного потока различ¬ных знаков, позволяющий учесть также изменяющуюся величину риска в течение расчетного периода.

3. Метод ипотечно – инвестиционного анализа, который оценивает рыночную стоимость недвижимости, обремененную невыплаченным ипотечным долгом. В методе производится учет стоимости собственного и заемного капиталов, инвестированных в объект.

4. Метод остатка, который используется для оценки стоимости земельного участка. В основе метода лежит положение, что ЧОД от недвижимости в целом состоит из 2 частей: одна вносится в результат улучшениями, а другая земельным участком.

Достоинством сравнительного подхода является использование фактических цен уже совершенных в недавнем прошлом или предполагаемых в настоящем сделок с аналогичными объектами и обоснование на этой основе выводов о стоимости оцениваемой недвижимости. Недостатком подхода является невозможность его применения на неразвитых рынках, а также необходимость проведения процедуры корректировок с тем, чтобы учесть отличие оцениваемого объекта от объектов сравнения. В подходе выделяют 3 метода:

1. Метод сравнения продаж, с помощью которого можно оценить рыночную стоимость объекта путем подбора рыночных сделок с аналогичными объектами и проведении процедуры корректировок, позволяющей учесть отличия оцениваемого объекта по сравнению с объектами-аналогами.

2. Метод квалиметрии, который является модификацией метода рыночных сравнений и применяется в условиях, когда известна только номенклатура отличий объекта оценки от объектов-аналогов, но не известны величины корректировок. Поэтому их значения нормируются в баллах.

3. Метод аналогий, в котором может использоваться или валовой рентный коэффициент, или коэффициент перехода от цен на один тип недвижимости к ценам на другой. В некоторых случаях применяется в качестве проверки результатов, полученных иными методами.

Достоинством затратного подхода является его хорошая информационная обеспеченность, возможность применения для оценки всех типов объектов любых рыночных условиях. Недостатками подхода являются отражение, главным образом, точки зрения продавца, сложность и субъективизм определения величины предпринимательской прибыли и стоимости земельного участка, и следовательно - недостаточный учет спроса и предложения на рынке. В подходе выделяют 4 метода:

1. Метод бухгалтерской (балансовой) оценки, позволяющий оценить первоначальную, восстановительную и остаточную стоимости недвижимости по данным бухгалтерского баланса;

2. Метод дисконтирования сметной стоимости (бухгалтерских издержек);

3. Метод сметного ценообразования, позволяющий оценить либо сметную, либо инвестиционную стоимость объекта. Кроме того, сметное ценообразование используется как инструмент затратного метода оценки;

4. Затратный метод, с помощью которого стоимость имущества определяется либо как стоимость восстановления, либо как стоимость замещения. При этом, стоимостью восстановления называется стоимость воспроизводства точной копии оцениваемого объекта, с присущими ему недостатками и элементами неэффективности. Стоимостью замещения является стоимость объекта, аналогичного оцениваемому, но без недостатков и элементов неэффективности последнего;

5. Метод выделения для недвижимости в целом (метод вычитания).

Процедура оценки объекта недвижимости, использованная в ВКР, представлена на рисунке 2.

2.1 Оценка рыночной стоимости объекта методом прямой капитализации

Метод прямой капитализации используется в условиях, когда предполагается, что одинаковые по величине доходы от эксплуатации объекта будут поступать равномерно (регулярно) достаточно длительный промежуток времени и не требуется осуществления капитальных вложений в развитие недвижимости.

Область применения метода прямой капитализации проиллюстрирована графически на рисунке 3.

Рис. 3 Условия применения метода прямой капитализации

2.1.1 Определение величины чистого операционного дохода

При оценке недвижимости показателем дохода является арендная плата, что отличает данный вид оценки, например, от оценки бизнеса или эффективности инвестиционных проектов, где показателями дохода являются выручка от реализации продукции и (или) чистая прибыль или денежный поток.

Выделяется пять уровней периодических доходов:

потенциальный валовой доход (ПВД, в англ. терминологии - PGI, potentialgrossincome);

действительный валовой доход {ДВД, в англ. терминологии - EGI, effectivegrossincome);

чистый операционный доход (ЧОД, в англ. терминологии - NOI, netoperatingincome);

доход до налогообложения (в англ. терминологии - ВТI, beforetaxincome или BTCF, beforetaxcashflow);

доход после налогообложения (в англ. Терминологии - ATI, after tax income или ATCF. after tax cash flow).

Потенциальный валовой доход - максимально возможная величина годового дохода, который может принести объект при условии его абсолютно полного (без каких-либо недозагрузок и потерь) использования непрерывно в течение всего года. ПВД- теоретическая величина, используемая только в целях определения начального шага расчетов, который рассчитывается как:

К дополнительным относятся доходы, для получения которых объект функционально не предназначен, но их извлечение возможно благодаря сложившимся рыночным условиям и конструктивно-планировочным особенностям и местоположению оцениваемой недвижимости. К ним обычно относят поступления от пользования сторонними клиентами или арендаторами автостоянкой или гаражом, от размещения на объекте наружной рекламы, телевизионных или радиотелефонных антенн, игровых и торговых автоматов, оплаты зарегистрированных по объекту оценки сервитутов и т.п.

Дополнительные доходы определяются двумя способами: методом прямой и методом косвенной оценки. При применении метода прямой оценки необходимо выявить номенклатуру дополнительных доходов и определить их величину, основываясь на рыночной информации - т.е. используя данные по объектам-аналогам. Методом косвенной оценки величина дополнительных доходов определяется в процентах от остаточной стоимости затрат инвестора.

Действительный валовой доход определяется уменьшением ПВД на величины среднерыночных потерь от недозагрузки данного типа объектов и потерь от неплатежей клиентов.

Потери от недозагрузки (в том числе за счет периодической смены арендаторов) и от неплатежей клиентов обычно определяются косвенным способом (в процентах). При этом базы их расчета различны. Потери от недозагрузки определяются от величины, а от неплатежей - от ПВД, с учетом потерь от недозагрузки.

Различие баз расчета двух видов потерь объясняется тем, что по сданным в аренду на момент оценки помещениям недозагрузки нет - они «загружены», заняты арендаторами. В то же время, по тем помещениям, которые в расчете отнесены к категории «не загруженных» не может быть неплатежей, так как если нет арендаторов, то и платить некому. Однако по дополнительным доходам такие неплатежи могут появиться.

Нормы потерь от недозагрузки и неплатежей принимаются по среднерыночным данным. В настоящее время для ликвидных рынков суммарная величина этих двух видов потерь, при профессиональном управлении недвижимостью, может составлять не более 5-10% от ПВД.

Чистый операционный доход определяется уменьшением ДВД на пять статей затрат: годовых операционных (эксплуатационных) расходов; затрат на страхование; налогов, связанных с недвижимостью (на имущество и земельного); затрат на управление собственностью и резерва на замещение быстроизнашивающихся элементов улучшений.