K004001 Дипломная работа Современное состояние и тенденции развития отрасли ЖКХ

СОДЕРЖАНИЕ

РЕФЕРАТ 4

ВВЕДЕНИЕ 5

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЭФФЕКТИВНОСТИ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА 7

1.1 Современное состояние и тенденции развития отрасли ЖКХ 7

1.2 Методические и организационно-правовые основы функционирования предприятий ЖКХ 13

1.3 Методы анализа эффективности деятельности предприятий ЖКХ 23

2 АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ООО УК «ЖКХ» 29

2.1 Общая характеристика предприятия 29

2.2 Анализ эффективности деятельности предприятия 33

2.3 Анализ  финансового состояния предприятия 37

3 РАЗРАБОТКА ПРОГРАММЫ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ  49

3.1 Установка приборов дистанционного считывания показаний

счетчиков 49

3.2 Оказание услуг платной стоянки на придомовой территории 57

3.3 Оказание услуг по установке счетчиков  населению 60

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 64

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ 66

РЕФЕРАТ

Выпускная квалификационная работа, 121 с., 25 рис., 45 табл., 62 источника.

ЭФФЕКТИВНОСТЬ, РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ, БАЛАНС, ЛИКВИДНОСТЬ, ДЕБИТОРСКАЯ ЗАДОЛЖЕННОСТЬ, ПРОГРАММА.

В первой главе «Теоретические и методические основы эффективности жилищно-коммунального хозяйства» изучены теоретические основы функционирования сферы ЖКХ и методов анализа эффективности деятельности предприятий данной отрасли.

Во второй главе «Анализ эффективности деятельности ООО УК «ЖКХ»» проведен анализ и выявлены причины и факторы снижения эффективности предприятия

В третьей главе разработана программа повышения эффективности деятельности предприятия ООО УК «ЖКХ».

ВВЕДЕНИЕ

В современных условиях для предприятий сферы жилищно-коммунального хозяйства, важное значение имеет экономическая эффективность их деятельности.

Существуют различные формы проявления экономической эффективности. Технические и экономические аспекты эффективности характеризуют развитие основных факторов производства и результативность их использования. Социальная эффективность отражает решение конкретных социальных задач (например, улучшение условий труда, охрану окружающей среды и т.д.). Обычно социальные результаты тесно связаны с экономическими, поскольку основу всякого прогресса составляет развитие материального производства.

В условиях рынка каждое предприятие, будучи экономически самостоятельным субъектом, вправе использовать любые способы оценки эффективности развития собственной деятельности в пределах установленных законодательных и социально-экономических границ.

Жилищно-коммунальное хозяйство в современном понимании представляет собой совокупность существующих жилищного и коммунального секторов городского хозяйства, связанного с основными формами воспроизводственного процесса (капитальный ремонт, модернизация, реконструкция, реновация). Суть и назначение этого сектора экономики заключается в обеспечении сохранности и эффективном использовании жилищного фонда (многоквартирных домов) и обеспечении его жилищно-коммунальными услугами, необходимыми для жизнедеятельности человека, дальнейшем повышении уровня благоустройства и санитарного состояния территорий муниципальных образований, общего комфорта проживания.

Преобразования в жилищно-коммунальной сфере изначально были направлены на преодоление кризисных явлений в системе жилищно-коммунального хозяйства.

Существующее состояние жилищно-коммунального хозяйства обусловлено неэффективной системой управления, дотационностью сферы и неудовлетворительным финансовым положением, высокими затратами, отсутствием экономических стимулов снижения издержек, связанных с оказанием жилищных и коммунальных услуг, неразвитостью конкурентной среды и, как следствие, высокой степенью износа основных фондов, неэффективной работой предприятий, большими потерями энергии, воды и других ресурсов.

На управляющие компании (УК) в сфере ЖКХ как на основной и наиболее соответствующий рыночной экономике механизм управления жилищным фондом страны возлагаются наибольшая ответственность и надежды по преодолению кризисной ситуации в отрасли.

Опыт последних лет показал, что большинство предприятий управляющих жилищным фондом не готово к ведению конкурентной борьбы. Одним из ключевых факторов, определяющих создавшееся положение, является отсутствие систематизированных представлений о том, что является конкурентным преимуществом, какие проблемы необходимо решить для повышения эффективности управления жилищным фондом, какими инструментами современного менеджмента можно при этом воспользоваться.

Целью данной работы является анализ деятельности ООО УК «ЖКХ» и разработка программы по повышению ее эффективности.

В соответствии с намеченной целью определены основные задачи работы:

1) рассмотреть методы анализа эффективности деятельности предприятия в сфере ЖКХ;

2) охарактеризовать объект исследования и провести анализ эффективности его деятельности;

3) разработать программу повышения эффективности деятельности исследуемого предприятия.

Теоретической и методической основой исследования послужили нормативно-правовые акты, регулирующие отрасль ЖКХ, учебно-методическая литература по рассматриваемой тематике, материалы периодических изданий и бухгалтерская отчетность.

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЭФФЕКТИВНОСТИ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА

1.1 Современное состояние и тенденции развития отрасли ЖКХ

В жилищно-коммунальный комплекс России входит более 52 тыс. предприятий различных форм собственности.

Особенность ЖКХ России состоит в зависимости его от топливно-энергетических отраслей. Поэтому их эффективность, особенно в современных условиях в России, во многом определяют жизнеспособность ЖКХ [31].

К 2014 году общий объем жилищного фонда России составил 2,996 млрд. м² (это примерно 20 млн. строений), а средняя обеспеченность граждан жильем – 21,3 м² на человека. В результате масштабы износа сегодня оцениваются на уровне 50-70% жилищного фонда, а объемы ветхого и аварийного жилья достигли 3,1% [45].

По официальным данным, в ветхом и аварийном фонде проживают около 2 млн. человек. Тенденция увеличения доли жилья, непригодного для проживания, уже в ближайшее время может приобрести угрожающие масштабы, когда критическим станет уровень износа зданий, возведенных в первое десятилетие массового строительства В жилищно-коммунальном хозяйстве (ЖКХ) заняты более 4,2 млн. человек, которые в 2014 г. оказали услуг на 415 млрд. рублей, в том числе населению - на сумму 317 млрд. руб.В настоящее время в Российской Федерации функционируют 77 тыс. источников теплоснабжения, в т.ч. 41 тыс. коммунальных. Протяженность тепловых сетей составляет в двухтрубном исчислении 179 тыс. км, в т.ч. коммунальных 94,4 тыс.км [22].

Годовой объем произведенной тепловой энергии составляет 1161 млн. Гкал, из которого 505 млн. Гкал отпускается населению и 163,5 млн. Гкал потребляется коммунальным комплексом.

Ситуация с водными ресурсами в России продолжает оставаться тревожной. Особенно критично обстоит положение в системе питьевого водоснабжения, где более 40% водопроводов с забором воды из поверхностных водных источников, обеспечивающих 68% потребностей в воде в городах и поселках городского типа и около 65% в сельской местности, не имеют необходимого комплекса водоочистных сооружений и не обеспечивают полноты обеззараживания и очистки воды. [25]

Общая протяженность канализационных сетей в Российской Федерации составляет 176,5 тыс.км. Всего в городах и других поселениях образуется около 15 млрд. куб. м. сточных вод в год, из которых 13,5 млрд. куб. м. пропускается через очистные сооружения. Из этого количества до нормативного уровня очищается только 3,85 млрд. куб. м (29%). Общий кризис экономики, систематическое выделение финансовых средств по остаточному признаку, вызвали резкое ухудшение состояния коммунальных объектов в России.

По оценочным данным, физический износ основных фондов ЖКХ в целом по России составил: котельных - 54,5%, трансформаторных подстанций – 58,1%, центральных тепловых пунктов – 50,1%, коммунальных сетей водопровода – 65,3%, канализации – 62,5%, тепловых – 62,8% и электрических – 58,1%, водопроводных насосных станций - 65,1%, канализационных насосных станций – 57,1%, тепловых насосных станций – 52,3%, очистных сооружений водопровода – 53,9%, очистных сооружений канализации – 56,2%. [29]

На дотирование ЖКХ уходит от 40 до 80% средств местных бюджетов и значительная доля бюджетов субъектов Федерации. Это ведет к тому, что иногда строить жилье городам невыгодно, поскольку каждый введенный в эксплуатацию жилой дом или социальный объект ложится дополнительной нагрузкой на местный бюджет, в свою очередь, требуя дотаций, что способствует обострению бюджетного кризиса. [30]

С введением второй части Налогового кодекса изменились возможности регионов в финансировании ЖКХ. Отменены налоги с оборота (предприятия платили их со своей выручки, независимо от того, получена прибыль или нет), в том числе 1,5% выручки, направлявшиеся на финансирование ЖКХ. Взамен введен дополнительный местный налог на прибыль в размере 5% на финансирование этой сферы.

В планово-распределительной системе, когда плата за энергоресурсы была незначительной, а большинство предприятий существовало безбедно, это никого особенно не тревожило. Сегодня ситуация изменилась. Цены на энергоресурсы у нас приблизились к мировым, а тарифы для предприятий превысили мировые. Положение усугубляется тем, что энергозатраты отечественных предприятий в 3 раза выше зарубежных, соответственно и цены на аналогичную продукцию значительно больше. Поэтому предприятиям, даже выпускающим качественную продукцию, трудно удержаться на рынке. Отказ от перекрестного субсидирования — основа для снижения тарифов для предприятий. [54] Наиболее надежным поставщиком денег (к тому же наличных) в данную сферу продолжает оставаться население, хотя свыше 40% граждан числятся в должниках. Вокруг возможностей и направлений укрепления этого источника многие годы ведутся бурные споры, предлагаются те или иные варианты жилищно-коммунальной реформы.

Основная задача муниципальных органов в сфере ЖКХ - обеспечение финансирования расходов на содержание и ремонт жилого фонда, отопление, газо- и электроснабжение, холодное и горячее водоснабжение, благоустройство и другие коммунальные услуги, поскольку платежи населения не в полном объеме покрывают расходы предприятий ЖКХ на производство этих услуг. [31]

В 2014 году убыточными были 31% организаций ЖКХ, убытки составили 52 млрд. руб. Кредиторская задолженность на 1 января 2015 года составила 302,1 млрд руб., дебиторская – 346,6 млрд.

По оценкам специалистов, только для модернизации основных фондов ЖКХ необходимы значительные финансовые средства порядка 4,5-5,0 трлн. руб.

По данным Росстроя, величина необходимых средств для качественного изменения состояния ЖКХ России сопоставима с национальным бюджетом около 8 трлн. руб. Для кардинального изменения сложившейся в ЖКХ ситуации в частности, чтобы прекратить разрушение жилищного фонда и производственно-технической базы коммунального хозяйства – необходимо повысить эффективность работы предприятий ЖКХ, улучшить качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, снизить давление на бюджеты всех уровней расходов по дотированию отрасли.

При предоставлении средств федерального бюджета для софинансирования проектов модернизации объектов коммунальной инфраструктуры особое внимание уделяется привлечению средств частных инвесторов для реализации проектов. Порядок отбора субъектов РФ и проектов модернизации объектов коммунальной инфраструктуры, предоставления и расходования средств федерального бюджета на реализацию этих проектов в рамках Подпрограммы устанавливается Правительством РФ. [13]

Для определения размера межбюджетных трансфертов, выделяемых из федерального бюджета бюджетам субъектов РФ, в том числе для оказания финансовой помощи по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, Правительство РФ утвердило соответствующие федеральные стандарты.

Государственное регулирование экономических процессов в ЖКХ – обязательный компонент современной политики в данной сфере. Здесь необходимы меры государственного экономического регулирования и поддержки. Актуальной проблемой в связи с этим является бюджетное финансирование. [18]

В настоящее время бюджетная поддержка выражается в выделении субсидий малоимущим слоям населения, предоставлении целевых бюджетных средств, ежегодных дотациях субъектам РФ на подготовку жилищно-коммунального комплекса к осенне-зимнему периоду.

Расходы федерального бюджета на жилищно-коммунальное хозяйство в 2013 г. составили 53,0 млрд. руб., в 2014 г. – 64,0 млрд. руб. Анализируя структуру бюджетных затрат в федеральных бюджетах в 2014-2016 гг., следует отметить, что на ЖКХ предусмотрен существенный рост расходов – на 65%. Через региональные бюджеты государство активно проводит экономическую политику по комплексному развитию регионов. Более 90% расходов консолидированного бюджета Российской Федерации на ЖКХ приходится на долю бюджетов субъектов РФ.

Следует отметить динамику постепенного снижения расходов на ЖКХ в структуре местных бюджетов. Это связано с постепенным переходом на стопроцентный уровень оплаты коммунальных услуг от экономически обоснованных затрат большинством субъектов РФ.

Для повышения качества планирования и финансирования расходов на поддержку ЖКХ органам местного самоуправления необходимо осуществить ряд мероприятий, направленных:

- на повышение собираемости платежей населения;

- совершенствование механизмов тарифного регулирования;

- создание условий для привлечения инвестиций в строительство и реконструкцию объектов инженерной инфраструктуры;

- существенное сокращение сектора муниципальных предприятий в ЖКХ, приватизацию и ликвидацию муниципальных унитарных предприятий;

- разработку показателей эффективности расходования бюджетных средств, организацию и проведение соответствующего мониторинга, создание методики мониторинга исполнения производственных и инвестиционных программ предприятий коммунального комплекса;

- обеспечение условий для выбора собственниками жилья способа управления на уровне многоквартирного дома, демонополизацию рынка управленческих услуг;

- приведение тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения в соответствие с региональными стандартами и экономически обоснованными расходами;

- разработку и утверждение программы привлечения частных инвестиций для капитального ремонта и модернизации коммунальной инфраструктуры.

Реализация перечисленных мер будет способствовать финансовому оздоровлению жилищно-коммунального комплекса, повышению эффективности бюджетных расходов, а также увеличению инвестиционной привлекательности жилищно-коммунальной сферы.

Таблица 1.1 – Проблемы отрасли ЖКХ, причины и решения

Проблемы отрасли ЖКХ Причины Решения

1 2 3

Изношенность фондов отрасли 50 миллионов россиян живут в аварийных и ветхих домах. Износ основных фондов жилищно-коммунального хозяйства достиг 80 %. Заменить нужно почти половину водопроводных, теплопроводных и канализационных сетей, а расселить 720 тысяч человек. На все это потребуется как минимум 9 триллионов рублей.  Проведение своевременного текущего и капитального ремонтов, переселение граждан из аварийного жилья.

Внедрение комплексной реконструкцию кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда с привлечением инвесторов-застройщиков на конкурсной основе.

Несовершенство порядка формирования тарифов, непрозрачность формирования цен/тарифов за услуги Потребитель не знает, за что конкретно он платит. И, как правило, не идёт проверять верно ли установлены расценки и вообще «правильно ли посчитали».

На данный момент многие управляющие компании, в основном частные, необоснованно завышают  Подготовлен законопроект, согласно которому вопрос заключения прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями будут решаться через собрание жителей дома. До этого управляющие компании сами выбирали

Продолжение таблицы 1.1 – Проблемы отрасли ЖКХ, причины и решения

1 2 3

плату за потребление жильцами коммунальных услуг.  УК пытаются покрыть свои убытки за счет повышения стоимости коммунальных услуг. поставщиков, а собственники не имели права выбора.

Совершенствовать систему финансирования ЖКХ, оплаты жилья и коммунальных услуг и системы социальной защиты населения, осуществлять эффективную для населения тарифную политику.

Нарушение своих обязанностей управляющих компаний перед гражданами Зачастую УК некачественно выполняют свои обязанности. К примеру, нанимают подрядную организацию на выполнение определенных услуг за минимальную плату, не согласовывая этот момент с жильцами. В итоге о качестве проделанной работы не может идти и речи. Министерством строительства и ЖКХ РФ разработан законопроект о лицензировании управляющих компаний, согласно которому организации, управляющие жилыми домами, должны получить лицензию до 1 мая 2015 года, иначе их деятельность будет остановлена. При помощи этого законопроекта будет наведен порядок в сфере управления жилищным фондом и коммунальным хозяйством.

Увеличение тарифов на энергоносители В феврале 2013 года президент Владимир Путин поручил Правительству сделать так, чтобы рост платежей за коммунальные услуги в среднем по году не превышал 6 %. Он предложил вернуться к строгому государственному регулированию тарифов на энергоносители, причем контролировать не только поставщиков, но  Повышать эффективность использования энергоносителей и других ресурсов, радикально снижать энергоемкость производства, повышать энергоэффективность зданий, создавать стимулы и условия для перехода экономики на рациональное использование и экономное расходование энергоресурсов.

Окончание таблицы 1.1 – Проблемы отрасли ЖКХ, причины и решения

1 2 3

и посредников, тогда и частный бизнес будет активнее работать и граждане начнут понимать, за что платят.

Но Государство регулирует предельный рост тарифов на коммунальные услуги, в частности отопление, вода, тепло, газ. Но с жителей также взимается плата за текущий и капитальный ремонт дома, вывоз мусора и т. д. Эти услуги являются не коммунальными, а жилищными, а, следовательно, плата за них не укладывается в 6 %.  Внедрение новых материалов и технологий в будущем даст существенный экономический эффект, а рядовые потребители услуг почувствуют его результаты за счет снижения тарифов, в которые сейчас закладываются все расходы.

Высокий уровень монополизации сферы предоставления жилищно-коммунальных услуг и слабое развитие Историческое развитие отрасли (со времени существования СССР), когда жилые массивы населенных пунктов делились на кварталы, поселки и т.п., с целью централизации системы управления ЖКХ в стране  Создавать развитую конкурентную среду на рынке обслуживания жилья.

Несоответствие имеющихся на сегодняшний день инфраструктурных мощностей растущим требованиям и потребностям Развитие предметов потребления и рост благосостояния граждан, увеличение количества бытовых приборов – потребителей воды и электроэнергии (телевизоров, холодильников, стиральных машин и т.п). Рост количества бытовых отходов и канализации

Развитие средств коммуникации При строительстве новых кварталов и домов учитывать данную тенденцию, с «заделом» на будущее развитие

Старые кварталы, дома и их сети – проводить плановую реконструкцию и замену сетей

1.2 Методические и организационно-правовые основы функционирования предприятий ЖКХ

В 1992 году в России с момента принятия Закона о приватизации жилья началась реформа ЖКХ. Закон о приватизации жилья определял право граждан России на получение в качестве личной собственности жилой площади, которую они занимали. В соответствии с этим гражданин получал возможность совершать с ней любые законные действия, определенные правом собственности, то есть мог менять, дарить, передавать по наследству, продавать, осуществлять и определять залоговые обязательства. Однако Закон предусматривал все, что относиться к понятию права собственности на имущество, но вопрос ответственности, обязанностей по надлежащему поддержанию технического состояния квартиры, общедомового имущества не определял.

В тот период времени в системе жилищно-коммунального хозяйства продолжала действовать традиционная, советская система обслуживания жилого фонда, предполагающая уже сложившийся уровень взаимоотношений в сфере, а также предполагающая за основу финансирование проведения технического обслуживания и ремонта за счет государственных дотаций. Вопрос постепенного перехода жилого фонда в частные руки и вытекающие из этого последствия не рассматривались.

Вспомнили о необходимости принятия неотложных мер в жилищно-коммунальном хозяйстве лишь в 1997 году, когда вышел Указ Президента Российской Федерации «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации», который определял концепцию проведения реформы и развития ЖКХ в России.

В соответствии с Указом реформа ЖКХ разбивалась на три этапа. Рассмотрим эти три этапа более подробно. Первый этап с 1997 по 1998 гг. определял и разграничивал функции собственника, управляющей организации, обслуживающей организации в государственном и муниципальных жилищных фондах. Этот период обозначил переход на договорные отношения в сфере предоставления услуг ЖКХ. Определил переход на уровень частных, финансово-самостоятельных эксплуатационных организаций.

Второй этап с 1999 по 2000 гг. предполагал проведение работ по внедрению в сферу ЖКХ рыночной оплаты затрат на содержание жилья. Третий этап с 2000 по 2003 гг. осуществление мероприятий по учету потребляемых ресурсов, установка приборов учета ресурсов, формирование системы договорных отношений между собственниками, управляющей организацией и подрядчиком и т.д.

С появлением в России рыночных отношений формирование новой системы управления в сфере ЖКХ была связано с тем, что государство стало передавать обязанности по поддержанию состояния жилого фонда самим собственникам, так как право собственности, наряду с правом владения, должно иметь и ответственность, обязанность по содержанию своей собственности. Только так можно собственнику полностью владеть своим имуществом и не зависеть от государства и что в конечном итоге дает возможность большей самостоятельности в выборе решений, направленных на улучшение собственности с вещной точки зрения, варьирования рыночной стоимостью жилья. Изменения были направлены в сторону внедрения эффективных рыночных механизмов, таких как распределение заказов на конкурсной основе, передача потребителям функций заказчика услуг ЖКХ, установка приборов индивидуального учета коммунальных ресурсов граждан. Первым и наиболее чувствительным для граждан шагом в реформе стало внедрение индивидуального, поквартирного учета потребляемых коммунальных ресурсов – тепловой и электрической энергии, горячей и холодной воды, установка общедомовых счетчиков «на входе» в дом. Житель, при наличии приборов учета уже не должен оплачивать все расходы и потери коммунальных служб как было ранее, а только потребленные им лично. Сложность экономической ситуации в области ЖКХ в первую очередь связана с последствиями строительного бума, который происходил в период с 60-х по 80-е гг. прошлого века. Как известно, в те годы основной целью в стране стояла задача массового обеспечения жителей страны жильем, освоение и застройка новых территорий. Эта задача выполнялась очень часто в ущерб качеству, что и отразилось в последствии на сфере жилищно-коммунальных услуг. Ситуация намного усложнилась и отсутствием механизмов по привлечении инвестиций в сферу ЖКХ.

Основными направлениями реформы в системе в настоящее время стали:

1) переход к оплате коммунальных услуг по реальной рыночной стоимости и привлечение в сферу ЖКХ частных инвесторов. постепенная замена дотаций, передаваемых организациям ЖКХ на техобслуживание и ремонт, адресными субсидиями гражданам на оплату жилья и коммунальных услуг определяется майским законом от 2003 года «О внесении изменений и дополнений в закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики»;

2) вступление в действие с 2005 года нового Жилищного кодекса Российской Федерации;

3) с 2007 года, для финансирования капитального ремонта и расселения из ветхого и аварийного жилья, в России был учрежден Фонд содействия реформированию ЖКХ (Федеральный закон от 21.07.2007 г.   № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»), осуществляющий функции по предоставлению финансовой поддержки субъектам РФ и муниципальным образованиям на капитальный ремонт многоквартирных домов и переселение жильцов из аварийных домов [4];

4) в августе 2009 года была обозначена временная перспектива реформы по преобразованию ЖКХ в полном объѐме до 2020 года. Целью реформы станет отмена монополии на предоставление коммунальных услуг гражданам РФ, создание коммерческих жилищно-коммунальных предприятий, которые были бы заинтересованы в своей работе и прибыли;

5) в апреле 2012 г. был внесѐн законопроект «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», где было предложено создание системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов, направленный на создание в субъектах Российской Федерации региональных систем капитального ремонта многоквартирных домов;

6) в начале 2013 года Президент на совещании «О мерах по улучшению качества жилищно-коммунальных услуг» определяет, что результаты работы по обновлению жилищно-коммунального комплекса должны стать одним из критериев оценки эффективности региональных и муниципальных властей. Особенно было подчеркнуто, что наиболее важен активный общественный контроль за выполнением главных задач, контроль роста тарифов и прозрачности работы управляющих кампаний;

7) с 2014 года в соответствии с Федеральным законом от 25.12.2012 г. № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», капитальный ремонт многоквартирных домов в России осуществляется частично за счет ежемесячных взносов населения.

Главная цель реформы жилищно-коммунального комплекса (ЖКК): обеспечение качественного, надѐжного и доступного предоставления гражданам жилищно-коммунальных услуг. В связи со сменой формации в стране резко сократилось участие государства в экономике. Отсюда вторая цель реформы - оптимизация бюджетных расходов в ЖКК.

По существу, жилищно-коммунальное обслуживание перестаѐт быть общественным благом, а становится продуктом личного потребления, при этом роль государства преобразуется в обеспечение доступности некоторого социального стандарта жилищно-коммунального обслуживания. Государство также обеспечить своим гражданам комфортную и безопасную среду обитания.

В перечне инструментов реализации этой обязанности обеспечение водоснабжения, водоотведения, отопления имеет далеко не последнее значение, поэтому государство должно обеспечивать через механизмы государственного регулирования безопасность и надѐжность предоставления коммунальных услуг.

Исходные цели жилищной реформы определили три еѐ главные задачи:

1) развитие рыночных отношений в ЖКХ с целью повышения качества и доступности жилищно-коммунальных услуг;

2) повышение эффективности бюджетных расходов; адресную поддержку реально нуждающихся граждан в предоставлении некоторого стандарта жилищно-коммунального обслуживания;

3) регулирование коммунального комплекса для обеспечения его работоспособности и развития, надѐжности и безопасности предоставляемых услуг.

Важнейшим элементом реформы должно стать создание конкурентной среды в системе управления и обслуживания жилищной сферы, что позволит собственникам жилья и объектов коммунального назначения выбирать ту организацию, которая сможет обеспечить необходимый уровень качества работ и услуг по наиболее низким ценам. Развитие конкуренции в жилищно-коммунальной сфере осуществляется в целях создания условий для преодоления негативных последствий монопольного или доминирующего положения (в том числе технологически обусловленного) организаций жилищно-коммунального хозяйства путем:

1) формирования органами местного самоуправления муниципального заказа на обслуживание и развитие объектов жилищно-коммунального назначения;

2) организации системы расчетов за произведенные и потребленные коммунальные услуги на основе договоров, а также применения экономических санкций за нарушение договорных обязательств;

3) привлечения на равноправной основе организаций различных форм собственности для оказания коммунальных услуг.

Необходимой предпосылкой развития конкуренции является демонополизация жилищно-коммунального хозяйства. К сферам деятельности, в которых возможно развитие конкуренции, относятся:

1) управление и обслуживание жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства;

2) привлечение организаций, использующих альтернативные формы предоставления коммунальных услуг, в том числе автономные системы жизнеобеспечения, не связанные с сетевой инженерной инфраструктурой объекты (крышные котельные, газоснабжение от емкостного и баллонного газа и другие);

3) выполнение отдельных работ по обслуживанию объектов коммунального хозяйства (ремонт и прочистка сетей, уборка мусора, эксплуатация лифтового хозяйства и тому подобное);

4) проектно-изыскательские и строительные работы по развитию объектов коммунального назначения и тому подобное.

В основу системы управления жилищно-коммунальным хозяйством могут быть положены рациональное разделение функций и организация взаимоотношений между собственником - домовладельцем, управляющей организацией, подрядными организациями различных форм собственности, осуществляющими обслуживание жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры, и органом, уполномоченным осуществлять государственный контроль за предоставлением населению жилищно-коммунальных услуг необходимого качества, за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности.

При выборе варианта управления целесообразно руководствоваться принципом предоставления собственнику - домовладельцу права решать, кто будет обслуживать принадлежащую ему недвижимость и управлять ею.

На новом этапе реформирования жилищно-коммунального хозяйства система договорных отношений включает в себя:

1) договор между собственником объектов жилищно-коммунального назначения и хозяйствующим субъектом (включая управление жилищным фондом и его обслуживание, коммунальное обслуживание), заключаемый в том числе на конкурсной основе;

2) договор между собственником жилищного фонда и нанимателем (владельцем) жилого помещения;

3) договор между хозяйствующими субъектами (например, между водо- и теплоснабжающими организациями);

4) договор между организациями, предоставляющими коммунальные услуги, и потребителями этих услуг.

В действующем правовом пространстве управление многоквартирными домами может осуществляться двумя способами:

Во-первых, образование товарищества собственников жилья, где одним из представителей собственников может выступать муниципалитет, либо управомоченное им лицо. Далее данное объединение может передать по договору управляющей компании все или часть своих функций по управлению имуществом многоквартирного дома. При этом нужно учитывать социально-психологические аспекты, определяющие нежелание граждан идти по этому пути. Старая иждивенческая позиция квартиросъемщика не стерлась в сознании собственника, особенно, получившего жилье в собственность на условиях бесплатной приватизации. Нужно в этом направлении работать с населением по месту жительства.

Второй способ – это передача каждым собственником по договору доверительного управления полномочий по управлению своей долей имущества в многоквартирном доме управомоченной органом местного самоуправления управляющей компании.

В соответствии с новым Жилищным кодексом собственники жилья должны выбрать управляющую компанию для своих многоквартирных домов. Это может быть как частная структура, так и муниципальные жилищные предприятия.