V005323 Дипломная работа Последствия самовольной постройки и признание права на самовольную постройку

Введение

Актуальность темы исследования. В регулировании всех сфер человеческой жизни участвует гражданское право. Право собственности занимает одно из самых важнейших мест среди таких отношений. Общество развивается и гражданское право не отстает от него. Остается достаточно много пробелов в регулировании тех или иных отношений, одним из важнейших вопросов является отношений по поводу собственности. С каждым годом население старается переехать за пределы города, что бы не жить в квартире, а построить собственный дом на собственном участке. В погоне за дешевизмом люди приобретают земли, категории которых не предназначены для строительства домов. Также те, кто имеет свои собственные земельные участки нередко занимают соседние свободные участки, которые по факту им не принадлежат, возводя на них здания, строения или сооружения, которые в нарушении земельного, экологического, градостроительного законодательства, приобретают статус самовольных построек.

Лет 50-60 назад у людей не возникало вопросов о праве собственности на земельные участки, все возводили самострой, только позже на законодательном уровне стали устанавливать право собственности на земли и на сооружения, возведенные на этих участках.

В настоящее время стает острый вопрос как правильно оформить в собственность возведенную много лет назад самовольную постройку, либо как снести с собственного земельного участка чужую самовольную постройку.

Понятие и сущность самовольной постройки закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Сегодня весьма актуальными являются проблемы, связанные с самовольным строительством.

С одной стороны, в соответствии с гл. 14 ГК РФ его осуществление представляет собой один из способов приобретения права собственности на самовольную постройку (в случае соблюдения условий, содержащихся в ст. 222 ГК РФ).

Но с другой - заинтересованное лицо до момента признания права собственности на самовольную постройку серьезно рискует, ведь гарантии права собственности и права на жилище, предусмотренные ст. 35, ст. 40 Конституции РФ, предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях. А лицу, осуществившему возведение самовольного строения, право собственности на него не принадлежит, так как самовольная постройка не является объектом гражданских прав (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2006 г.).

Указанное лицо не вправе распорядиться этим строением как объектом недвижимого имущества до момента установления права собственности на него. При этом процесс признания права собственности на самовольную постройку не относится к категории простых и предсказуемых, а решение суда по делам о признании права собственности на самовольную постройку зависит от обстоятельств каждого конкретного дела.

Также актуальность выбранной темы подчеркивает тот факт, что самовольные постройки встречаются буквально на каждом шагу, а их правовой статус определен в законодательстве, по меньшей мере, расплывчато. Возведение самовольной постройки - это гражданско-правовой деликт. Более того, далеко не всегда можно определить, что вообще следует понимать под такой постройкой. Отсюда возникает ряд сложностей, связанных с оформлением документов и оборотом подобной недвижимости.

Объект и предмет исследования. Объектом исследования являются общественные отношения, составляющие собой правовой статус самовольной постройки, определяющие правовой режим объекта недвижимого имущества, являющегося самовольной постройкой, а также общественные отношения, связанные с проблемами самовольного строительства, приобретением права на самовольную постройку.

Предметом исследования являются нормы законодательства, регулирующие вопросы правового статуса самовольной постройки, теоретические источники, судебная практика по данному вопросу.

Цель и задачи исследования. Целью дипломного исследования является изучение законодательства, научной литературы и правоприменительной практики регулирующего институт самовольной постройки. Комплексное исследование гражданско-правового института самовольной постройки, при этом выявить наиболее проблемные «участки» материального права, вызывающие неоднозначное толкование у юристов.

Для достижения этой цели были поставлены следующие теоретические и практические задачи:

1) Рассмотреть историю развития самовольной постройки;

2) Раскрыть понятие и сущность самовольной постройки, рассмотреть признаки самовольного строения, исследовать основания для признания постройки самовольной;

3) Определить последствия возведения самовольной постройки;

4) Рассмотреть вопрос сноса самовольных построек в теории и сноса самовольных построек на практике на примере Управления Федеральной службы судебных приставов России.

Теоретическую основу составляют труды специалистов в области гражданского и земельного права. По вопросам данного исследования существует довольно значительное число литературы. Теоретическая база настоящей работы включает в себя труды О.А. Беляевой, И.С. Богданова, В.В. Бриксова, В.А. Власенко, В.П. Грибанова, О.В. Гумелевской, А.В. Деева, А.А. Ерофеевой, В.А. Ершова, Д.Ю. Жогов, А.В. Зарубина, О.С. Иоффе, А.Н. Кайль, Д.И. Ковткова, Е.А.Коршуновой, В.Н. Литовкина, А.А. Маковской, Н.А.Маленкова, С.Е. Малета, С.В. Потапенко, Д.И. Станиславова, А.В. Сутягина, Е.А. Суханова, В.А.Тарханова, Л.В. Тихомировой, Тихомирова, Ю.К.Толстого, А.С. Чаловой, Б.Б. Черепахина, В.В. Чубарова, Н.Б. Щербакова.

Нормативную базу исследования составили Конституция Российской Федерации, гражданское и земельное законодательство, иные законодательные акты.

Эмпирическую основу дипломного исследования, характеризующую его достоверность и обоснованность, составили Постановления Президиума и Кассационные определения Верховного Суда Республики Карелия, обзоры судебной практики Верховного Суда Республики Карелия.

Методологическую базу исследования составляют такие методы как метод познания сравнительно-правовой и аналитический методы, метод изучения и обобщения судебной практики. В процессе исследования применялись такие общенаучные методы, как системный, абстрактно-логический, сравнительный и ретроспективный анализ.

Структурно дипломная работа состоит из введения, трех глав основной части, заключения и библиографического списка.

Глава 1. Теоретические основы феномена самовольной постройки

1.1 История развития правового регулирования самовольной постройки

Исследование вопросов генезиса норм о самовольном строительстве представляется довольно актуальным в настоящее время, так как гражданское законодательство в целом и нормы о самовольных постройках в частности подвергаются существенной модернизации. Отправной же точкой исследования должны стать источники римского права, значение которого трудно переоценить. По словам И.А. Покровского, «римское право занимает в истории человечества исключительное место: оно пережило создавший его народ» . «Материальное действие его не исчезло и теперь все самое ценное из него перелито в параграфы и статьи современных кодексов и действует под именем этих последних» .

Регулирование отношений по самовольному строительству нашло отражение в правовых нормах Древнего Рима. Естественно, что уровень регламентации общественных отношений в сфере строительства в то время не обладал той степенью детализации, которая присуща современному этапу развития права, поэтому к самовольному строительству, согласно нормам римского частного права, можно было отнести лишь случаи возведения постройки из строительных материалов, принадлежащих одному лицу, на земельном участке другого лица. Подобные случаи рассматривались римскими юристами в качестве основания приобретения права собственности, а именно как приращение (соединение) вещей, причем соединение движимой вещи (строительных материалов) с недвижимой (земельным участком) в форме возведения постройки получило наименование inaedificatio (застройка). Институции Гая содержали следующее правило: «Постройка, воздвигнутая кем-либо на нашей земле, хотя бы кто-либо построил ее для себя, становится по естественному праву нашею, так как построенное на поверхности принадлежит собственнику земли» .

Последствия inaedificatio могли возникнуть в двух случаях: если собственник земли самовольно использовал для строительства чужие материалы, а также если кто-либо возвел постройку из своего материала на чужой земле. В любом случае, «если на земле выстроен дом из чужого материала, то этот дом, как целое, признается за часть земли, а не самостоятельной вещью - superficies solo cedit и поступает в качестве accessio в собственность землевладельца. Но так как материал, из которого построен дом, не меняет своей субстанции и не представляется неотделимым, то собственность на материал не прекращается окончательно и может проявиться практически по разрушении дома: тогда собственнику материала разрешается виндицировать его. Требовать разрушения здания собственник материала не может; взамен этого он может предъявить особый обязательственный иск - actio de tigno juncto о возмещении ему двойной цены материалов, употребленных на постройку не по его воле, уже пока здание стоит» .

«Если кто-нибудь возвел постройку из своего материала, но на чужой земле... И если застройщик знает, что это чужая земля, то представляется, что он по собственной воле утратил право собственности на материал. Поэтому также и после разрушения постройки он не может виндицировать свой материал» .

Необходимо отметить, что римскими юристами была выработана правовая конструкция легитимной (несамовольной) застройки земельного участка одного лица материалами и силами другого лица. Такая конструкция получила название superficies (суперфиций).

Суперфициарное право можно определить как «вещное, полное, наследственное и отчуждаемое право пользования и извлечения плодов на здание, принадлежащее навсегда или на условленное продолжительное время тому, кто возвел это здание на чужом участке с согласия собственника» . Основанием возникновения такого права служил договор с собственником земли. Собственником постройки в этом случае становился собственник земли, поэтому право суперфициария следует понимать как вещное право на чужую вещь. Дигесты Юстиниана именовали суперфициарными зданиями «те, которые расположены на арендованной земле, право собственности на которые и по цивильному, и по естественному праву принадлежит тому же, кому и земля» .

Римское право оказало столь сильное влияние на формирование европейского права, что, обращая на это внимание, М.М. Сперанский назвал его «молитвенником западноевропейских юристов» . Европейское законодательство (Гражданский кодекс Франции (1804), Германское гражданское уложение (1896) и некоторые др.), впитавшее в себя основы римского права, сохранило основной принцип регулирования отношений, связанных с самовольной застройкой земли, называемый «правом почвы», который предполагает признание права собственности на постройку за собственником земли. Также оно закрепило презумпцию, согласно которой все сооружения на участке считаются сделанными собственником за его счет и ему принадлежащими, если не доказано обратное. В то же время нормы о самовольном строительстве стали более либеральны к застройщику и возложили дополнительные обременения на собственника земли в виде выплаты компенсации в случае изъявления им воли на приобретение права собственности на постройку (ст. ст. 552 - 555 Гражданского кодекса Франции, § 951 Германского гражданского уложения). Так, например, Гражданский кодекс Франции устанавливает: «Если собственник земельного участка предпочитает сохранить собственность на эти сооружения... он должен по своему выбору выплатить третьему лицу либо сумму, равную сумме, на которую увеличилась стоимость земельного участка, либо стоимость материалов и цену работы» .

Российское гражданское право, вне всякого сомнения, имеет свою историю. Влияние римского права и права зарубежных стран на формирование российского вещного права имело существенные ограничения, связанные с генезисом собственности и права собственности в России.

К.П. Победоносцев отмечал, что «образовалось у нас своеобычное вотчинное право на землю, такое право, которого нельзя подвести ни под одну из римских категорий» .

В дошедших до наших дней списках Русской Правды мы можем найти правила, посвященные порче межевых знаков и захвату чужих земель , но нормы о самовольной застройке чужой земли впервые встречаются только в законодательных актах централизованного Русского государства XV - XVII вв. Статья 162 Судебника 1589 г. регулировала отношения соседей при совершившемся факте застройки одним подворной земли другого, при этом предусматривалась возможность деревенскому жителю занять часть подворной земли соседа в случае, если по хозяйственным соображениям ему нужно было возвести какие-либо строения . Более поздние акты (Соборное уложение 1649 г., Указ от 09.04.1684) предусматривали приоритет вотчинника, который мог приобрести право на постройку при исполнении обязанности уплатить строителю полную стоимость постройки .

Межевая инструкция Екатерины II от 25.05.1766, направленная на упорядочение и укрепление земельных отношений, имела целью положить конец раздвоению права собственности между зданием и землей. Л.А. Кассо так описывал основную идею инструкции: «Консолидация происходит здесь не в пользу хозяина участка, а в пользу строителя» . Инструкция устанавливала право застройщика приобрести земельный участок, необходимый для использования здания, уплатив собственнику земли компенсацию. Следует отметить, что мероприятия, предусмотренные Межевой инструкцией, носили временный и чрезвычайный характер, на будущее занятие чужой земли постройками возбранялось.

В Своде законов 1832 г. был закреплен такой способ приобретения права собственности, как застройка, т.е. случаи соединения движимости (строительных материалов) с недвижимостью (землей). «Застроение» создавало право собственности на стороне собственника земли (т. X, ч. 1, ст. 386 Свода законов гражданских Российской империи). Сравнительная ценность земельного участка и здания не имели никакого значения. Особую роль играло наличие прочной и неразрывной связи строения и земли под ним «без нарушения сущности» .

Свод законов гражданских Российской империи выделял два случая застроения:

«а) собственник земли застраивает ее чужим материалом. Все равно, были ли действия его добросовестными или нет, все же право собственности на здание приобретает собственник находящейся под ним земли. Но так как он нарушил право собственника материала, то он обязан возместить стоимость последнего и все причиненные убытки;

б) собственник материала воздвигает здание на чужой земле. В силу того же отношения принадлежности к главной вещи право собственности на здание приобретается собственником земли. Однако так как никто не должен обогащаться за чужой счет без достаточного основания, то для собственника земли с приобретением права на строение соединяется обязанность возвращения стоимости употребленного материала. Когда же собственник земли не соглашается на вознаграждение, то собственнику материала предоставляется право отделить от земли материал, если только это возможно сделать с удобством и без ущерба для земельного участка (т. X, ч. 1, ст. 611). Когда же такое отделение невозможно, то необходимо различать, был ли собственник материала добросовестным владельцем или нет, так как, очевидно, застроение чужой земли недостижимо без владения. Если владение было недобросовестным, то право на здание приобретается собственником земли, вопреки основному принципу, без обязанности вознаграждения (т. X, ч. 1, ст. 611). В противном случае собственник материала приобретает право на вознаграждение со стороны собственника земли в том объеме, насколько увеличилась ценность застроенной земли» .

Следует отметить, что русское гражданское право выработало своеобразный аналог римского института superficies. Этот институт получил название "право застройки" и впервые был введен Законом о праве застройки от 23.06.1912. Право застройки понималось как вещное право срочного и наследственного, обременяемого и отчуждаемого владения чужой землей как строительной площадью за вознаграждение .

Появление этого института породило споры цивилистов относительно принадлежности права собственности на постройку в случае ее возведения в рамках реализации права застройки. По мнению В.И. Синайского, собственником постройки должен был признаваться застройщик, а собственник земли имел право «с наступлением срока права застройки оставить строения за собой по самой низкой их оценке - стоимости их как строений на снос» . Б. Мартынов отстаивал в отношении строений принцип superficies solo cedit, а потому признавал возможность приобретения права собственности на постройку исключительно за собственником земли .

В законодательстве советского периода наблюдается резкое изменение вектора регулирования отношений собственности, что непосредственно повлияло на пересмотр правил, посвященных самовольному строительству.

Отказ от права частной собственности на землю и упразднение деления вещей на движимые и недвижимые коренным образом изменили правовое регулирование процесса и последствий создания построек.

Прежде всего советское гражданское право отказалось от классического римского принципа «построенное на поверхности следует за почвой». ГК РСФСР 1922 г. установил государственную монополию на землю (ст. 21), одновременно закрепив возможность нахождения в частной собственности строений (ст. 54). В Кодексе 1922 г. были крайне скупо урегулированы основания приобретения права собственности, поэтому в нем не нашлось места для норм, посвященных самовольному строительству. При этом законодатель в существенно переработанном виде сохранил такой дореволюционный институт, как право застройки (ст. ст. 71 - 84 ГК РСФСР 1922 г.). Право застройки могло возникнуть на основании договора и только в отношении государственных земельных участков. Застройщику предоставлялось долгосрочное право пользования земельным участком в целях возведения и последующего обслуживания постройки, это право могло быть отчуждено или обременено залогом.

Особенно следует отметить, что за застройщиком признавалось право собственности на постройку, при истечении срока договора о праве застройки строения подлежали передаче в государственную собственность с выплатой застройщику их действительной стоимости (ст. 83).

Последующее развитие советского законодательства характеризуется постепенным перемещением норм о самовольном строительстве из области частного права в область публичного. Ярким тому примером может служить Постановление СНК РСФСР от 22.05.1940 N 390 «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках», действующее в усеченном виде и в настоящее время.

За самовольное строительство устанавливалась административная и уголовная ответственность.

Снос самовольных построек осуществлялся в административном порядке по решению городского или поселкового исполнительного комитета при содействии органов милиции. В этот период произошла отмена права застройки в связи с принятием Указа Президиума Верховного Совета СССР от 26.08.1948 «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов».

ГК РСФСР 1964 г. закрепил институт личной собственности, предназначением которой являлось удовлетворение материальных и культурных потребностей граждан. В Гражданском кодексе 1964 г. в главе, содержащей нормы о личной собственности, появилась ст. 109 «Последствия самовольной постройки дома». Самовольной постройкой признавалось возведение дома (дачи) или его части без установленного разрешения или без надлежаще утвержденного проекта либо с существенными отступлениями от проекта или с грубым нарушением основных строительных норм и правил. Важно отметить, что к числу таких нарушений относилось и превышение застройщиком установленных законом предельных норм жилой площади (60 кв. м) . Последствиями строительства с подобными нарушениями были либо снос постройки по решению исполнительного комитета районного, городского Совета депутатов трудящихся, либо - на основании решения суда - безвозмездное изъятие.

Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. принципиально отрицал возможность признания за самовольным застройщиком права на постройку.

Судебная практика считала иски о признании права собственности на самовольно возведенные постройки, в том числе связанные с их куплей-продажей, дарением, меной, наследованием, а также разделом, неподведомственными судам . В то же время суды рассматривали иски самовольных застройщиков, требования которых не были связаны с правом собственности на постройку, в частности о признании права на материалы, полученные при сносе дома, о вселении на ранее занимаемую площадь и т.п.

Практика констатировала невозможность приобретения права собственности на самовольные постройки независимо от времени, в течение которого они находились в пользовании граждан, и, как следствие, делала выводы о нераспространении исковой давности на требования об их безвозмездном изъятии.

Само самовольное строительство рассматривалось как правонарушение, а снос и безвозмездное изъятие постройки - как санкция за допущенное нарушение закона .

При безвозмездном изъятии постройки суд мог лишить проживающих в ней лиц права пользования жилой площадью в этом доме. Однако, если эти граждане не имели иного жилого помещения, пригодного для постоянного проживания, исполнительный комитет местного Совета депутатов трудящихся, которому передавалась изъятая постройка, был обязан предоставить им другое жилое помещение.

Переоборудование нежилого строения в жилое, а также возведение без установленного разрешения жилой пристройки имело те же последствия, что и самовольное строительство.

В указанный период существовала государственная монополия на землю, а хозяйственная (в том числе и строительная) деятельность была подвергнута детальной регламентации. По этим причинам вопрос о последствиях самовольного возведения объектов недвижимости иными, помимо граждан, субъектами не возникал на практике . Предметом регулирования законодательства о самовольном строительстве в советский период являлись отношения, субъектами которых выступали по большей части граждане. Вместе с тем нормы Приказа Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 21.02.1968 N 83 «Об утверждении Инструкции «О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР» , определяя правовые последствия самовольной постройки, не разграничивали самовольные строения, возведенные гражданами и юридическими лицами.

Принятые в 1968 г. Основы земельного законодательства также были направлены на борьбу с незаконным строительством и предусматривали меры охраны права исключительной собственности государства на землю. Любые действия, нарушающие это право, признавались незаконными, а лица, допускающие нарушения законов о национализации земли, привлекались к ответственности .

Начало современного периода развития гражданского законодательства характеризовалось прежде всего отказом от государственной монополии на землю, возвращением к принципиальному делению вещей на движимые и недвижимые, отменой института личной собственности и связанных с ним ограничений. С принятием в 1994 г. Гражданского кодекса РФ наметилась тенденция к смещению акцентов правового регулирования самовольного строительства из лона публичного права в область частного. В первую очередь необходимо отметить, что ст. 222 ГК, содержащая нормы о самовольной постройке, была расположена в главе 14 ГК РФ «Приобретение права собственности»; таким образом, как и в дореволюционную эпоху, возведение постройки на чужом земельном участке стало восприниматься законодателем в качестве одного из способов возникновения права собственности. Изменились принципиальные подходы к определению признаков самовольной постройки, таковой могло признаваться любое строение, а не только жилой дом или дача, отпали ограничения, связанные с площадью постройки. Статья 222 ГК РФ, в отличие от норм советского периода, предусмотрела возможность признания права собственности на самовольную постройку за застройщиком, причем даже в том случае, если земельный участок ему не принадлежал. Условием приобретения права собственности на постройку в этом случае было предоставление в установленном порядке земельного участка этому лицу под возведенную постройку . Снос самовольной постройки стал возможен только в судебном порядке.

Тем не менее полный возврат к принципам правового регулирования самовольного строительства, которые были сформированы русским гражданским правом дореволюционного периода, был вряд ли возможен. Принцип права почвы в его чистом виде невозможно было внедрить в гражданско-правовое регулирование и не нанести при этом ущерб развитию гражданского оборота. Перед государством стояла задача включения в оборот земли, в первую очередь той, которая располагалась под строениями, находящимися в частной собственности, поэтому приоритет был отдан именно правам на постройки, а не на земельные участки.

Если вспомнить Межевую инструкцию Екатерины II от 25.05.1766, которая закрепляла похожий приоритет прав застройщика перед правами собственника земли, а также то, что мероприятия, предусмотренные Межевой инструкцией, носили временный характер и впоследствии были заменены правилами, основанными на принципе superficies solo cedit, представляется, что развитие современного гражданского права в этой области будет происходить в том же направлении.

Определенным подтверждением тому стали изменения, внесенные в ст. 222 ГК РФ, которые произошли в связи с принятием Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (широко известного под названием Закона о дачной амнистии). Одним из ключевых изменений стало исключение возможности признания права собственности на постройку за лицом, которое не обладает каким-либо из перечисленных в Законе вещных прав на земельный участок, на котором расположено строение.

В апреле 2012 г. был опубликован проект Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» . Проект предполагает существенное изменение норм вещного права, в том числе изменение норм о приобретении права собственности на самовольные постройки. При этом мы можем наблюдать определенную либерализацию правил о самовольных постройках и определенное возвращение к прежним нормам, более лояльным к самовольным застройщикам. Разработчики приняли решение об ослаблении принципа superficies solo cedit.

В частности, проект предусматривает возможность приобретения права собственности на самовольную постройку, созданную без получения разрешения на строительство на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке, в отношении которого лицо, осуществившее постройку, имеет гражданские права, допускающие строительство на нем, если указанная самовольная постройка возведена без существенных нарушений градостроительных и строительных норм (п. 3 ст. 244 ГК РФ). Таким образом, перечень прав, на основании которых земельный участок должен принадлежать лицу, желающему стать собственником постройки, предлагается не ограничивать только вещными правами. Согласно предлагаемым правилам вполне допустимо будет признание права собственности на подобные постройки за арендаторами земельных участков - конечно, при условии предоставления земельных участков в аренду для целей строительства. Кроме того, в проекте предлагается закрепить правило, согласно которому при отсутствии оснований для удовлетворения требования о сносе самовольной постройки либо о признании права собственности на нее за собственником земельного участка право собственности на самовольную постройку может быть признано за создавшим ее лицом, т.е. лицом, не имеющим вообще никаких прав на застроенный земельный участок (п. 7 ст. 244 ГК РФ).

Подобное решение разработчиков проекта следует признать логичным и обоснованным. Принцип superficies solo cedit в его чистом виде вряд ли безболезненно мог быть принят гражданским оборотом на настоящем этапе его развития. Российская экономика прошла относительно небольшой путь с момента отмены государственной монополии на землю. Государство по сей день остается собственником основного массива земель. В увеличении объема земель, находящихся в частной собственности, заинтересовано как государство (в целях увеличения доходной части бюджета), так и частные лица, которые могут получить наиболее устойчивое право на землю. Кроме того, на протяжении многих десятилетий в сознании большинства советских граждан особой ценностью обладала постройка, которая могла принадлежать им на праве личной собственности, а не земля, которая всегда принадлежала государству.