V003474 Дипломная работа Система ипотечного кредитования в России, разработка мероприятий по совершенствованию ипотечного кредитования в Сбербанке

ВВЕДЕНИЕ

Продолжительная практика экономически развитых государств свидетельствует о том, что фундаментом рыночной экономики считается биржа перераспределения экономических денег, в первую очередь обеспеченных залогом недвижимости, что является существенной долей активов каждого государства. Наиболее распространенными и важными в деятельности банков являются кредитные услуги, т.к. они относятся к «активным» операциям банка. Значительное воздействие на все без исключения области экономики проявляет биржа залоговых денежных средств.

Степень формирования ипотечного бизнеса в стране в значительной степени определяет результативность и стабильность его финансово-кредитной системы.

Процессы в экономике, подтолкнувшие формирование ипотечного рынка России, значительно различаются от условий развития ипотечного бизнеса в развитых странах. Характеризующим обстоятельством считается переходное положение нашей экономики. С самого начала ее реформирования присутствовало понимание того, что ипотечный финансово-кредитный механизм просто необходим для развития жилищной сферы. Но соответствующее представление того, как и в какой форме, данный механизм необходимо использовать с целью решения квартирной задачи, приходит только в настоящее время, уже после многочисленных усилий внести жилищной ипотеке общественный вид.

На сегодняшний день вопрос ипотечного кредитования в особенности своевременен в России, т.к. целью этого вопроса является развитие результативно функционирующей концепции предоставления легкодоступного жилья российским гражданам со средним заработком, основанной на рыночных принципах получения жилища за счет собственных средств людей и долговременных ипотечных кредитов.

Россия, где длительный период доминировала социалистическая форма экономики, не первое государство, которое стремится разрешить задачу жилья собственных граждан, прибегая к ипотеке. Ипотечное кредитование считается инновационным экономическим прибором, какой первоначально был вызван разрешить общественно-квартирные задачи, остро стоящие в стране.

В новейших обстоятельствах – обстоятельствах рыночной экономики, залоговое финансирование существует в России уже не первый год. Принят целый ряд законов для поддержания и развития данного экономического механизма, важного с позиции государства. Но ярое формирование ипотеки и залогового кредитования приходится лишь на последние несколько лет.

Расслоение общества по уровню доходов заставляет банковскую систему реально оценивать и адекватно реагировать на дифференциацию спроса на такой банковский продукт, как ипотечное кредитование. Рост количества выдаваемых кредитов даст возможность в перспективе уменьшить маржу доходов банка на конечном заемщике за счет экономии от масштаба.

Установленные правительством и президентом задачи по снижению процентной ставки по рублевым ипотечным кредитам и достижения уровня выдаваемых ипотечных кредитов по стране до 2 млн., к огорчению, никак не функционируют. Хотя проблемы и верные, однако недостаточно проработанная система банковского ипотечного кредитования, формирует большое количество проблем на пути осуществления данных задач.

Ипотечное финансирование в России считается одним из наиболее перспективных направлений деятельности отечественных банков. Банки, исследуя приобретенную практику в этом течении и практику иностранных государств, стараются создавать свои модификации кредитования, а кроме того банковское обслуживание, умеющее действительно работать в непростой финансовой ситуации. Но формирование ипотечного бизнеса притормаживает недостаток у банков долговременных ресурсов на данные цели. Этот вопрос считается более важным в формировании ипотечного бизнеса в России.

Несмотря на то что, вопрос развития рынка легкодоступного жилья в наше время считается одним из наиболее важных для всей России в целом, до сих пор не разработана региональная концепция и модель эффективного использования внутренних региональных финансовых ресурсов для развития региональных механизмов ипотечного кредитования. Имеющиеся научно-практические проработки в сфере мировозренческого и методологического предоставления регионального механизма ипотечного кредитования предрешили значимость изучения данного вопроса, как в теоретическом, так и в практическом аспектах.

Совершенствование системы ипотечного кредитования предоставит возможность сделать приобретение жилья доступным, а также поспособствует росту спроса и будет главной предпосылкой достижения экономического роста. Сбербанк – один из крупнейших и известных коммерческих банков в России. Его ключевыми направлениями считаются обслуживание частных лиц и ипотечное кредитование населения. На данный момент приобретение жилья является острой проблемой многих жителей нашего государства.

В связи с этим целью выпускной квалификационной работы является рассмотрение системы ипотечного кредитования в России в целом, и в частности, опыта предоставления ипотечного кредита в ПАО «Сбербанк России» и разработка мероприятий по совершенствованию ипотечного кредитования в Сбербанке.

Для достижения цели были поставлены следующие задачи:

- провести анализ банковской деятельности, а также основ и инструментов ипотечного кредитования;

- изучить опыт в системе ипотечного кредитования в России;

- исследовать действующую систему ипотечного кредитования в ПАО «Сбербанк России», разработать рекомендации по совершенствованию данной системы.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ БАНКОВСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

1.1. Общие сведения о банковской деятельности

Банк как специфическое предприятие производит продукт, существенно отличающийся от продукта сферы материального производства, он производит не просто товар, а товар особого рода в виде денег, платежных средств.

Согласно банковскому законодательству, банк - это кредитная организация, которая имеет право привлекать денежные средства физических и юридических лиц, размещать их от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности и осуществлять расчетные операции по поручению клиентов . Таким образом, коммерческие банки осуществляют (или должны осуществлять) комплексное обслуживание клиентов, что отличает их от специальных кредитных организаций небанковского типа, выполняющих ограниченный круг финансовых операций и услуг.

В соответствии со своими функциями как банка коммерческий банк осуществляет:

-аккумуляцию (привлечение) временно свободных денежных средств в депозиты;

- их размещение;

- расчетно-кассовое обслуживание клиентов .

Коммерческие банки выступают, прежде всего, как специфические кредитные институты, которые, с одной стороны, привлекают временно свободные средства хозяйства, а с другой - удовлетворяют за счет этих привлеченных средств разнообразные финансовые потребности предприятий, организаций и населения.

Экономическую основу деятельности банка по аккумуляции и размещению кредитных ресурсов составляет движение денежных средств как объективного процесса, оказывающего влияние на формирование и использование ссужаемых стоимостей.

В настоящее время существуют различные точки зрения на понятие «банковская деятельность», кроме этого отсутствуют единообразные критерии в определении данного понятия.

Звонова Е.А. считает, что банковскую деятельность можно определить, как основанную на законе либо лицензии предпринимательскую деятельность кредитных организаций на рынке финансовых и связанных с ними услуг по выполнению функций посредничества в кредите, платежах и обращении капитала .

Печникова А.В. полагает, что «банковская деятельность представляет собой систему постоянно осуществляемых сделок и операций, направленных на извлечение прибыли»  .

Тавасиев А.М. указывает, что «под банковской деятельностью понимается предпринимательская деятельность кредитных организаций, а также деятельность Банка России (его учреждений), направленная на систематическое осуществление банковских операций (либо обусловленная ими)  .

Коробова Г.Г. определяет, что «банковская деятельность — это банковские операции и сделки, а также другие действия кредитной организации, которые непосредственно направлены на развитие эффективности и повышение безопасности банковских услуг»  .

Несмотря на многообразие существующих мнений, в большинстве указанных определений присутствует ряд повторяющихся признаков, а ядром банковской деятельности негласно признаются банковские операции и банковские сделки.

Таким образом, исходя из изложенного, можно выделить следующие характерные черты банковской деятельности:

- это предпринимательская деятельность, т.е. экономическая по своей природе, следовательно, направлена на получение прибыли;

- осуществляется только специальными субъектами (кредитными организациями и Центральным банком);

- кредитные организации осуществляют ее только после получения и на основании лицензии, выдаваемой ЦБ РФ;

- основным ее содержанием является систематическое совершение банковских операций и банковских сделок, а равно организационные мероприятия, призванные обеспечить совершение таких операций и сделок.

Особенности коммерческих банков проявляются в процессе выполнения присущих им операций и услуг. Операции коммерческого банка представляют собой конкретное проявление банковских функций на практике. По российскому законодательству к числу основных видов банковских операций относят следующие:

- привлечение денежных средств юридических и физических лиц во вклады до востребования и на определенный срок;

- предоставление кредитов от своего имени за счет собственных и привлеченных средств;

- открытие и ведение счетов физических и юридических лиц;

-осуществление расчетов по поручению клиентов, в том числе банков-корреспондентов;

- инкассация денежных средств, векселей, платежных и расчетных документов и кассовое обслуживание клиентов;

- управление денежными средствами по договору с собственником или распорядителем средств;

- покупка у юридических и физических лиц и продажа им иностранной валюты в наличной и безналичной форме;

- осуществление операций с драгоценными металлами в соответствии с действующим законодательством;

- выдача банковских гарантий .

Кроме этого, коммерческий банк осуществляет факторинговые, лизинговые, трастовые, товарно-комиссионные операции, а также прочие операции, не запрещенные законодательством.

Вышеприведенные извлечения из Закона о банках и банковской деятельности содержат упоминание об операциях и услугах банка.

В отечественной экономической литературе нередко не делают различий между этими понятиями. При этом распространено определение банковских услуг как массовых операций. Однако из такого определения не ясно, чем услуги отличаются от банковских операций. Между тем о банковских услугах речь может идти лишь в рамках взаимоотношений «клиент — банк». Именно наличие клиента и позволяет говорить об операции банка как о его услуге.

По мнению О.И. Лаврушина, услуга представляет собой одну или несколько банковских операций, удовлетворяющих потребность клиента . В определении Стародубцевой Е.Б. услуга, это не сама операция, а действия, сопровождающие ее проведение .

А.М. Тавасиев считает, что банковская услуга - это результат комплекса банковских операций, направленных на удовлетворение потребности клиента, несущих определенную выгоду для потребителей и связанных с перемещением финансовых активов или предоставлением финансовой информации .

Услуги коммерческих банков можно определить, как проведение банковских операций по поручению клиента в пользу последнего за определенную плату. Или: банковская услуга - это одна или несколько операций банка, позволяющих удовлетворить определенную потребность клиента. Банковская услуга направлена на клиента, точнее на удовлетворение потребности клиента. Операция же, как действия, выполняемые в процессе обслуживания клиента, является элементом услуги. Основные характеристики банковской услуги:

- банковские услуги носят нематериальный характер;

- продукт не складируется, но в банках создаются запасы денежных средств, которыми управляет банкир;

- проведение банковских операций и услуг регламентируется в законодательном порядке;

 - система сбыта (предоставления банковских операций и услуг) эксклюзивна и интегрирована, поскольку все филиалы одного банка выполняют одинаковый набор банковских операций и услуг.

В приложении 1 приведем классификацию банковских услуг по различным критериям. Все операции коммерческого банка можно условно разделить на три основные группы: пассивные операции (привлечение средств); активные операции (размещение средств); активно-пассивные (посреднические, трастовые и пр.) операции (рис. 1.1).

Рис. 1.1. Операции коммерческого банка

Все пассивные операции банка, связанные с привлечением средств, в зависимости от их экономического содержания делятся: на депозитные, включая получение межбанковских кредитов, а также эмиссионные (размещение паев или ценных бумаг банка).

Привлеченные средства занимают преобладающее место в структуре банковских ресурсов.  Основную часть привлеченных средств коммерческих банков составляют депозиты. Современная банковская практика характеризуется большим разнообразием вкладов (депозитов) и соответственно депозитных счетов: депозиты до востребования, срочные депозиты, сберегательные вклады, вклады в ценные бумаги.

К активным операциям банка относятся краткосрочное и долгосрочное кредитование производственной, социальной, инвестиционной и научной деятельности предприятий и организаций; предоставление потребительских ссуд населению; приобретение ценных бумаг; лизинг; факторинг; инновационное финансирование и кредитование; долевое участие средствами банка в хозяйственной деятельности предприятий; ссуды, предоставляемые другим банкам .

Активные операции банка по экономическому содержанию делят: на ссудные (учетно-ссудные); расчетные; кассовые; инвестиционные и фондовые; гарантийные. Наиболее значительную долю в активных операциях любого коммерческого банка занимают ссудные операции, представляющие операции по предоставлению (выдаче) средств заемщику на началах срочности возврата и платности.

Основную долю в учетно-ссудных операциях занимают услуги по предоставлению ссуд и займов физическим и юридическим лицам.

Профессор Коробова Ю.А. трактует кредит как общественные отношения между экономическими субъектами в связи с передачей друг другу во временное пользование свободных средств на основе возвратности, платности и добровольности .

Можно сказать, что банковский кредит — это, с одной стороны, денежные средства, предоставляемые банком заемщику на условиях возвратности. С другой стороны, это определенный вид экономических и правовых отношений, позволяющий заемщику удовлетворить финансовые потребности, а кредитору получить дополнительный доход.

Банковские кредиты ускоряют процесс воспроизведения на всех этапах производства, распределения, обмена и потребления. За их счет осуществляются расчеты между товаропроизводителями, увеличивается объем денежной массы в обращении, формируются основные фонды и оборотные средства, ускоряются процессы реального накопления, производственного и социального развития предприятий .  В современной экономике кредит считается одним из ключевых условий и предпосылкой экономического развития страны, а кроме того главной и неотъемлемой составляющей экономического роста.

Кредитование является одной из традиционных банковских операций. Можно говорить об исключительном значении таких операций для банка, ведь прибыли от их осуществления не только занимают одно из ведущих мест в структуре банковских доходов, но и во многом формируют общую стратегию развития учреждения.

Важное значение в ссудных банковских операциях занимает потребительское кредитование, то есть кредитование населения. Объективную необходимость кредитования населения обусловливают два взаимосвязанных факта: потребность населения в приобретении тех или иных товаров и услуг часто опережает возможности их денежного обеспечения, т.е. существует разрыв между размерами текущих денежных доходов населения и относительно высокими ценами на имущество длительного пользования или дорогостоящими услугами; субъекты, владеющие свободными денежными ресурсами, благодаря их передаче заемщику на условиях срочности, платности, возвратности имеют возможность получить дополнительные доходы .  

Одним из важнейших видов кредитования населения как услуги коммерческих банков является ипотечное кредитование, которое является не только формой улучшения жилищных условий, но и положительно влияет на экономическую ситуацию в стране. Отметим, что в настоящее время ипотечное кредитование является основным механизмом решения жилищного вопроса во многих развитых странах, где почти 70-90% квартир и домов приобретается в кредит.

1.2. Особенности ипотечного кредитования и его роль на рынке жилья

Ипотечное кредитование является универсальным институтом, получившим широкое развитие в странах с рыночной экономикой и используемым государством в реализации социально-экономической политики. Развитие ипотечного кредитования способствует формированию конкурентоспособной экономики, ее стабилизации и модернизации, снижению инфляционных процессов и общественной социальной напряженности вследствие повышения доступности жилья для большей части населения, стимулированию жилищного строительства и смежных с ним отраслей экономики, стабилизации состояния финансового и банковского секторов, а также активации инвестиционных процессов на рынке капиталов.

Понятие «ипотека» впервые стало использоваться в Греции в VI в. до н.э., оно описывало ответственность заёмщика перед кредитором некоторыми земельными владениями. Изначально в Афинах залоговым обеспечением являлась сама личность должника, которому, в случае нарушения обязательств, грозило рабство. Для этого оформлялись обязательства, а на границе, принадлежащей заёмщику земельного надела, ставился знак-столб с уведомлением о том, что данная собственность служит обеспечением по сделке с кредитором. На таком знаке-столбе, названном «ипотека», регистрировались все долги владельца земли. По истечении запланированного срока, в случае полного возврата денег, знак убирали, а бывший заёмщик попадал в категорию благонадежных людей. Позднее для схожих целей стали применять специальные книги, названные ипотечными .

Новый виток развития институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н.э. формировались ипотечные учреждения, которые предоставляли кредиты под залог имущества частным лицам, причём было создано определённое законодательство для этих учреждений, которые стали предшественниками современных ипотечных банков. Государство поддерживало ипотечное кредитование, создавая особые фонды для поддержания некоторых социально незащищенных категорий граждан.

Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени и конкретной страны.

В настоящее время различные авторы различным образом трактуют понятие ипотеки и ипотечного кредитования. Известный филолог В.И. Даль в своём «Толковом словаре живого великорусского языка» даёт определение ипотеке как «залог, ручительство, поручительство, залогом обеспеченное» .

Советский Энциклопедический словарь определяет данный термин следующим образом: «Ипотека – залог недвижимости (земли, строений) с целью получения долгосрочной ссуды» .

Коллективом авторов учебника «Банковское дело» под ред. Г.Н. Белоглазовой под ипотечным кредитом понимается кредит, обеспеченный залогом недвижимого имущества .

В понимании И.А. Разумовой, ипотечное кредитование - это отношения по поводу доходного движения стоимости в сфере финансирования недвижимости, предоставленной в долгосрочный заем под залог земли, другого объекта недвижимого имущества или имущественных прав с сохранением за залогодателем права владения и пользования им на принципах возвратности, платности, срочности, дифференциации.

Б.А Райзберг, Л.Ш. Лозовский, Е.Б. Стародубцева рассматривают ипотечный кредит в качестве долгосрочных ссуд под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, сооружений .

В учебнике В.А. Горемыкина «Ипотечное кредитование» отмечается, что «ипотечное кредитование - процесс выдачи (получения) долгосрочной ссуды под залог недвижимого имущества, включающий в себя: непосредственно кредитные отношения; операции по привлечению финансовых средств с рынка капиталов; в том числе рефинансирование кредитов с обеспечением в виде прав требований; сделки на рынке недвижимости» .

Согласно Иванову В.В., ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов .

Таким образом, ипотечный кредит – это целевой долгосрочный кредит на покупку жилья, который становится залоговым обеспечением по этой ссуде. В свою очередь, ипотечное кредитование представляет собой кредитование заемщика под залог недвижимого имущества, находящегося в собственности последнего. Причем, объект залога остается во владении заемщика, и он имеет право пользоваться им по своему усмотрению.

Сущность любой категории проявляется через функции, выражающие присущие ей свойства. Обобщенной функции ипотечного кредитования представлены на рисунке 1.1.

Рис. 1.1. Функции ипотечного кредитования

Являясь разновидностью кредитных отношений, ипотечное кредитование обладает своими особенностями. Так ипотечное кредитование состав характеризуется достаточно большим количеством участников, тесно взаимосвязанных в осуществлении кредитной сделки. Сюда относятся: заемщики, кредиторы, операторы вторичного рынка, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, государство, инвесторы и др.

Не менее специфичен и объект кредитных отношений, в качестве которого выступает жилая недвижимость, как правило, та, которая приобретается на заемные средства. Это обусловливает величину кредита, определяемую рыночной стоимостью жилья, и его долгосрочный характер.

Экономическое содержание ипотеки и ипотечного кредита наиболее четко проявляется в процессе ипотечного кредитования, целью развития которого является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой - стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Ипотечное жилищное кредитование как процесс базируется на совокупности принципов, которые, обеспечивают сохранение ссуженной стоимости и ее возврат кредитору (рис. 1.2).

Рис. 1.2. Основные принципы ипотечного кредитования  

В ипотечном кредитовании выделяются два направления деятельности кредитора:

1) предоставление ипотечных жилищных кредитов населению;

2) продажа на вторичном рынке для обеспечения привлечения финансовых ресурсов на цели кредитования (рефинансирование) .

Первое направление реализуется, главным образом, банковскими структурами, которые одновременно выступают инициаторами рефинансирования ипотечных кредитов посредством их уступки на вторичный рынок.

Ипотечные кредиты могут быть классифицированы по различным признакам. Обобщенная классификация ипотеки по различным критериям приведена в приложении 2.

Ипотечный рынок представляет собой часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости. Он функционирует за счет ипотечных кредитов, выдаваемых на первичном ипотечном рынке и рефинансируемых на вторичном ипотечном рынке.  

Первичный рынок ипотечных кредитов представляет собой сегмент общего ипотечного рынка, непосредственно охватывающий деятельность кредитных институтов по кредитованию юридических и физических лиц под залог объектов недвижимости. Основными участниками первичного ипотечного рынка являются кредитор и заемщик, которые непосредственно вступают в договорные отношения друг с другом.

Вторичный рынок ипотечных кредитов охватывает процесс купли- продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Он возникает в тот момент, когда кредитная организация перепродает обязательство заемщика в виде закладной специализированной организации .

Ипотечный рынок нельзя рассматривать отдельно от других экономических рынков. Общая схема взаимодействия элементов системы ипотечного кредитования изображена в приложении 3 . Уровень развития ипотечного рынка прямым образом зависит от уровня развития других рынков. Все они взаимосвязаны и взаимозависимы как элементы единой ипотечной системы страны.

В начале XX века в России существовала высокоразвитая и высокоорганизованная система ипотечного кредита. Чтобы ипотечная система России достигла такого высокого уровня, понадобилось полтора века. История становления ипотечного дела в России многообразна и поучительна.

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. Уже в XIII-XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.

До 1754 г. в России не существовало ни казенных, ни общественных кредитных учреждений, которые бы выдавали кредит под залог недвижимого имущества. Многие дворяне, нуждавшиеся в денежных средствах, закладывали свои имения у частных ростовщиков, которые выдавали кредит под высокие проценты. Судебник 1596 г. и закон 1626 г. признавали нормальной ссудную ставку 20% годовых.   Однако такой сравнительно умеренный процент в условиях феодального общества платили только по более или менее обеспеченным ссудам. В практике, особенно торговой, применялись более высокие проценты. Обычно купцы брали ссуды из расчета 33% годовых и выше. В Судебнике 1596 г. отмечалось, что при краткосрочных ссудах взимали 48 и даже 56% годовых. Известны случаи, когда ссуды выдавались из расчета 120% годовых.  

В середине XVIII в. Государство, пытаясь предотвратить переход дворянских земель в руки ростовщиков, представителей недворянского сословия, в законодательном порядке ликвидирует ростовщичество. Государство установило новую, предельно допускаемую законом процентную ставку – 6% годовых.