V003422 Курсовая работа Разработка концепции развития объекта коммерческой недвижимости, исходя из потенциала местоположения, физических характеристик

Содержание

Введение…………………………………………………………………………..….3

ГЛАВА 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ РАЗРАБОТКИ КОНЦЕПЦИИ РАЗВИТИЯ ОБЪЕКТА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ………………………………………………………………………………….6

1.1 Сущность и назначение концепции развития объекта коммерческой недвижимости………………………………………………………………………….6

1.2 Физические характеристики объекта и его месторасположение…………..11

1.3 Возможное назначение объекта……………………………………………….23

ГЛАВА 2 АНАЛИЗ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА………………………………………………………………………29

2.1 Обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга………………..29 2.2 Характеристика окружения объекта…………………………………………..37

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность данной работы заключается в том, что в настоящий момент, несмотря на стремительное развитие рынка коммерческой недвижимости высокий спрос на нее, большая ее часть используется неэффективно. Особенно остро стоит эта проблема в Санкт-Петербурге, так как в городе очень большое количество промышленных предприятий до сих пор находится в черте города, не исключая центр, таким образом там сформировался целый промышленный пояс. Это очень яркий пример неэффективного использования объектов недвижимости, т.к. в Центре города земля достаточно дорогая, особенно на набережных, где так же расположены промышленные предприятия, гораздо эффективнее ее можно использовать под объекты недвижимости офисного плана, в некоторых местах можно расположить жилые кварталы, а всю промышленность перебазировать на территорию Ленинградской области, где и земля дешевле, и территории больше и пр.  Для реализации всего этого сложного процесса обязательно нужно разрабатывать концепцию развития территории, для того, чтобы ее использование было эффективным. К тому же, в последнее время со стороны инвесторов имеется достаточно большой спрос на разработку концепций вариантов развития объектов коммерческой недвижимости.

Объектом исследования является  объект коммерческой недвижимости, представленный комплексом зданий, расположенных по адресам: Свердловская набережная, дом 4; Арсенальная улица, дом 1, корпус 2; Кондратьевский проспект, дом 3, лит. Е, К, Ж (далее по тесту Объект).

Предмет исследования работы: разработка концепции развития рассматриваемого объекта коммерческой недвижимости.

Цель работы: разработать концепцию развития объекта коммерческой недвижимости, исходя из потенциала местоположения, физических характеристик объекта, текущего состояния и тенденций развития рынка недвижимости Санкт-Петербурга.

В соответствии с определенной целью работы были поставлены и решены следующие задачи:

1) дать общую характеристику рассматриваемого объекта недвижимого имущества;

2) провести анализ месторасположения объекта недвижимого имущества с целью определения возможных вариантов его функционального назначения;

3) определить юридически возможное назначение анализируемого объекта коммерческой недвижимости;

4) проанализировать рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга;

5) дать характеристику локального месторасположения исследуемого объекта недвижимого имущества;

6) выявить перспективные направления развития рассматриваемого объекта коммерческой недвижимости;

7) провести сравнительный анализ выявленных вариантов развития объекта недвижимого имущества с целью определения наиболее экономически продуктивного;

8) сделать концептуальное предложение по развитию объекта коммерческой недвижимости.

Информационной базой для написания дипломного проекта послужили  нормативные документы Санкт-Петербурга и аналитические данные ведущих консалтинговых компаний в сфере недвижимости. В дипломной работе рассмотрены также материалы по будущим проектам развития некоторых территорий Санкт-Петербурга.

При написании дипломного проекта были использованы следующие методы:

1) методы исследования: наблюдение, сравнение, статистический анализ;

2) методы оценки эффективности инвестиционного проекта;

3) метод дисконтирования денежного потока.

Поставленные цели и определенные задачи обусловили структуру представленной работы. Дипломный проект состоит из введения, основной части, состоящей из трех глав, и заключения, включает в себя библиографический список и приложения. В первой главе рассматриваются общие характеристики исследуемого объекта недвижимости коммерческого назначения, во второй главе проводится анализ рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга, в третьей – проводится выбор и обоснование рационального варианта рассматриваемого варианта объекта коммерческой недвижимости.

В результате выполнения дипломного проекта был выявлен наиболее рациональный вариант развития рассматриваемого объекта коммерческой недвижимости и дано кондептуальное предложение по этому варианту.

ГЛАВА 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ РАЗРАБОТКИ КОНЦЕПЦИИ РАЗВИТИЯ ОБЪЕКТА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Сущность и назначение концепции развития объекта коммерческой недвижимости

Для того чтобы приступить к разработке концепции развития объекта недвижимого имущества, нужно для начала дать понятие всем основным составляющим.

Понятие недвижимости подробно раскрыто в Гражданском кодексе Российской Федерации, в последней его редакции под недвижимостью понимаются земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. перемещение чего невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и пр.

Объекты недвижимости в свою очередь можно классифицировать по нескольким признакам. Во-первых, объекты недвижимости могут быть естественными (природными) и искусственными (постройки). К естественным объектам недвижимости можно отнести земельные участки, участки недр и пр. Искусственные же объекты недвижимости можно подразделить на жилые постройки, общественные и коммерческие. Тема дипломного проекта больше соприкасается с понятием коммерческой недвижимости, поэтому ее нужно рассмотреть подробнее.

Коммерческая недвижимость это очень объемное понятие, которое включает в себя несколько составляющих. Это объекты недвижимости, являющиеся основным активом для бизнеса, который базируется на их использовании, т.е. этот тип недвижимости сам генерирует доход. К коммерческой недвижимости можно отнести офисы, гостиницы, помещения для розничной торговли, общественного питания и т.д.

 Коммерческая недвижимость в свою очередь может быть инвестиционной и операционной. Инвестиционная коммерческая недвижимость-это та коммерческая недвижимость, которая приобретается или создается для того, чтобы извлекать доход (перепродать, сдавать в аренду и пр.). Операционная коммерческая недвижимость-это такая коммерческая недвижимость, которая приобретается или создается для того, чтобы осуществлять в ней коммерческую деятельность, т.е. это такая недвижимость, которая сама не генерирует доход, а лишь создает условия для ведения той или иной деятельности.

Как правило, для операционной недвижимости очень редко создаются концепции развития объекта, так как собственник такой недвижимости в меньшей степени заинтересован в большей доходности такого объекта. Для инвестиционной же недвижимости, на мой взгляд, составление концепции развития объекта недвижимости в большинстве случаев - это просто необходимая процедура.

Разработка концепций в последнее время получила очень широкое распространение в Санкт-Петербурга. Концепция развития коммерческой недвижимости представляет собой некий бизнес-план, генеральную идею, которая определит направление и стратегию развития объекта недвижимого имущества. Концепция объекта недвижимости представляет собой подробное описание того, каким должен быть объект недвижимости, для того, чтобы максимизировать доходность от использования этой недвижимости и максимально удовлетворить потребности рынка на момент этого использования.

При разработке качественной концепции развития объектов коммерческой недвижимости требуется обязательно учитывать требования конечных потребителей (арендаторов, покупателей, со-инвесторов), рыночную ситуацию в том или ином сегменте рынка коммерческой недвижимости.

Результатом разработки концепции развития объекта коммерческой недвижимости, как правило, является описание назначения будущего объекта недвижимости, показатели его экономической эффективности, объемно планировочные, инженерные и конструктивные решения будущего объекта. Иногда в приложение к концепции дается техническое задание на проектирование объекта.

Весь процесс разработки концепции развития объекта коммерческой недвижимости можно представить следующим образом:

1. Разработка концепции любого коммерческого объекта начинается с проведения исследований: (оценивается местоположение будущего коммерческого объекта с учетом планируемого строительства и имеющейся инфраструктуры, изучаются социально-экономические факторы, проводится анализ конкурентов (существующих и будущих), оцениваются тенденции развития данного микрорайона или региона в долгосрочной перспективе). После выполнения исследований становится ясно, является ли данный объект экономически целесообразным и каким он должен быть, чтобы привлекать клиентов.

2. Далее начинается собственно разработка концепции, которая формулирует основную экономическую идею. Экономическая идея говорит о том, каким должен быть коммерчески успешный объект, построенный в данном месте и ориентированный на определенную группу потребителей.

3. Затем наступает время детализации. Так архитекторами создается на бумаге проект здания определенного размера, геометрии, планировки. Уже на этом этапе разрабатывается, например, навигация внутри объекта, объемно-планировочные решения и пр.

Наличие профессионально разработанной концепции объекта недвижимости позволяет:

• создать объект недвижимости, пользующийся спросом длительное время, в различных, в том числе, кризисных условиях;

• определить профиль потенциальных арендаторов и покупателей, создать план продвижения объекта;

• выбрать наиболее оптимальный вариант использования объекта, с учетом существующего и прогнозируемого состояния рынка;

• сформулировать архитектурно-планировочные и инженерно-технические требования к будущему объекту, техническое задание на проектирование;

• продемонстрировать инвесторам и кредиторам рыночную реализуемость и экономическую эффективность проекта, привлечь инвестиции в проект;

• оценить и минимизировать существующие и будущие риски реализации проекта.

Но нужно помнить,  что как бы качественно не была разработана концепция объекта коммерческой недвижимости, по истечении определённого срока в его функционировании (обычно 7-12 лет, иногда раньше) вследствие воздействия множества факторов, начиная от изменения конкурентной среды в городе или окружения объекта, морального устаревания концепции и заканчивая неэффективным управлением, обороты падают. Внешним и достаточно очевидным признаком подобных процессов является снижение доходности объекта, либо полное прекращение поступления прибыли от его использования. В этом случае необходимо проведение реконцепции объекта недвижимости. Реконцепция включает два основных этапа. Первый этап – проведение комплексной диагностики объекта, для понимания сути происходящего, когда определяются «болевые точки». Результаты, полученные в ходе диагностики, ложатся в основу второго этапа – разработки комплекса мероприятий по «возрождению» объекта коммерческой недвижимости, повышения его уровня конкурентоспособности, сохранения или повышения его доходности.

Стоит отметить, что столь широкое распространение разработки концепций развития объектов коммерческой недвижимости произошло по той причине, что несмотря на прошедший экономический кризис темпы строительства в Санкт-Петербурге почти не сбавляют обороты, но проблема состоит в том, что потом происходит с этими новыми постройками. В ряде случаев возведенные объекты коммерческой недвижимости оказываются невостребованными или крайне мало востребованными. Это как раз и происходит по той причине, что изначально не была разработана правильная генеральная идея проекта, не было проведено качественного анализа рынка, его развития и тенденций, в ряде случаев упускают из виду потребности потенциальных потребителей, что является очень важным критерием.

Вторая важная проблема современного рынка коммерческой недвижимости - это неэффективное использование уже существующих объектов недвижимого имущества. По большей мере это касается территорий промышленных предприятий, расположенных в черте Санкт-Петербурга. На сегодняшний день в Петербурге и близлежащих землях Ленобласти находится около 50 промышленных объектов площадью свыше 11 тысяч га. Свыше 30 км набережных города застроены промышленной архитектурой, хотя многие объекты пустуют или не используются по назначению. Процесс перебазирования этих предприятий в Ленинградскую область проходит очень медленно, так как это очень капиталоемкий процесс, а этот капитал не всегда имеется в наличии. Часть предприятий не перемещаются в область, а подвергается редевелопменту. Редевелопмент промышленных территорий-это особо актуальная проблема рынка недвижимости для больших городов. Редевелопмент позволяет эффективно использовать недвижимость (будь то здания или земельные участки), особенно, если эта недвижимость находится в центральных районах города. Так как из-за высочайшего дефицита свободных земельных участков здесь ограничены темпы нового строительства, что приводит к увеличению стоимости существующих объектов. Масштабных проектов редевелопмента в городе пока единицы.

Большинство из них предполагают перевод предприятий на периферию. Это очень сложный процесс, требующий большой подготовительной работы и внушительных инвестиций. Среди позитивных примеров реновации промышленных зон можно назвать: «фабрику Невской ниточной мануфактуры, Прядильно‑ниточный комбинат им. Кирова, Пристрельную башню на Октябрьской набережной. Среди знаковых реализованных проектов: МФК «Треугольник 1880, 1‑й Двор», LOFT‑проект «ЭТАЖИ», бизнес‑центры «Бенуа» и «Лангензипен», перестроенный из здания на территории бывшего завода «Знамя Труда», водонапорная башня «Водоканал 1863», «Александро‑Невская мануфактура 1837», превращенная в БЦ «Фидель» и БЦ «Маркус», офисные помещения которого располагаются в бывшем производственном корпусе одной из первых в городе типографий» .