W003438 Дипломная работа Законодательное регулирование сделок с земельными участками на основе проведения комплексного анализа теории и практики оборота земельных участков

Актуальность темы исследования. Земля является важнейшим объектом недвижимого имущества, представляется собой одиз составляющих экономического потенциала Российской Федерации.  На основании этого оборот рынка земли требует административных процедур, предусмотренных законом, защищающих и обеспечивающих право собственности и иные вещные права на земельные участки.

Земля как объект недвижимого имущества вовлечена в систему рыночного оборота посредством совершения различных сделок. Данные сделки могут быть как связаны, так и нет с ее отчуждением. Сделки – важнейшие и распространенные правовые основания возникновения и прекращения прав на земельные участки, являющиеся одним из важнейших способов включения их в оборот. Они составляют большую часть гражданского оборота, поэтому имеется необходимость в государственном признании и подтверждении прав ее участников.

Оборот земли нуждается в признании на государственном уровне, поэтому государством признается факт возникновения либо прекращения прав на недвижимое имущество в результате государственной регистрации прав. Введение системы регистрации прав и кадастрового учета на недвижимость с 01.01.1998 года 122-ФЗ от 21.07.1997«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», 221-ФЗ от 24.07.2007 «О государственном кадастре недвижимости», а с 1 января 2017 года 218-ФЗ от 13.07.2015 года «О государственной регистрации недвижимости» означает разделение кадастрового учета и государственной регистрации прав в едином государственном реестре недвижимости уполномоченными органами. С момента государственной регистрации прав Российское законодательство связывает и возникновение, и прекращение вещных прав на недвижимое имущество.

Нормы, предусмотренные Конституцией Российской Федерации, гарантируют обеспечить соблюдение принципов земельного законодательства: правовые основы многообразия форм собственности; возможности осуществления любых сделок с землей; правовой режим самих земельных участков; право на защиту прав собственников земельных участков.

Актуальность выбранной темы в том, что российское государство находится на этапе формирования новой системы правового регулирования оборота земли как объекта недвижимого имущества, создания прозрачного и эффективного механизма государственной регистрации объектов собственности в Российской Федерации.

Одной из проблем оборота земельных участков является вопрос о соотношении земельного и гражданского законодательства. Земельное законодательство содержит ряд специальных норм, в то время как в гражданском изложены базовые нормы о различных договорах и сделках. Наличие в российском законодательстве пробелов и противоречий влечет увеличение количества земельных споров на территории Российской Федерации и как итог -  накопление судебной, арбитражной и административной практики применения требований Земельного кодекса РФ. В таких условиях актуальность дипломной работы не вызывает сомнений, так как отсутствие целостного научного исследования выбранной темы говорит о необходимости проведения анализа совершения сделок с земельными участками в рамках современного законодательства.

Ключевым вопросом при правовом регулировании сделок с земельными участками по законодательству Российской Федерации является соотношение норм земельного и гражданского права. Нормы гражданского права действуют тогда, когда отсутствует специальная земельная норма, регулирующая те или иные правоотношения.

Объект исследования – общественные отношения, которые возникают в сфере правового регулирования осуществления сделок с землей в Российской Федерации.

Предмет исследования – совокупность норм гражданского и земельного законодательства, теоретические исследования, регулирующие особенности совершения сделок с земельными участками.

Цель дипломной работы – проанализировать законодательное регулирование сделок с земельными участками на основе проведения комплексного анализа теории и практики оборота земельных участков. Выявить и исследовать пробелы и недочеты в области государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в связи со вступлением в действие с 01.01.2017 года Федерального закона от 13.07.2015 №218 «О государственной регистрации недвижимости».

Для достижения цели сформулированы следующие задачи:

- изучение основных источников законодательного регулирования сделок с землей;

- определение понятий, содержаний, классификаций, форм и условий совершения сделок с землей;

- изучение основных этапов и выявление особенностей государственной регистрации прав на земельные участки;

- исследование совершения сделок купли – продажи, аренды, залога, наследованияи иных сделок с земельными участками.

Работа представляет комплексное изучение основ регулирования государственной регистрации прав, ограничений (обременений) прав на земельные участки и сделок с ними. При написании дипломной работы были исследованы труды и научные работы М.И. Брагинского, В.В. Витрянского,  З.Г. Юсуповой, А. Г. Нецветаева, Я. Г. Галина, Н. Л. Лисиной, Н.С. Алексеевой,   В. В. Солдатенкова, Е. И. Марченко, Л. Н. Тепман, В. А. Артамонова, В. П. Пашутиной, О. А. Бакиновской, С. Э. Удеревского,  Е. А. Суханова,  Л. А. Корнеева,Ф. Х. Адиханова.

В результате исследования были сделаны следующие выводы:

- земельный участок как объект недвижимости представляет собой часть поверхности на территории государства, границы которой описаны и удостоверены органом регистрации прав с указанием характеристик, отражаемых в Едином государственном реестре и документах, подтверждающих государственную регистрацию прав;

- специфика правового режима земли как объекта недвижимого имущества в том, что возникновение, переход, ограничение  и прекращение права собственности, иных вещных прав (сервитут, право постоянного (бессрочного) пользования и др.), обязательственных прав (доверительное управление, аренда) происходят в особом порядке, требующем обязательной государственной регистрации в едином государственном реестре недвижимости. Данный порядок регулируется нормами ГК РФ – ст. 131 и 218-ФЗ от 13.07.2015 года«О государственной регистрации недвижимости», другими специальными законами и нормативно – правовыми актами;

- понятие государственной регистрации прав рассматривается в нескольких значениях. В широком смысле – государственная функция, осуществляемая  уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами. В узком смысле - прием заявления о государственном кадастровом учете и  государственной регистрации прав и прилагаемых к ним документов, осуществление проверкидействительности поданных документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти,выдача документов, подтверждающих осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав;

- понимание того, что в сфере государственной регистрации прав различаются цели, преследуемые государством, и частными собственниками - физическими и юридическими лицами. Государство заинтересовано в развитии рынка земли, в создании стабильности оборота недвижимости. Частный собственникпреследует цель официального закрепления права собственности на конкретный земельный участок: внесение записи в единый государственный реестр недвижимости, возможность воспользоваться правовыми средствами защиты, гарантированными государством.

Глава 1. Земельный участок как объект гражданского оборота

1.1. Понятие и признаки земельного участка

Земля – почвенный слой земной коры, расположенный над недрами, покрытый почвенным слоем, называемый территорией, над которой осуществляется суверенитет Российской Федерации.

В статье 67 Конституции Российской Федерации указывается, что «территория Российской Федерации включает в себя территории ее субъектов, внутренние воды и территориальное море, воздушное пространство над ними».

Отличительными особенностями земли являются:

- пространственная ограниченность – земельная поверхность не может быть расширена;

- постоянство местонахождения - невозможность использования вместо нее других объектов или ресурсовкак естественного, так и искусственного происхождения;

- незаменимость – невозможность использования вместо нее других объектов или ресурсов как естественного, так и искусственного происхождения;

- невоспроизводимость – не является предметом труда.

Объектом земельных отношений выступает конкретный земельный участок – часть поверхности земли, имеющая установленные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражающиеся в Едином государственном реестре недвижимости.

Земельный участок, как и другие объекты недвижимого имущества, подлежит идентификации и выделяется свойственным ему образом. Сведения, вносимые в государственный кадастр недвижимости, регулируются правилами 218-ФЗ от 13.07.2015 года  «О государственной регистрации недвижимости» и приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943 «Обустановлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки».

Таким образом, в записи кадастра недвижимости о земельном участке указываются следующие основные характеристики:

- вид объекта недвижимости (земельный участок);

- кадастровый номер земельного участка – «уникальный,  не повторяющийся  во  времени  и  на  территории  Российской  Федерации номер земельного участка, который  присваивается  ему  органом кадастрового учета, и сохраняющийся  за  ним  (участком), пока он существует как объект  кадастрового учета. В случае  снятия  с государственного  кадастрового  учета  объекта  недвижимости  либо  в случае  аннулирования  и  исключения  из  государственного  кадастра недвижимости  сведений  об  объекте  недвижимости  не  допускается повторное   использование   кадастрового   номера   такого   объекта недвижимости в целях присвоения указанного номера иным объектам недвижимости»  ; дата его присвоения;

- ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, условный номер, номер учетной записи в государственном лесном реестре);

- кадастровый номер земельного участка, из которого в результате раздела, выдела либо иного действия с земельным участком (исходный земельный участок) образованы новые земельные участки (образованные земельные участки);

- номер кадастрового квартала;

- описание местоположения земельного участка;

- площадь в квадратных метрах;

- сведения о частях земельного участка;

- кадастровые номера объектов недвижимости, которые расположены в пределах земельного участка;

- сведения о кадастровых инженерах, которые выполняли кадастровые работы в отношении земельного участка;

- «сведения о прекращении существования земельного участка и дата снятия с государственного кадастрового учета»;

- кадастровый номер образованного земельного участка (земельных участков) - в отношении исходного земельного участка;

- кадастровый номер предприятия как имущественного комплекса, если земельный участок входит в состав предприятия как имущественного комплекса;

- слова "общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме", если земельный участок относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

Дополнительные сведения, которые вносятся в записи кадастра недвижимости:

- адрес объекта недвижимости в структурированном в соответствии с федеральной информационной адресной системой (ФИАС) виде либо местоположение земельного участка;

- категория земель;

- вид разрешенного использования земельного участка (по документу и по классификатору);

- дата внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка;

- «информация о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка»;

- «сведения о расположении земельного участка полностью или частично в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия»;

- в случае расположения земельного участка в границах особо охраняемой природной территории, охотничьих угодий, лесничеств, лесопарков, эти свдения вносятся в записи кадастра недвижимости;

- «сведения о расположении земельного участка в границах особой экономической зоны, территории опережающего социально-экономического развития, зоны территориального развития в Российской Федерации, игорной зоны»;

- «сведения о результатах проведения государственного земельного надзора»;

- «сведения о расположении земельного участка в границах территории, в отношении которой утвержден проект межевания территории»;

- «сведения о создании (эксплуатации) на земельном участке наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования»;

- «условный номер земельного участка, образованного в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, проектом межевания земельного участка или земельных участков либо схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории»;

- «сведения о том, что земельный участок или земельные участки образованы на основании решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд» и иные сведения, предусмотренные п. 22 Приказа Минэкономразвития № 943.  

1.2. Правовые основы регулирования оборота земельных участков

Земля - особый объект экономического оборота и правовых отношений в силу своих природных качеств, функций, свойств и роли в жизни общества. Самой ранней исторической формой обладания землей для производственных целей являлось землепользование. Землевладение как форма частной собственности складывалось в результате изменения экономических отношений и в связи с расслоением общества. Первые акты наделения земельными участками были связаны с перераспределением общинных земель, захватом новых территорий, выделением земель из общих фондов государства.

До начала 20 века в России отсутствовали единые правила о сделках с землей. Кроме права собственности существовали и другие вещные права, прежде  всего – сервитуты.

Если рассматривать вопрос о сделках с земельными участками, то он связан с  понятия: «оборот», «гражданский оборот», «экономический оборот». Если открыть Толковый словарь русского языка под ред. С.И. Ожегова и Н.Ю. Шведовой, то одним из значений слова «оборот» является «обращение денежных средств и товаров для воспроизводства, получения прибыли».

В Большом юридическом словаре термин «гражданский оборот» понимается как «гражданско-правовое выражение экономического оборота, которое опосредуется договорными и внедоговорными институтами обязательственного права».

В экономическойлитературе под "оборотом"понимается «совокупность актов обмена, приводящих к смене собственника, а также аналогичные процессы цикличного характера».  

Е. А. Суханов отмечал: «важнейшим критерием классификации вещей в гражданском праве выступает их оборотоспособность, т. е. способность служить объектом имущественного оборота (различных сделок) и менять своих владельцев (собственников)».  

Все вещи можно разделить на три группы. К первой группе вещей относятся те, которые свободно, без специальных разрешений огранов публичной власти, могут переходить от одного лица к другому на основани гражданско – правовых сделок. Эти разрешенные в обороте вещи составляют большинство.

Другие вещи относятся к категории ограниченных в обороте. Вторая группа вещей может принадлежать определенным участникам оборота или находиться в обороте по специальному разрешению.  П. 5 ст. 27 ЗК РФ дает исчерпывающий перечень земельных участков,находящихся в государственной или муниципальной, и тем самым  ограниченных в обороте. Это участки в пределах «особо охраняемых природных территорий, участки из состава земель лесного фонда, занятые особо ценными объектами культурного наследия народов России», предоставленные для оборонной промышленности и таможенных нужд, для размещения объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, судоходства, занятые объектами космической инфраструктуры, расположенные под гидротехническими сооружениями и другие.  

К третьей группе вещей относятся изъятые из оборота. Изменять собственника и являться предметом любых сделок данные вещи не могут. К числу таких вещей можно отнести некоторые земельные участки, в отношении которых недопустимы гражданско – правовые сделки. Эти земельные участки  заняты находящимися в федеральной собственности объектами, указанными в п. 4 ст. 27 ЗК РФ. К ним относятся: земельные участки, «занятые государственными природными заповедниками, национальными парками; зданиями, сооружениями, в которых размещены военные суды; объектами организаций федеральной службы безопасности; зданиями, сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации; объектами использования атомной энергии, воинскими и гражданскими захоронениями» и другие.  Такие земельные участки не могут быть предоставлены в частную собственность и быть объектами сделок.

Таким образом, вещи, которые изымаются из оборота, должны быть прямо указаны в федеральном законе. Вещи, оборотоспособность которых ограничена, определяются либо законом, либо подзаконными нормативными актами (п. 2 ст. 129 ГК РФ). Поэтому «исключение или ограничение оборотоспособности вещей находится под прямым законодательным контролем и представляет собой изъятие, прямо предусмотренное законом».  

Из этого следует, что перечни земельных участков, указанные в п. 4 и п. 5 ст. 27 ЗК РФ, распространяются только на земли публичных образований и не касаются земель, находящихся в частной собственности.

Можно утверждать, что в отношении земель, ограниченных в обороте, существует презумпция общего дозволения совершения сделок. Это будет касаться и договора ссуды, и доверительного управления.  

Закон не содержит понятия гражданского оборота. В п. 1 ст. 129 ГК РФ указано, что «объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте».

Выражение «оборот земельных участков» в специальной литературе также трактуется неоднозначно. Как считал Ф.Х. Адиханов, «оборот земли можно определить как переход земельного участка от одного субъекта прав на землю к другому, независимо от того, в чьей собственности находится земля, приватизирована она или нет. Разница лишь в том, что в одном случае осуществляется публичный оборот, а в другом - частный (рыночный)».  

В п. 1 ст. 27 ЗК РФ указано, что «оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим кодексом».

Оборот земельных участков не исчерпывается только сделками, но именно они являются основной формой оборота гражданских прав. Сделки осознанно направлены на изменение положения заинтересованных лиц.

Если говорить о классификации сделок с землей, то они, как и другие гражданско – правовые сделки, подразделяются на односторонние и многосторонние (договоры). Односторонними сделками являются: завещение, предоставление земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование и т. д. К многосторонним сделкам относят договоры: дарение, купля – продажа, мена, аренда земельных участков и другие.

Если сделки с землей (земельными участками) классифицировать по признаку перехода права собственности, то к ним относятся договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты и пожизненного содержания с иждивением, завещание и др. Сделки, не связанные с переходом права собственности – договор аренды,ссуды, доверительного управления и другие.

По законодательству РФ сделки с земельными участками преимущественно  двусторонние (договоры). Поскольку многие вопросы оборота земельных участков не решены, то аренда, в первую очередь для государства, является наиболее используемым и удобным вариантом распоряжения землей. Этот вид договора позволяет извлекать доход, оставаясь при этом собственником земельного участка.  

Глава 2. Государственная регистрация прав и сделок с земельными участками

2.1. Понятие и содержание права собственности и иных вещных прав на земельный участок

В широком смысле слова собственность – совокупность производственных отношений, так как производство и общество немыслимы без собственности и ее различных форм. В узком смысле слова собственность – отношения между людьми по поводу присвоения продуктов производства и иных материальных и духовных благ.

Виды объектов собственности названы в ст. 128 Гражданского кодекса. Согласно Конституции Российской Федерации, каждый может иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им единолично или совместно с другими (п. 2 ст. 35 Конституции РФ).

Среди объектов гражданских прав стоит различать движимые и недвижимые вещи. Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещениекоторых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения и объекты незавершенного строительства». Среди данных объектов земельный участок является особым видом недвижимости, поскольку это объект естественного, природного происхождения. «Поэтому земля может именовать земельной недвижимостью, считаться объектом земельных прав и обязанностей граждан и юридических лиц и быть земельной собственностью».

На основании ст. 209 ГК РФ «собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом». Закон раскрывает содержание права собственности через «триаду» правомочий. Правомочие владения – основанная на законе возможность иметь у себя в хозяйстве имущество. Правомочие пользования – возможность эксплуатировать это имущество. Правомочие распоряжения – возможность определять юридическую судьбу имущества.  

Собственник по своему усмотрению осуществляет принадлежащие ему правомочия. Мера возможного поведения собственника в отношении принадлежащего ему имущества абсолютна и не зависит от воли других лиц. Законодатель устанавливает для собственника только два ограничения:

- его действия не должны противоречить закону и иным нормативным актам;

-своими действиями он не должен нарушать права и законные интересы других лиц. Помимо этого, собственник несет бремя содержания и риск случайной порчи и гибели принадлежащего ему имущества.

На территории Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (п. 2 ст. 8 Конституции РФ; п. 1 ст. 212 ГК РФ). Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, либо в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальных образований.  

В государственной собственности находится имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам РФ – республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам. (п. 1 ст. 214 ГК РФ). В муниципальной собственности находится имущество, принадлежащее различным муниципальным образованиям: городам, сельским поселениям.  

Объектом права собственности выступает конкретный земельный участок или его часть (ст. 6 ЗК РФ). Необходимо знать, что земля выступает объектом права собственности в качестве земельного участка, ограниченного в пространстве. Границы и местоположение земельного участка устанавливаются в порядке, предусмотренном законодательством о землеустройстве.  

Согласно гражданскому законодательству земельный участок является недвижимым имуществом, поэтому право собственности, его ограничение (обременение), переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре недвижимости в порядке, предусмотренном 218-ФЗ  «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 г.  

Владение земельным участком – фактическое обладание, господство над ним, основаннное на законе. Владение неразрывно связано с пользованием, поскольку в большинстве случаев, чтобы пользоваться имуществом, необходимо им владеть.

Пользование – такое правомочие собственника, позволяющее ему эксплуатировать данный земельный участок, извлекать из него полезные свойства (размещать здания, сооружения, выращивать сельскохозяйственную продукцию, получать плоды от многолетних насаждений). По общему правилу на основании ст. 136 ГК РФ «плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования вещи, независимо от того, кто использует такую вещь, принадлежат собственнику вещи, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, договором или не вытекает из существа отношений».

Согласно ст. 40 ЗК РФ собственники земельных участков вправе использовать для собственных нужд общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, пруды, обводненные карьеры.

Но в то же время правообладатель земельного участка должен использовать его в соотвествии с видом разрешенного использования (целевым назначением), определяемым принадлежностью земельного участка к определенной категории земель и разрешенным использованием. При использовании земельного участка не должен быть нанесен вред окружающей среде, в том числе самой земле как ценному природному объекту.