V000293 Дипломная работа Правовое регулирование договора аренды объектов недвижимого имущества по законодательству Российской Федерации

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………………...3

ГЛАВА ᅟ1. ᅟОБЩЕТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ᅟАСПЕКТЫ ᅟДОГОВОРА ᅟАРЕНДЫ ᅟНЕЖИЛЫХ ᅟПОМЕЩЕНИЙ………………………………………………………...6

1.1. ᅟИстория ᅟстановления ᅟи ᅟразвития ᅟправового ᅟрегулирования ᅟарендных ᅟотношений ᅟв ᅟРоссийской ᅟФедерации………………………………........................6

1.2. ᅟПонятие ᅟи ᅟгражданско-правовая ᅟхарактеристика ᅟдоговора ᅟаренды ᅟнежилых ᅟпомещений…………………………………………………………………………..11

1.3. ᅟЭлементы ᅟдоговора ᅟаренды ᅟнежилых ᅟпомещений…………………………..14

ГЛАВА ᅟ2. ᅟПОРЯДОК ᅟЗАКЛЮЧЕНИЯ, ᅟИСПОЛНЕНИЯ ᅟИ ᅟРАСТОРЖЕНИЯ ᅟДОГОВОРА ᅟАРЕНДЫ ᅟНЕЖИЛЫХ ᅟПОМЕЩЕНИЙ…………………………....31

2.1. ᅟЗаключение ᅟдоговора ᅟаренды ᅟнежилых ᅟпомещений: ᅟформа, ᅟсрок ᅟи ᅟгосударственная ᅟрегистрация………………………………………………….......31

2.2. ᅟИсполнение ᅟи ᅟрасторжение ᅟдоговора ᅟаренды ᅟнежилых ᅟпомещений………48

ГЛАВА ᅟ3. ᅟАКТУАЛЬНЫЕ ᅟПРОБЛЕМЫ ᅟПРАВОВОГО ᅟРЕГУЛИРОВАНИЯ ᅟДОГОВОРА ᅟАРЕНДЫ ᅟНЕЖИЛЫХ ᅟПОМЕЩЕНИЙ ᅟВ ᅟСОВРЕМЕННОЙ ᅟПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ᅟПРАКТИКЕ ᅟИ ᅟПУТИ ᅟИХ ᅟРАЗРЕШЕНИЯ……55

3.1. ᅟПроблемные ᅟаспекты ᅟзаключения, ᅟисполнения ᅟи ᅟрасторжения ᅟдоговора ᅟаренды ᅟнежилых ᅟпомещений………………………………………........................55

3.2. ᅟПроблемы ᅟгосударственной ᅟрегистрации ᅟдоговора ᅟаренды ᅟнежилых ᅟпомещений…………………………………………………………………………..59

3.3. ᅟCудебно-арбитражная ᅟпрактика ᅟпо ᅟпроблемам ᅟв ᅟсфере ᅟаренды ᅟнежилых ᅟпомещений…………………………………………………………..........................66

ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………………..68

СПИСОК ᅟИСПОЛЬЗОВАННОЙ ᅟЛИТЕРАТУРЫ……………………………......72

ПРИЛОЖЕНИЯ ᅟ ᅟ

3

ВВЕДЕНИЕ

Тема ᅟдипломной ᅟработы: ᅟ«Правовое ᅟрегулирование ᅟдоговора ᅟаренды ᅟобъектов ᅟнедвижимого ᅟимущества ᅟпо ᅟзаконодательству ᅟРоссийской ᅟФедерации».

Речь ᅟпойдет ᅟо ᅟправовом ᅟрегулировании ᅟдоговора ᅟаренды ᅟнежилых ᅟпомещений ᅟпо ᅟзаконодательству ᅟРоссийской ᅟФедерации.

Тема ᅟданной ᅟработы ᅟчрезвычайно ᅟактуальна ᅟи ᅟвот ᅟпочему. ᅟДоговор ᅟаренды ᅟнежилых ᅟпомещений ᅟ– ᅟодин ᅟиз ᅟнаиболее ᅟраспространенных ᅟвидов ᅟдоговоров. ᅟВ ᅟсвязи ᅟс ᅟшироким ᅟразвитием ᅟрыночных ᅟотношений ᅟвозросла ᅟнеобходимость ᅟаренды ᅟнежилых ᅟпомещений: ᅟодной ᅟорганизации ᅟнужен ᅟофис, ᅟдругой ᅟ ᅟсклад ᅟдля ᅟхранения ᅟсвоего ᅟтовара. ᅟВ ᅟсвязи ᅟс ᅟтем, ᅟчто ᅟстоимость ᅟнежилых ᅟпомещений ᅟдостаточно ᅟвысока, ᅟподавляющее ᅟчисло ᅟорганизации ᅟне ᅟимеет ᅟвозможности ᅟпокупать ᅟпомещения, ᅟпоэтому ᅟих ᅟприходится ᅟарендовать. ᅟ ᅟ

Степень ᅟнаучной ᅟразработанности ᅟи ᅟтеоретическая ᅟоснова ᅟисследования. ᅟНаиболее ᅟобстоятельные ᅟнаучные ᅟработы ᅟданной ᅟпроблеме ᅟпосвятили ᅟБелов ᅟВадим ᅟАнатольевич ᅟ(род. ᅟ1971), ᅟБрагинский ᅟМихаил ᅟИсаакович ᅟ(1925 ᅟ- ᅟ2009), ᅟВенедиктов ᅟАнатолий ᅟВасильевич ᅟ(1887-1959), ᅟВитрянский ᅟВасилий ᅟВладимирович ᅟ(род. ᅟ1956), ᅟИоффе ᅟОлимпиад ᅟСоломонович ᅟ(1920-2005), ᅟКоновалов ᅟАлександр ᅟВладимирович ᅟ(род. ᅟ1968), ᅟНовицкий ᅟИван ᅟБорисович ᅟ(1880-1958), ᅟСадиков ᅟОлег ᅟНиколаевич ᅟ ᅟ ᅟ ᅟ ᅟ ᅟ ᅟ ᅟ ᅟ ᅟ ᅟ(род. ᅟ1925), ᅟСкловский ᅟКонстантин ᅟИльич ᅟ(род. ᅟ1955), ᅟСуханов ᅟЕвгений ᅟАлексеевич ᅟ(род. ᅟ1948), ᅟШершеневич ᅟГабриэль ᅟФеликсович ᅟ(1863-1912).

Теоретическую ᅟоснову ᅟисследования ᅟсоставили ᅟтруды ᅟроссийских

юристов ᅟв ᅟобласти ᅟгражданского ᅟправа, ᅟтаких ᅟкак ᅟЗенин ᅟИван ᅟАлександрович ᅟ(род. ᅟ26.04.1939), ᅟСтепанов ᅟСергей ᅟАркадьевич ᅟ(род. ᅟ1955) ᅟи ᅟдр., ᅟа ᅟтакже ᅟинтернет-ресурсы.

Объектом ᅟисследования ᅟявляются ᅟобщественные ᅟотношения,

4

складывающиеся ᅟв ᅟсфере ᅟаренды ᅟнежилых ᅟпомещений, ᅟособенностей ᅟправового ᅟрегулирования ᅟданного ᅟдоговора.

Предметом ᅟисследования ᅟявляются ᅟнормы ᅟгражданского ᅟзаконодательства ᅟв ᅟчасти ᅟаренды ᅟнежилых ᅟпомещений.

Цель ᅟисследования: ᅟрассмотреть ᅟособенности ᅟправового ᅟрегулирования ᅟдоговора ᅟаренды ᅟнежилых ᅟпомещений.

Для ᅟдостижения ᅟуказанной ᅟцели ᅟисследования, ᅟставим ᅟследующие ᅟзадачи:

- ᅟисследовать ᅟпроцесс ᅟстановления ᅟи ᅟразвития ᅟарендных ᅟотношений;

- ᅟопределить ᅟпонятие ᅟдоговора ᅟаренды ᅟнежилых ᅟпомещений, ᅟего ᅟгражданско-правовую ᅟхарактеристику;

- ᅟрассмотреть ᅟэлементы ᅟдоговора ᅟаренды ᅟнежилых ᅟпомещений, ᅟа ᅟименно: ᅟпредмет ᅟ(объект) ᅟдоговора ᅟи ᅟсубъекты ᅟ(стороны) ᅟдоговора;

- ᅟрассмотреть ᅟпорядок ᅟзаключения, ᅟисполнения ᅟи ᅟрасторжения ᅟдоговора ᅟаренды ᅟнежилых ᅟпомещений;

- ᅟрассмотреть ᅟактуальные ᅟпроблемы ᅟправового ᅟрегулирования ᅟдоговора ᅟаренды ᅟнежилых ᅟпомещений ᅟи ᅟпути ᅟих ᅟразрешения; ᅟ

- ᅟвыявить ᅟнедостатки ᅟдействующего ᅟзаконодательства ᅟи ᅟпредложить ᅟмеры, ᅟнаправленные ᅟна ᅟих ᅟустранение.

Методы ᅟисследования: ᅟобоснование ᅟположений, ᅟвыводов ᅟи ᅟрекомендаций, ᅟсодержащихся ᅟв ᅟдипломной ᅟработе, ᅟосуществлено ᅟпутем ᅟкомплексного ᅟприменения ᅟобщенаучных ᅟметодов ᅟисследования: ᅟанализ, ᅟсинтез, ᅟиндукция, ᅟдедукция.

Нормативную ᅟоснову ᅟисследования ᅟсоставляют ᅟГК ᅟРФ, ᅟНК ᅟРФ, ᅟ ᅟ ᅟ ᅟ ᅟ ᅟУК ᅟРФ, ᅟи ᅟдр.

Эмпирической ᅟосновой ᅟисследования ᅟпослужили ᅟпостановления

Пленума ᅟВысшего ᅟАрбитражного ᅟСуда ᅟРФ, ᅟинформационные ᅟписьма ᅟи ᅟпостановления ᅟПрезидиума ᅟВысшего ᅟАрбитражного ᅟСуда ᅟРФ, ᅟи ᅟдр.

Практическая ᅟзначимость, ᅟсодержащаяся ᅟв ᅟдипломной ᅟработе ᅟв

5

качестве ᅟвыводов ᅟи ᅟрекомендаций, ᅟраскрывающая ᅟюридическое ᅟсодержание ᅟположений ᅟ ᅟвыносимых ᅟна ᅟисследование, ᅟсостоит ᅟв ᅟтом, ᅟчто ᅟони ᅟнаправлены ᅟна ᅟдальнейшее ᅟсовершенствование ᅟдействующего ᅟгражданского ᅟзаконодательства. ᅟМатериалы ᅟданной ᅟработы ᅟмогут ᅟбыть ᅟиспользованы ᅟв ᅟучебном ᅟпроцессе, ᅟдля ᅟосвоения ᅟстудентами ᅟсамостоятельного ᅟматериала, ᅟили ᅟв ᅟпомощь ᅟстуденту ᅟпри ᅟподготовке ᅟк ᅟсеминарскому ᅟзанятию, ᅟа ᅟтакже ᅟв ᅟпреподавании ᅟгражданского ᅟправа.

Структура ᅟдипломной ᅟработы: ᅟвведение, ᅟтри ᅟглавы, ᅟзаключение, ᅟсписок ᅟиспользованной ᅟлитературы, ᅟприложения.

Во ᅟвведении ᅟотражена ᅟактуальность ᅟтемы, ᅟприведены ᅟцели ᅟи ᅟзадачи ᅟисследования.

В ᅟпервой ᅟглаве ᅟрешается ᅟпервая, ᅟвторая ᅟи ᅟтретья ᅟиз ᅟпоставленных ᅟзадач.

Во ᅟвторой ᅟглаве ᅟрешается ᅟчетвертая ᅟиз ᅟпоставленных ᅟзадач.

В ᅟтретьей ᅟглаве ᅟрешается ᅟпятая ᅟиз ᅟпоставленных ᅟзадач.

В ᅟзаключении ᅟданы ᅟвыводы ᅟи ᅟрекомендации, ᅟрешается ᅟшестая ᅟиз ᅟпоставленных ᅟзадач.

В ᅟприложении ᅟприведены ᅟдокументы.

6

ГЛАВА ᅟ1. ᅟОБЩЕТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ᅟАСПЕКТЫ ᅟДОГОВОРА ᅟАРЕНДЫ ᅟНЕЖИЛЫХ ᅟПОМЕЩЕНИЙ

1.1. ᅟИстория ᅟстановления ᅟи ᅟразвития ᅟправового ᅟрегулирования ᅟарендных ᅟотношений ᅟв ᅟРоссийской ᅟФедерации

Рис. ᅟ1 ᅟ– ᅟГлиняные ᅟтаблички ᅟшумеров

История ᅟарендных ᅟотношений ᅟнасчитывает ᅟболее ᅟ4 ᅟтысяч ᅟлет. ᅟОна ᅟ

7

богата ᅟи ᅟразнообразна, ᅟкак ᅟи ᅟистория ᅟсамого ᅟчеловечества. ᅟ

 ᅟК ᅟнесчастью ᅟдля ᅟнас, ᅟистория ᅟне ᅟдонесла ᅟдокумент ᅟо ᅟпервой ᅟсделке, ᅟно ᅟархеологи, ᅟзанимающиеся ᅟраскопками ᅟдревнего ᅟшумерского ᅟгородища ᅟУр, ᅟв ᅟ1984 ᅟг. ᅟнашли ᅟглиняные ᅟтаблички ᅟс ᅟпрототипами ᅟпервых ᅟдоговоров ᅟаренды ᅟсельскохозяйственного ᅟинвентаря ᅟи ᅟводоемов, ᅟкоторые ᅟсдавались ᅟна ᅟоговоренный ᅟсрок ᅟза ᅟнадлежащую ᅟплату. ᅟЭти ᅟтаблички, ᅟдатированные ᅟ2000 ᅟг. ᅟдо ᅟн. ᅟэ. ᅟ(см. ᅟрис. ᅟ1) ᅟсодержали ᅟдоговора ᅟмежду ᅟшумерскими ᅟсвященнослужителями ᅟи ᅟфермерами .

Объективные ᅟпредпосылки ᅟразвития ᅟправового ᅟрегулирования ᅟотношений ᅟнежилых ᅟпомещений ᅟсвидетельствуют ᅟо ᅟтом, ᅟчто ᅟ ᅟдоговор ᅟаренды ᅟнежилых ᅟпомещений ᅟв ᅟистории ᅟправа ᅟнеобходимо ᅟрассматривать ᅟкак ᅟразновидность ᅟдоговора ᅟаренды ᅟ(имущественного ᅟнайма). ᅟ

Охарактеризуем ᅟконструкцию ᅟдоговора ᅟаренды ᅟ(имущественного ᅟнайма) ᅟв ᅟримском ᅟправе. ᅟ

Римское ᅟправо ᅟзнало ᅟтри ᅟотдельных ᅟдоговора ᅟаренды ᅟ(найма), ᅟа ᅟименно: ᅟнаем ᅟвещей ᅟ(location-conductio ᅟrerum), ᅟнаем ᅟуслуг ᅟ(location-conductio ᅟoperarum), ᅟнаем ᅟработы ᅟили ᅟподряд ᅟ(location-conductio ᅟoperis ᅟили ᅟoperasfaciendi). ᅟ

Договор ᅟаренды ᅟ(найма) ᅟв ᅟримском ᅟправе ᅟопределялся ᅟкак ᅟконсенсуальный, ᅟсрочный, ᅟвозмездный. ᅟБыло ᅟли ᅟ ᅟчто-то ᅟобщее ᅟу ᅟэтих ᅟтрех ᅟдоговоров? ᅟКонечно ᅟже, ᅟда. ᅟОбщее ᅟмежду ᅟними ᅟто, ᅟчто ᅟодна ᅟсторона ᅟ(наймодатель) ᅟобязывалась ᅟпредоставить ᅟдругой ᅟстороне ᅟпользование ᅟизвестным ᅟобъектом, ᅟа ᅟдругая ᅟсторона ᅟ(наниматель) ᅟобязывалась ᅟуплатить ᅟпервой ᅟза ᅟпользование ᅟденежное ᅟ ᅟвознаграждение. ᅟПри ᅟэтом ᅟдоговор ᅟнайма ᅟвещи ᅟимел ᅟстрого ᅟобязательственно-правовую ᅟприроду: ᅟв ᅟслучае ᅟотчуждения ᅟарендованного ᅟимущества ᅟнаймодателем ᅟдругому ᅟлицу, ᅟнаниматель ᅟтерял ᅟправо ᅟаренды ᅟна ᅟданное ᅟимущество, ᅟпоскольку ᅟновый ᅟ

8

собственник ᅟне ᅟсчитался ᅟсвязанным ᅟдоговором ᅟаренды ᅟсвоего ᅟпредшественника, ᅟтаким ᅟобразом, ᅟдоговор ᅟаренды ᅟне ᅟобладал ᅟ

вещно-правовым ᅟэлементом, ᅟкак ᅟправо ᅟследования ᅟза ᅟвещью. ᅟ ᅟ

В ᅟримском ᅟправе ᅟв ᅟимператорский ᅟпериод ᅟбыло ᅟустановлено ᅟправило, ᅟсогласно ᅟкоторому, ᅟесли ᅟнаниматель, ᅟне ᅟвозвратив ᅟпо ᅟокончании ᅟсрока ᅟаренды ᅟвещь, ᅟдоводил ᅟдело ᅟдо ᅟсуда, ᅟон ᅟприсуждался ᅟне ᅟтолько ᅟк ᅟвозвращению ᅟнанятой ᅟвещи, ᅟно ᅟи ᅟк ᅟуплате ᅟее ᅟстоимости, ᅟт. ᅟе. ᅟрассматривался ᅟкак ᅟзахватчик ᅟчужого ᅟвладения ᅟ(inuasor ᅟalinae ᅟpossessionis) . ᅟ

Ни ᅟв ᅟодном ᅟиз ᅟнормативно-правовых ᅟактов ᅟроссийского ᅟдореволюционного ᅟгражданского ᅟзаконодательства ᅟне ᅟбыло ᅟпредусмотрено ᅟопределения ᅟпонятия ᅟдоговора ᅟимущественного ᅟнайма.

 ᅟВ ᅟст. ᅟ103 ᅟПсковской ᅟсудной ᅟграмоты ᅟбыло ᅟзакреплено ᅟположение ᅟо ᅟтом, ᅟчто ᅟподсуседник, ᅟт. ᅟе. ᅟнаниматель ᅟдома ᅟили ᅟчасти ᅟусадьбы ᅟдолжен ᅟбыл ᅟоплачивать ᅟнаем ᅟсвоей ᅟработой . ᅟ

Согласно ᅟСудебнику ᅟГосударя ᅟЦаря ᅟи ᅟВеликого ᅟКнязя ᅟИоанна ᅟВасильевича ᅟ1550 ᅟг., ᅟкрестьяне ᅟплатили ᅟарендную ᅟплату ᅟза ᅟземлю, ᅟзанятую ᅟпосевами: ᅟ«плати ᅟсо ᅟдвора ᅟпо ᅟдва ᅟалтына, ᅟа ᅟопричь ᅟтого ᅟна ᅟнем ᅟпошлине ᅟнет. ᅟА ᅟостанется, ᅟу ᅟкоторого ᅟхлеб ᅟв ᅟземли, ᅟи ᅟкак ᅟтот ᅟхлеб ᅟпожнет, ᅟтак ᅟон ᅟс ᅟтого ᅟхлеба, ᅟили ᅟс ᅟтолчего, ᅟдаст ᅟборан ᅟдва ᅟалтына».

В ᅟдругой ᅟстатье ᅟговорилось ᅟтак: ᅟ«а ᅟпо ᅟкои ᅟместа ᅟбыла ᅟрожь ᅟего ᅟземли, ᅟи он ᅟподать ᅟцареву ᅟи ᅟвеликого ᅟкнязя ᅟплатить ᅟсо ᅟржи, ᅟа ᅟбоярского ᅟему ᅟдела, ᅟза ᅟкем ᅟжил ᅟне ᅟделати. ᅟА ᅟпопу ᅟпожилого ᅟнет, ᅟи ᅟходити ᅟему ᅟбессрочно ᅟволя» .

9

В ᅟпоследующем ᅟположения ᅟоб ᅟаренде ᅟстали ᅟрегулироваться ᅟкодифицированным ᅟнормативно-правовым ᅟактом, ᅟГражданском ᅟкодексом ᅟРоссийской ᅟСоветской ᅟФедеративной ᅟСоциалистической ᅟРеспублики, ᅟрегулирующим ᅟгражданские ᅟправоотношения ᅟв ᅟРСФСР, ᅟкоторый ᅟбыл принят ᅟ11 ᅟноября ᅟ1922 ᅟг.  ᅟ(Далее ᅟ– ᅟГражданский ᅟкодекс ᅟРСФСР ᅟ1922 ᅟг.). ᅟ

В ᅟотличие ᅟот ᅟдореволюционного ᅟзаконодательства ᅟГражданский ᅟкодекс ᅟРСФСР ᅟ1922 ᅟг. ᅟсодержал ᅟопределение ᅟдоговора ᅟимущественного ᅟнайма. ᅟᅟСт. ᅟ152 ᅟГК ᅟРСФСР ᅟ1922 ᅟг. ᅟгласила: ᅟ«по ᅟдоговору ᅟимущественного ᅟнайма ᅟодна ᅟсторона ᅟ(наймодатель) ᅟобязуется ᅟпредоставить ᅟдругой ᅟ(нанимателю) ᅟ ᅟимущество ᅟза ᅟопределенное ᅟвознаграждение ᅟдля ᅟвременного ᅟпользования». ᅟСт. ᅟ154 ᅟГК ᅟРСФСР ᅟ1922 ᅟг. ᅟгласила: ᅟ«срок ᅟнайма ᅟне ᅟдолжен ᅟпревышать ᅟ12 ᅟлет. ᅟПо ᅟистечении ᅟустановленного ᅟсрока ᅟнаем ᅟможет ᅟбыть ᅟпродлен ᅟпутем ᅟ ᅟзаключения ᅟнового ᅟдоговора. ᅟПри ᅟфактическом ᅟпродолжении ᅟпользования ᅟнанятым ᅟимуществом ᅟс ᅟмолчаливого ᅟсогласия ᅟнаймодателя ᅟдоговор ᅟсчитается ᅟвозобновленным ᅟна ᅟнеопределенный ᅟсрок». ᅟА ᅟст. ᅟ155 ᅟГК ᅟРСФСР ᅟ1922 ᅟг. ᅟгласила: ᅟ«если ᅟдоговор ᅟнайма ᅟзаключен ᅟбез ᅟуказания ᅟсрока, ᅟто ᅟон ᅟсчитается ᅟзаключенным ᅟна ᅟнеопределенный ᅟсрок ᅟи ᅟкаждая ᅟиз ᅟсторон ᅟвправе ᅟпрекратить ᅟдействие ᅟдоговора ᅟво ᅟвсякое ᅟвремя, ᅟпредварив ᅟо ᅟтом ᅟдругую ᅟсторону ᅟпри ᅟнайме ᅟпредприятий ᅟи ᅟпомещений ᅟпод ᅟторгово-промышленные ᅟпредприятия ᅟи ᅟпод ᅟжилье ᅟ– ᅟза ᅟ3 ᅟмесяца, ᅟа ᅟпри ᅟнайме ᅟпрочего ᅟимущества ᅟ– ᅟза ᅟ1 ᅟмесяц». ᅟ

В ᅟ1964 ᅟг. ᅟпринят ᅟГражданский ᅟкодекс ᅟРоссийской ᅟСоветской Федеративной ᅟСоциалистической ᅟРеспубликиᅟ  ᅟ(Далее ᅟ– ᅟГражданский кодексᅟ

10

РСФСР ᅟ1964 ᅟг.), ᅟкоторый, ᅟкак ᅟи ᅟпредыдущий ᅟкодекс, ᅟсодержал ᅟотдельную ᅟ ᅟ ᅟгл. ᅟ27 ᅟ«Имущественный ᅟнаем». ᅟ ᅟСт. ᅟ275 ᅟГК ᅟРСФСР ᅟ1964 ᅟг. ᅟ ᅟгласила: ᅟ«по ᅟдоговору ᅟимущественного ᅟнайма ᅟнаймодатель ᅟобязуется ᅟпредоставить ᅟнанимателю ᅟимущество ᅟво ᅟвременное ᅟпользование ᅟза ᅟплату ᅟ- ᅟ ᅟэто ᅟуже

традиционное ᅟдля ᅟРоссийского ᅟГражданского ᅟзаконодательства ᅟопределение ᅟ ᅟ ᅟ ᅟ

договора ᅟимущественного ᅟнайма. ᅟУказанная ᅟглава ᅟпомимо ᅟвсего ᅟпрочего ᅟсодержала ᅟположения ᅟо ᅟсроках ᅟаренды. ᅟСт. ᅟ277 ᅟГК ᅟРСФСР ᅟ1964 ᅟг. ᅟгласила: ᅟ«срок ᅟдоговора ᅟимущественного ᅟнайма ᅟне ᅟдолжен ᅟпревышать ᅟдесяти ᅟлет».

Нельзя ᅟне ᅟкоснуться ᅟвопроса ᅟо ᅟформе ᅟдоговора ᅟаренды. ᅟИтак, ᅟв ᅟсоответствии ᅟсо ᅟст. ᅟ276 ᅟГК ᅟРСФСР ᅟ1964 ᅟг.: ᅟ«договор ᅟимущественного ᅟнайма ᅟмежду ᅟгражданами ᅟна ᅟсрок ᅟболее ᅟодного ᅟгода ᅟдолжен ᅟбыть ᅟзаключен ᅟв ᅟписьменной ᅟформе».

Также ᅟнельзя ᅟне ᅟкоснуться ᅟвопроса ᅟо ᅟправах ᅟи ᅟобязанностях ᅟсторон ᅟпо ᅟдоговору ᅟаренды. ᅟВ ᅟсоответствии ᅟсо ᅟст. ᅟ281 ᅟГК ᅟРСФСР ᅟ1964 ᅟг.: ᅟ«наймодатель ᅟ ᅟобязан ᅟпредоставить ᅟнанимателю ᅟимущество ᅟв ᅟсостоянии, ᅟсоответствующем ᅟусловиям ᅟдоговора ᅟи ᅟназначению ᅟимущества. ᅟНаймодатель ᅟне ᅟотвечает ᅟза ᅟнедостатки ᅟимущества, ᅟкоторые ᅟбыли ᅟим ᅟоговорены ᅟпри ᅟзаключении ᅟдоговора». ᅟА ᅟст. ᅟ286 ᅟГК ᅟРСФСР ᅟ1964 ᅟг. ᅟгласила: ᅟ«наниматель ᅟобязан ᅟсвоевременно ᅟвносить ᅟплату ᅟза ᅟпользование ᅟимуществом. ᅟОн ᅟвправе ᅟтребовать ᅟсоответственного ᅟуменьшения ᅟнаемной ᅟплаты, ᅟесли ᅟв ᅟсилу ᅟобстоятельств, ᅟза ᅟкоторые ᅟнаниматель ᅟне ᅟотвечает, ᅟусловия ᅟпользования, ᅟпредусмотренные ᅟдоговором, ᅟили ᅟсостояние ᅟимущества ᅟсущественно ᅟухудшились».

Итак, ᅟподведем ᅟитог, ᅟразвитие ᅟсоветского ᅟзаконодательства ᅟпривело ᅟк ᅟтому, ᅟчто ᅟположения, ᅟрегламентирующие ᅟсроки ᅟдоговора ᅟимущественного ᅟнайма ᅟпретерпели ᅟряд ᅟсущественных ᅟизменений. ᅟВ ᅟГражданском ᅟкодексе ᅟРСФСР ᅟ1964 ᅟг. ᅟнашла ᅟотражение ᅟситуация, ᅟкогда ᅟсрок ᅟнайма ᅟбыл ᅟсокращен. ᅟЭто ᅟобъяснялось ᅟневостребованностью ᅟв ᅟхозяйственной ᅟжизни ᅟобщества ᅟ

достаточно ᅟдлительных ᅟсроков ᅟнайма, ᅟкоторые ᅟбыли ᅟпредусмотрены ᅟ

11

Гражданским ᅟкодексом ᅟРСФСР ᅟ1922 ᅟг. ᅟДалее, ᅟисследование ᅟдоговора ᅟ

имущественного ᅟнайма ᅟв ᅟгражданском ᅟзаконодательстве ᅟсоветского ᅟпериода ᅟпоказало, ᅟчто ᅟв ᅟосновных ᅟсвоих ᅟчертах ᅟон ᅟсоответствовал ᅟтрадиционному ᅟпониманию, ᅟзаложенному ᅟеще ᅟв ᅟдореволюционные ᅟвремена.

На ᅟсовременном ᅟэтапе ᅟгражданско-правовое ᅟрегулирование ᅟдоговора

аренды ᅟосуществляется ᅟвторой ᅟчастью ᅟГражданского ᅟкодекса ᅟРоссийской ᅟФедерации, ᅟкоторый ᅟбыл ᅟпринят ᅟГосударственной ᅟДумой ᅟРФ ᅟ22 ᅟдекабря ᅟ1995 ᅟг.,  ᅟ(Далее ᅟ– ᅟГК ᅟРФ), ᅟа ᅟтакже ᅟдругими ᅟзаконами ᅟи ᅟподзаконными ᅟактами. ᅟБлагодаря ᅟэтому ᅟдоговор ᅟаренды ᅟприобрел ᅟцивилизованный ᅟхарактер. ᅟ

Итак, ᅟподведем ᅟобщий ᅟитог. ᅟПроанализировав ᅟисторию ᅟстановления ᅟи ᅟразвития ᅟаренды, ᅟможно ᅟзаключить, ᅟ ᅟчто ᅟаренда ᅟразвивается ᅟс ᅟ2000 ᅟг. ᅟдо ᅟн.э. ᅟ

и ᅟдо ᅟсегодняшнего ᅟвремени ᅟне ᅟисчерпала ᅟсвой ᅟпотенциал ᅟк ᅟразвитию ᅟв ᅟРФ.

1.2. ᅟПонятие ᅟи ᅟгражданско-правовая ᅟхарактеристика ᅟдоговора ᅟаренды ᅟнежилых ᅟпомещений

Договор ᅟаренды ᅟнежилых ᅟпомещений ᅟне ᅟвыделен ᅟв ᅟгражданском ᅟзаконодательстве ᅟв ᅟкачестве ᅟсамостоятельного ᅟвида ᅟдоговора ᅟаренды. ᅟСпециальные ᅟнормы, ᅟрегулирующие ᅟаренду ᅟнежилых ᅟпомещений, ᅟв ᅟГК ᅟРФ ᅟотсутствуют. ᅟВ ᅟгл. ᅟ34 ᅟГК ᅟРФ ᅟ«Аренда» ᅟв ᅟотношении ᅟаренды ᅟнедвижимого ᅟимущества ᅟотдельно ᅟдифференцированы ᅟлишь ᅟдва ᅟвида ᅟдоговора ᅟаренды, ᅟа ᅟименно: ᅟаренда ᅟзданий ᅟи ᅟсооружений ᅟ(§ ᅟ4 ᅟгл. ᅟ34 ᅟГК ᅟРФ) ᅟи ᅟаренда ᅟпредприятий ᅟ(§ ᅟ5 ᅟгл. ᅟ34 ᅟГК ᅟРФ). ᅟГлава ᅟ35 ᅟГК ᅟРФ ᅟрегламентирует ᅟнаем ᅟжилого ᅟпомещения.

Более ᅟтого, ᅟв ᅟгражданском ᅟзаконодательстве ᅟотсутствует ᅟдаже

12

развернутое ᅟлегальное ᅟопределение ᅟнежилого ᅟпомещения. ᅟМожно ᅟнайти ᅟ

лишь ᅟотдельные ᅟнормативные ᅟпризнаки ᅟнежилых ᅟпомещений. ᅟТак, ᅟиз ᅟп. ᅟ6 ᅟ ᅟ ᅟст. ᅟ12 ᅟФедерального ᅟзакона ᅟ ᅟот ᅟ21 ᅟиюля ᅟ1997 ᅟг. ᅟ№ ᅟ122-ФЗ ᅟ«О ᅟгосударственной ᅟрегистрации ᅟправ ᅟна ᅟнедвижимое ᅟимущество ᅟи ᅟсделок ᅟс ᅟним»  ᅟможно ᅟсделать ᅟвывод, ᅟчто ᅟпомещениями ᅟследует ᅟсчитать ᅟобъекты ᅟ

недвижимости, ᅟвходящие ᅟв ᅟсостав ᅟзданий ᅟи ᅟсооружений.

На ᅟнаш ᅟвзгляд, ᅟк ᅟправоотношениям ᅟпо ᅟаренде ᅟнежилых ᅟпомещений ᅟследует ᅟприменять ᅟобщие ᅟположения ᅟоб ᅟаренде ᅟ(§ ᅟ1 ᅟгл. ᅟ34 ᅟГК ᅟРФ), ᅟа ᅟтакже ᅟположения ᅟоб ᅟаренде ᅟзданий ᅟи ᅟсооружений ᅟ(§ ᅟ4 ᅟгл. ᅟ34 ᅟГК ᅟРФ), ᅟно ᅟтолько ᅟв ᅟ

той ᅟчасти, ᅟв ᅟкакой ᅟэто ᅟне ᅟпротиворечит ᅟсуществу ᅟсоответствующих ᅟправоотношений. ᅟ

Во-первых, ᅟвозможность ᅟприменения ᅟк ᅟаренде ᅟнежилых ᅟпомещений ᅟнорм ᅟ§ ᅟ4 ᅟгл. ᅟ34 ᅟГК ᅟРФ ᅟоб ᅟаренде ᅟзданий ᅟи ᅟсооружений ᅟкосвенно ᅟ

подтверждена ᅟПрезидиумом ᅟВАС ᅟРФ ᅟв ᅟинформационном ᅟписьме ᅟот ᅟ1 ᅟиюня ᅟ2000 ᅟг. ᅟ№ ᅟ53 . ᅟНесмотря ᅟна ᅟто, ᅟчто ᅟв ᅟинформационном ᅟписьме ᅟрассматривается ᅟтолько ᅟвопрос ᅟрегистрации ᅟдоговоров ᅟаренды ᅟнежилых ᅟпомещений, ᅟполагаем, ᅟчто ᅟсодержащаяся ᅟв ᅟнем ᅟпозиция ᅟимеет ᅟобщий ᅟхарактер. ᅟПри ᅟэтом ᅟПрезидиум ᅟВАС ᅟРФ ᅟобосновал ᅟсвою ᅟточку ᅟзрения ᅟтем, ᅟчто ᅟнежилое ᅟпомещение ᅟхотя ᅟи ᅟявляется ᅟобъектом ᅟнедвижимости, ᅟотличным ᅟот ᅟздания ᅟили ᅟсооружения, ᅟв ᅟкотором ᅟоно ᅟнаходится, ᅟно ᅟс ᅟним ᅟсвязано. ᅟ

Во-вторых, ᅟсложившаяся ᅟдо ᅟнастоящего ᅟмомента ᅟсудебно-арбитражная ᅟпрактика ᅟподтверждает ᅟприменимость ᅟзаконодательных ᅟположений ᅟоб ᅟаренде ᅟзданий ᅟи ᅟсооружений ᅟк ᅟправоотношениям ᅟпо ᅟаренде ᅟ

13

нежилых ᅟпомещений ᅟ(см. ᅟПостановление ᅟАрбитражного ᅟсуда ᅟВосточно-Сибирского ᅟокруга ᅟот ᅟ19.06.2015 ᅟ№ ᅟФ02-1785/2015 ᅟпо ᅟделу ᅟ№ ᅟА19-14751/2014 , ᅟПостановление ᅟАрбитражного ᅟсуда ᅟМосковского ᅟокруга ᅟот ᅟ03.04.2015 ᅟ ᅟ№ ᅟФ05-3071/2015 ᅟпо ᅟделу ᅟ№ ᅟА40-117443/14 , ᅟПостановление ᅟАрбитражного суда ᅟЦентрального ᅟокруга ᅟот ᅟ23.06.2015 ᅟ№ ᅟФ10-2499/2013 ᅟпо ᅟделу ᅟ№ ᅟА35-8105/2012) . ᅟ

Так, ᅟпо ᅟнашему ᅟмнению, ᅟк ᅟдоговорам ᅟаренды ᅟнежилых ᅟпомещений

следует ᅟприменять ᅟследующие ᅟнормы ᅟоб ᅟаренде ᅟзданий ᅟи ᅟсооружений ᅟ(на ᅟтом ᅟправовом ᅟосновании, ᅟчто ᅟпомещения ᅟвходят ᅟв ᅟсостав ᅟзданий ᅟили ᅟсооружений ᅟи ᅟявляются ᅟих ᅟчастью):

- ᅟформа ᅟи ᅟгосударственная ᅟрегистрация ᅟдоговора ᅟаренды ᅟ ᅟ ᅟ(ст. ᅟ651 ᅟГК ᅟРФ). ᅟНеобходимость ᅟприменения ᅟст. ᅟ651 ᅟГК ᅟРФ ᅟк ᅟдоговорам ᅟаренды ᅟнежилых ᅟпомещений ᅟотмечена, ᅟв ᅟчастности, ᅟПрезидиумом ᅟВАС ᅟРФ ᅟв ᅟинформационном ᅟписьме ᅟот ᅟ1 ᅟиюня ᅟ2000 ᅟг. ᅟ№ ᅟ53;

- ᅟразмер ᅟарендной ᅟплаты ᅟкак ᅟсущественное ᅟусловие ᅟдоговора ᅟаренды ᅟнежилого ᅟпомещения ᅟ(ст. ᅟ654 ᅟГК ᅟРФ);

- ᅟобщие ᅟправила ᅟпередачи ᅟнежилого ᅟпомещения ᅟ(ст. ᅟ655 ᅟГК ᅟРФ).

Итак, ᅟст. ᅟ606 ᅟГК ᅟРФ ᅟгласит: ᅟ«по ᅟдоговору ᅟаренды ᅟ(имущественного

найма) ᅟарендодатель ᅟ(наймодатель) ᅟобязуется ᅟпредоставить ᅟарендатору ᅟ(нанимателю) ᅟимущество ᅟза ᅟплату ᅟво ᅟвременное ᅟвладение ᅟи ᅟпользование ᅟили ᅟво ᅟвременное ᅟпользование».

Исходя ᅟиз ᅟконструкции ᅟст. ᅟ606 ᅟГК ᅟРФ ᅟмы ᅟможем ᅟпредложить ᅟ

следующее ᅟопределение ᅟдоговора ᅟаренды ᅟнежилых ᅟпомещений: ᅟпо ᅟдоговору ᅟаренды ᅟнежилых ᅟпомещений ᅟарендодатель ᅟобязуется ᅟпредоставить ᅟ

14

арендатору ᅟнежилое ᅟпомещение, ᅟвходящее ᅟв ᅟсостав ᅟздания ᅟили ᅟсооружения, ᅟза ᅟплату ᅟво ᅟвременное ᅟвладение ᅟи ᅟпользование ᅟили ᅟво ᅟвременное ᅟпользование. ᅟ

Договор ᅟаренды ᅟнежилых ᅟпомещений ᅟявляется:

- ᅟконсенсуальньным, ᅟт. ᅟе. ᅟсчитается ᅟзаключенным ᅟс ᅟмомента ᅟдостижения ᅟсторонами ᅟсоглашения ᅟпо ᅟего ᅟсущественным ᅟусловиям, ᅟнезависимо ᅟот ᅟмомента ᅟего ᅟреального ᅟисполнения ᅟ(передачи ᅟв ᅟаренду ᅟ

нежилого ᅟпомещения);

 ᅟ- ᅟвозмездным: ᅟарендатор ᅟобязан ᅟпредоставить ᅟарендодателю ᅟвстречное ᅟпредоставление ᅟв ᅟвиде ᅟвнесения ᅟарендной ᅟплаты ᅟза ᅟполученное ᅟв ᅟаренду ᅟнежилое ᅟпомещение, ᅟв ᅟотличие, ᅟнапример, ᅟот ᅟдоговора ᅟбезвозмездного ᅟпользования, ᅟкоторый ᅟпредполагает ᅟбезвозмездность;

- ᅟдвусторонне ᅟобязывающим ᅟ(взаимным, ᅟсиналлагматическим): ᅟкаждая ᅟиз ᅟсторон ᅟдоговора ᅟ(арендодатель ᅟи ᅟарендатор) ᅟнесет ᅟобязанности ᅟв ᅟпользу ᅟдругой ᅟстороны. ᅟДве ᅟвстречные ᅟобязанности ᅟсторон ᅟв ᅟдоговоре ᅟодинаково ᅟважны: ᅟобязанность ᅟарендодателя ᅟпередать ᅟарендатору ᅟнежилое ᅟпомещение ᅟи ᅟобязанность ᅟарендатора ᅟвносить ᅟарендную ᅟплату . ᅟ ᅟ

1.3. ᅟЭлементы ᅟдоговора ᅟаренды ᅟнежилых ᅟпомещений

Вопрос ᅟоб ᅟэлементах ᅟдоговора ᅟосвещается, ᅟкак ᅟправило, ᅟв ᅟразделах, ᅟ

посвященных ᅟотдельным ᅟвидам ᅟдоговоров. ᅟПри ᅟэтом ᅟвыделяются ᅟчаще ᅟвсего ᅟдва ᅟэлемента: ᅟпредмет ᅟ(объект) ᅟдоговора ᅟи ᅟсубъекты ᅟ(стороны) ᅟдоговора. ᅟ

Первый ᅟэлемент ᅟсодержания ᅟдоговора ᅟ– ᅟпредмет ᅟ(объект).

Предметом ᅟявляется ᅟнежилое ᅟпомещение, ᅟкоторое ᅟпередается

арендодателем ᅟарендатору. ᅟБез ᅟточного ᅟопределения ᅟпредмета ᅟдоговор ᅟне ᅟ

15

считается ᅟзаключенным ᅟи ᅟдействительным, ᅟсоответственно, ᅟв ᅟтексте ᅟобразца ᅟ

договора ᅟаренды ᅟнежилых ᅟпомещений ᅟпередаваемое ᅟпомещение ᅟдолжно ᅟбыть ᅟконкретно ᅟи ᅟясно ᅟописано. ᅟ

В ᅟописание ᅟпредмета ᅟвходит: ᅟ

- ᅟадрес ᅟместорасположения ᅟобъекта ᅟаренды;

- ᅟэтаж;

- ᅟнаименование ᅟобъекта ᅟаренды ᅟ(нежилое ᅟпомещение, ᅟего ᅟчасть); ᅟ

- ᅟфункциональное ᅟназначение ᅟ(нежилое ᅟ– ᅟпроизводственное, ᅟскладское, ᅟторговое, ᅟадминистративное ᅟи ᅟт. ᅟп.);

- ᅟплощадь.

Все ᅟэти ᅟданные ᅟмогут ᅟбыть ᅟуказаны ᅟпри ᅟсоставлении ᅟдоговора, ᅟпрямо ᅟв ᅟтексте ᅟсоглашения ᅟили ᅟв ᅟприложениях ᅟк ᅟнему. ᅟНапример, ᅟк ᅟдоговору, ᅟкак ᅟправило, ᅟприлагается ᅟкадастровый ᅟпаспорт ᅟпомещения. ᅟЭтот ᅟдокумент ᅟсодержит ᅟвсе ᅟхарактеристики ᅟпередаваемого ᅟпомещения, ᅟа ᅟтакже ᅟего ᅟсхематическую ᅟпланировку. ᅟКстати, ᅟвместо ᅟкадастрового ᅟпаспорта ᅟпомещения ᅟможно ᅟпредставить ᅟлишь ᅟвыдержку ᅟиз ᅟкопии ᅟкадастрового ᅟ

паспорта ᅟвсего ᅟздания, ᅟкоторая ᅟтакже ᅟсодержит ᅟвсе ᅟданные ᅟо ᅟпередаваемом

помещении. ᅟТакая ᅟкопия ᅟназывается ᅟэкспликацией .

Нельзя ᅟне ᅟотметить, ᅟчто ᅟпо ᅟдоговору ᅟаренды ᅟнежилых ᅟпомещений ᅟв

аренду ᅟмогут ᅟбыть ᅟпереданы:

- ᅟпомещения ᅟв ᅟзданиях ᅟили ᅟсооружениях;

- ᅟчасти ᅟпомещений ᅟв ᅟзданиях ᅟили ᅟсооружениях.

Легальное ᅟопределение ᅟэтих ᅟпонятий ᅟприведено ᅟв ᅟст. ᅟ2 ᅟФедерального ᅟзакона ᅟот ᅟ30 ᅟдекабря ᅟ2009 ᅟг. ᅟ№ ᅟ384-ФЗ ᅟ«Технический ᅟрегламент ᅟо ᅟбезопасности ᅟзданий ᅟили ᅟсооружений» .

16

«Здание ᅟ– ᅟрезультат ᅟстроительства, ᅟпредставляющий ᅟсобой ᅟ

объемную ᅟстроительную ᅟсистему, ᅟимеющую ᅟнадземную ᅟи ᅟ(или) ᅟподземную ᅟчасти, ᅟвключающую ᅟв ᅟсебя ᅟпомещения, ᅟсети ᅟинженерно-технического ᅟ

обеспечения ᅟи ᅟсистемы ᅟинженерно-технического ᅟобеспечения ᅟи ᅟпредназначенную ᅟдля ᅟпроживания ᅟи ᅟ(или) ᅟдеятельности ᅟлюдей, ᅟразмещения ᅟпроизводства, ᅟхранения ᅟпродукции ᅟили ᅟсодержания ᅟживотных».

«Сооружение ᅟ– ᅟрезультат ᅟстроительства, ᅟпредставляющий ᅟсобой

объемную, ᅟплоскостную ᅟили ᅟлинейную ᅟстроительную ᅟсистему, ᅟимеющую ᅟ

наземную, ᅟнадземную ᅟи ᅟ(или) ᅟподземную ᅟчасти, ᅟсостоящую ᅟиз ᅟнесущих, ᅟа ᅟв

отдельных ᅟслучаях ᅟи ᅟограждающих ᅟстроительных ᅟконструкций ᅟи ᅟпредназначенную ᅟдля ᅟвыполнения ᅟпроизводственных ᅟпроцессов ᅟразличного ᅟвида, ᅟхранения ᅟпродукции, ᅟвременного ᅟпребывания ᅟлюдей, ᅟперемещения ᅟлюдей ᅟи ᅟгрузов».

Главным ᅟотличием ᅟздания ᅟот ᅟсооружения ᅟявляется ᅟто, ᅟчто ᅟздание ᅟможет ᅟиметь ᅟжилое ᅟили ᅟнежилое ᅟназначение, ᅟа ᅟсооружение ᅟ– ᅟтолько ᅟнежилое ᅟназначение.

 ᅟ«Помещение ᅟ– ᅟчасть ᅟобъема ᅟздания ᅟили ᅟсооружения, ᅟимеющая ᅟ

определенное ᅟназначение ᅟи ᅟограниченная ᅟстроительными ᅟконструкциями». ᅟ

Помещение ᅟв ᅟздании ᅟможет ᅟиметь ᅟжилое ᅟи ᅟнежилое ᅟназначение, ᅟпомещение ᅟв ᅟсооружении ᅟ– ᅟтолько ᅟнежилое. ᅟ

То, ᅟчто ᅟв ᅟаренду ᅟможет ᅟбыть ᅟпередана ᅟчасть ᅟпомещений ᅟв ᅟзданиях ᅟили ᅟсооружениях, ᅟподтверждается ᅟсудебной ᅟпрактикой ᅟ(Постановление ᅟПленума ᅟ

ВАС ᅟРФ ᅟот ᅟ17 ᅟноября ᅟ2011 ᅟг. ᅟ№ ᅟ73 ᅟ«Об ᅟотдельных ᅟвопросах ᅟпрактики ᅟприменения ᅟправил ᅟГК ᅟРФ ᅟо ᅟдоговоре ᅟаренды) .

Следует ᅟтакже ᅟобратить ᅟвнимание, ᅟчто ᅟдоговор, ᅟна ᅟосновании ᅟкоторого ᅟиспользуется ᅟотдельный ᅟконструктивный ᅟэлемент ᅟздания ᅟили ᅟ

17

сооружения ᅟ(крыша, ᅟвнешняя ᅟсторона ᅟстены, ᅟфасада ᅟи ᅟт. ᅟд.), ᅟранее ᅟне ᅟявлялся ᅟдоговором ᅟаренды. ᅟТакая ᅟпозиция ᅟбыла ᅟзакреплена ᅟв ᅟп. ᅟ1 ᅟинформационного ᅟписьма ᅟПрезидиума ᅟВАС ᅟРФ ᅟот ᅟ11 ᅟянваря ᅟ2002 ᅟг. ᅟ№ ᅟ66 .

Современная ᅟсудебная ᅟпрактика ᅟдемонстрирует ᅟновую ᅟпозицию ᅟпо ᅟэтому ᅟвопросу ᅟ(см. ᅟПостановление ᅟПленума ᅟВАС ᅟРФ ᅟот ᅟ23.07.2009 ᅟ№ ᅟ64) .

Итак, ᅟ«по ᅟсоглашению ᅟсособственников ᅟобщего ᅟимущества

(собственников ᅟпомещений ᅟв ᅟздании) ᅟдопускается ᅟпередача ᅟотдельных

частей ᅟздания ᅟв ᅟпользование. ᅟНапример, ᅟможет ᅟбыть ᅟзаключен ᅟдоговор ᅟпользования ᅟнесущей ᅟстеной ᅟили ᅟкрышей ᅟздания ᅟдля ᅟразмещения ᅟнаружной ᅟрекламы. ᅟСтороной ᅟтакого ᅟдоговора, ᅟпредставляющей ᅟимущество ᅟв ᅟпользование, ᅟпризнаются ᅟвсе ᅟсособственники ᅟобщего ᅟимущества ᅟздания, ᅟкоторые ᅟобразуют ᅟмножественность ᅟлиц ᅟв ᅟсоответствии ᅟс ᅟдействующим ᅟзаконодательством.

Лицо, ᅟкоторое ᅟиспользует ᅟпо ᅟдоговору ᅟне ᅟявляющуюся ᅟпомещением ᅟчасть ᅟздания, ᅟне ᅟвладеет ᅟкаким-либо ᅟобъектом ᅟнедвижимости ᅟи, ᅟследовательно, ᅟ ᅟне ᅟвправе ᅟпредъявлять ᅟтребования, ᅟоснованные ᅟна ᅟст. ᅟ301, ᅟ304, ᅟ305 ᅟГК ᅟРФ .