V000161 Дипломная работа Анализ договорных отношений по передаче жилых помещений в пользование

Введение.

Глава 1. Понятие договора найма жилого помещения.

1.1 Понятие и особенности найма жилого помещения.

1.2  Жилое помещение, как предмет договора найма.

1.3 Стороны договора найма жилого помещения.

Глава 2. Заключение и содержание договора найма жилого помещения.

2.1 Заключения договора найма жилых помещений.

2.2 Права и обязанности сторон.

2.3 Изменение и прекращение договора найма жилого помещения.

 Глава 3.  Виды договоров найма жилых помещений.

3.1 Договор социального найма жилого помещения.  

3.2 Договор найма специализированного жилого помещения.

3.3 Договор найма жилого помещения с последующим выкупом

3.4 Договор коммерческого найма жилого помещения.

Заключение.

Список использованных источников

Приложение

Введение

Жилье является одним из важнейших материальных условий жизни любого человека наряду с пищей, одеждой и т.д. Потребность человека в жилье возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, т.е. носит постоянный характер.

Среди проблем, имеющих важное социально-экономическое значение на современном этапе общественного развития, одной из наиболее острых является проблема обеспечения надлежащего осуществления права на жилище, закрепленного в Конституции РФ, всеми российскими гражданами, что неоднократно подчеркивалось в Посланиях Президента РФ Федеральному Собранию РФ .

Решение существующих в жилищной сфере проблем Президентом и Правительством РФ связывается с реализацией приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» и утвержденной в соответствии с ним Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы» и входящие в ее состав подпрограммы рассчитанные до 2015 года , основными задачами которых выступают формирование рынка доступного жилья и улучшение жилищных условий россиян. Но, несмотря на прилагаемые государством усилия, миллионы граждан по-прежнему не имеют жилищных условий, соответствующих современным понятиям о размере, комфорте и благоустроенности жилья, что абсолютно неприемлемо с позиций общепринятых в развитых государствах представлений об уровне жизни.  

В виду того, что жилье является дорогостоящим «товаром длительного использования», решить жилищную проблему без дополнительной помощи государства практически невозможно ни в одной стране мира. Однако в России данная помощь настолько малозначительна, что не может привести к какому-либо улучшению в жилищной сфере .  

Данные социологических исследований показывают, что жилищная проблема стоит перед 61 % российских семей, в той или иной степени не удовлетворенных жилищными условиями. При этом цены на жилье постоянно растут.  

Современное правовое регулирование жилищных отношений исходит из того, что обеспечение жильем нуждающихся в нем граждан становится заботой самих граждан, хотя решение жилищного вопроса, как и прежде, провозглашается одним из приоритетных направлений политики российского государства. Постоянно возрастающие цены на жилье, снижение объемов его строительства, низкие доходы граждан - все это приводит к тому, что для большинства россиян приобретение квартиры или даже комнаты остается несбыточной мечтой, неосуществимой даже в отдаленном будущем.

Таким образом, в сложившихся социально-экономических условиях договор найма жилого помещения, позволяющий гражданину, даже не признанному в установленном законом порядке нуждающимся в жилье, снять любое жилое помещение без каких-либо ограничений в соответствии со своими финансовыми возможностями, выступает одним из основных способов удовлетворения жилищных потребностей граждан в нашей стране.

Все вышеизложенное обусловило выбор темы курсовой работы.   Особая значимость жилых помещений для граждан России подтверждается закреплением в Конституции Российской Федерации права граждан на жилище , которое означает возможность каждого иметь жилище и не опасаться его произвольного лишения, а также при определенных условиях быть им обеспеченным.

Долгое время большая часть жилых помещений в Российской Федерации принадлежала государству и предоставлялась гражданам в пользование на основании договора социального найма жилого помещения.  С развитием рыночных отношений получила широкое распространение частная собственность в жилищной сфере.

В настоящее время жилищные потребности граждан удовлетворяются посредством двух основных способов: путем приобретения жилых помещений в собственность по различным основаниям либо заключения договора о передаче жилого помещения в пользование.

Но даже с развитием и расширением способов удовлетворения жилищных потребностей граждан острота жилищных вопросов не снижается. Современное гражданское и жилищное законодательство России устанавливает различные договорные формы пользования жилыми помещениями.

Наиболее значимым и распространенным в данной сфере является договор найма. В теории неоднократно подчеркивалось, что договор найма без преувеличения можно назвать центральным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров.  

В ЖК РФ наряду с другими дополнениями и изменениями включены новые разделы — «Жилые помещения, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования» и «Наемные дома».

 Целью таких нововведений является социальная поддержка граждан посредством расширения возможных, а главное, доступных способов удовлетворения жилищных потребностей граждан. Появление еще одного договора в сфере наемных отношений не стало неожиданным для жилищной сферы.

На федеральном уровне был разработан комплекс мер по созданию условий для развития наемных отношений.

Региональное законодательство также давно пыталось найти дополнительные пути и способы обеспечения нуждающихся граждан жильем  

В теории неоднократно анализировался сложившийся опыт практического приме¬нения жилищного законодательства, который показал, что лишь незначительная часть граждан в состоянии решить свою жилищную проблему за счет собственных средств, в том числе с использованием заемных.

 Целью исследования является анализ договорных отношений по передаче жилых помещений в пользование.

Для достижения указанной цели поставлены следующие задачи:

1. Раскрыть сущность договора найма жилого помещения и его особенности.

2. Дать характеристику структурных элементов договора.

3.Рассмотреть порядок заключения договора найма жилого помещения.

4. Выявить особенности изменения и прекращения договора найма жилого помещения.

5. Проанализировать виды договоров найма жилых помещений.

Объектом исследования выступают общественные отношения, регулирующие институт договора найма жилого помещения.

Предмет исследования – законы, подзаконные акты, материалы судебной практики в области найма жилых помещений.

Теоретическая основа исследования:  при подборе материала для данного исследования были изучены работы авторов: Михеевой Л.ю, Толстого Ю.К., Тихомиров М.Ю., Крашенинникова П.В и др.

Глава 1. Понятие договора найма жилого помещения.

1.1 Понятие и особенности найма жилого помещения.

Контракт о найме помещения жилого назначения представляет собой договор, согласно которому собственник помещения жилого назначения отдает во временное владение и пользование жилое помещение нанимателю жилого помещения. Арендатор (наниматель) должен вносить плату за помещение. Договор подписывается в двух копиях, по обе копии каждой стороне. Если на сделке по найму жилого помещения присутствует риэлтор, свое присутствие он должен подтвердить письменно с помощью такого документа, как протокол. жилым помещением признается недвижимое имущество, которое должно быть пригодно для проживания в нем и, соответственно, отвечает требованиям законодательства, касающихся установленных санитарных, технических норм.  Согласно существующей классификации данный вид договора является возмездным и консенсуальным, а также взаимным.

Следует понимать разницу между коммерческим и социальным наймом жилого помещения. Коммерческий договор аренды помещения жилого назначения являет собой соглашение, в котором стороны, заключившие договор, самостоятельно определяют для себя условия договора, являющиеся существенными для данного вида договоров. Социальный найм жилого помещения предполагает заключение договора на то помещение жилого назначения, которое входит в состав фонда социального использования помещения. Гражданин должен обладать правосубъктностью на получение такого помещения. При вселении гражданина ему выдается ордер, который подтверждает занятие этого помещения гражданином.

1.2  Жилое помещение, как предмет договора найма.

Причиной существования родового обязательства (найма) без обособления его видовых особенностей (социальный и коммерческий) выступал не в последнюю очередь единый предмет обязательства - жилое помещение. Выделяются три критерия при определении помещений в качестве предмета договора найма.

Во-первых, это удовлетворение помещения ряду требований (санитарным, техническим и т.д.), т.е. пригодность помещения для проживания  

 во-вторых, целевое назначение постоянное проживание в нем физических лиц  

 и, в-третьих, изолированность помещения  

В связи с тем, что в последнее время широкое распространение приобрело строительство загородных домов, встает вопрос о целесообразности признания их жилыми. Эти коттеджи вполне отвечают приведенным выше критериям. Поэтому возможно выделение четвертого критерия - наличия решения органа местного самоуправления о признании строения жилым.

Обязательное требование к помещению как предмету найма: жилое помещение должно быть свободно от любых обязательств.

Предъявляемые к помещению различного рода технические и ряд других требований тесным образом связаны с возможностью постоянного в нем проживания. Только соответствующий уровень пригодности (соблюдение тех или иных нормативов) отличает жилое помещение от нежилого.

До принятия части второй ГК критерий "постоянного проживания" не действовал. Это качество жилья было снижено просто до "проживания"

Раз жилое помещение является предметом найма, то объектом данного обязательства являются действия. Одновременно с этим жилое помещение может выступать и объектом в правоотношениях собственности, как и всякая любая вещь  

Принимая во внимание, что многие ценности выполняют несколько ролей, как было только что показано на примере жилого помещения, принято говорить об объекте как некоем благе, по поводу которого возникает соответствующее правоотношение. Применительно к жилищному законодательству этим благом является удовлетворение каким-либо способом (приватизация, наем жилого помещения и т.д.) потребности физического лица в жилье.

Если вышеприведенные критерии предмета найма относятся к обоим видам найма, то вот порядок определения размера этого предмета (жилого помещения) имеет различие. По договору социального найма жилое помещение предоставляется в пределах нормы жилой площади , а при коммерческом найме размер помещения не ограничивается. Следует обратить внимание, что закон, применительно к социальному найму, говорит именно о норме предоставления, но не пользования жильем .

Перемена предмета в смысле перевода жилого помещения в нежилое трансформирует рассматриваемое обязательство в договор аренды нежилого помещения, прекращая таким образом жилищные правоотношения.  Нынешний ГК утратил "нежилое помещение" как самостоятельное, используемое наряду со "строением", понятие.

Оба упомянутых термина заменены на "здания" и "сооружения"  

Наряду с этим нельзя не отметить, что предметом договора аренды может быть все-таки и жилое помещение. Особенность в данном случае заключается в том, что субъектом аренды выступает юридическое лицо, которое получает жилое помещение во временное владение и (или) пользование для проживания граждан.

Сама перемена предмета непосредственно связана с таким критерием жилого помещения, как его соответствие предъявляемым к жилому помещению требованиям, с помощью которых оценивается уровень пригодности помещения для проживания. Признание жилого помещения непригодным для постоянного проживания и является одним из оснований для перевода помещения в нежилой фонд. С учетом того, что многие жилые помещения находятся на данный момент в частной собственности, их перевод в нежилые должен проходить при согласовании с соответствующим муниципальным органом исполнительной власти.

Возникает вопрос: если при переводе помещения в нежилой фонд жилищные правоотношения прекращаются, то как с этих позиций рассматривать перепланировку? Думается, что это изменение, но не замена или перемена, предмета договора с распространением на это соответственно правил ст.450 ГК, но при условии, что такая перепланировка не ведет к увеличению подсобной площади за счет жилой.

Обобщая все изложенное выше, можно отметить, что Гражданский кодекс РФ ввел положения, регулирующие обе разновидности найма. Но при этом в гл.35 ГК "Наем жилого помещения" не выделены общие и особенные нормы, что затрудняет понимание особенностей данных договоров.  Желательно, чтобы специфика социального найма нашла свое полное отражение в новом жилищном законодательстве России и ее субъектов. Тем самым будут более четко разграничены социальный и коммерческий наем.  Регулирование договора социального найма в новом Жилищном кодексе России будет также способствовать усилению роли жилищного законодательства, его сохранению как целостной системы. Основание для заключения договора социального найма

1.3 Стороны договора найма жилого помещения.

Субъектами договора выступают две стороны - наниматель и наймодатель. Нанимателем может быть физическое лицо, обладающее полной дееспособностью. Жилое помещение юридическим лицам может быть сдано, но только такой найм регулируется положениями договора аренды. Особенностью заключения такого соглашения для юридических лиц является то, что коммерческие организации вправе заключать договор только для проживания граждан - физических лиц в жилом помещении, но не для осуществления юридическими лицами коммерческой деятельности на площади помещения жилого назначения.

Договор найма жилого помещения, по общему правилу, заключается письменно. Несоблюдение правил заключения договора в простой письменной формы исключает ничтожность сделки по найму жилого помещения, но лишает субъектов договора законного права в случае возникновения конфликтных ситуации ссылаться на подтверждение договора найма жилого помещения и свидетельские показания, которые имели бы значения при разрешении споров.

Существенные условия договора - это такие условия, которые определяются в нормативно-правовых актах, как необходимые для договора данного вида, кроме того существенные условия - это условия, по которым возможно достижения соглашений в случае заявления одной из стороны.  Таким образом, к существенным условиям данного вида договора относится условие о предмете договора. В соглашении о найме помещения жилого назначения должны быть определены все данные о помещении, которые позволят с предельной точностью описать все имущество, которое будет передано по договору во владение или пользование. Безусловно, по общему правилу, несоблюдение существенного условия договора влечет ничтожность сделки.

Кроме существенных условий, в договорах обычно предусматриваются дополнительные условия, которые предусмотрены законом и вступают в действие с момента подписания соглашения и не требуют согласования сторон. К рассматриваемым условиям соглашения является обязательство нанимателя платить за арендованное помещение.   Данное положение должно быть четко зафиксировано в договоре. Кроме того, дополнительные условия - это временной интервал, на который заключен договор найма жилого помещения, далее указание в договоре на граждан, которые будут ь совместно проживать с нанимателем.  Дополнительно, это обязанность нанимателя проведения текущего ремонта  , обязанность наймодателя проводить капитальный ремонт  размер арендной платы, положения субаренды .

Таким образом, правильное и четкое заключение любого соглашения влечет положительные правовые последствия для обеих сторон, участвующих в договоре.

Глава 2. Заключение и содержание договора найма жилого помещения.

2.1 Заключения договора найма жилых помещений.

Заключение договора найма жилого помещения осуществляется посредством подписания письменного документа, регламентирующего все существенные условия такой сделки.  

В случае найма жилого помещения могут составляться:

- договор найма,

- соглашение о найме,

- контракт о найме и иные подобные формы.

В любом случае, как бы ни назывался такой документ, он должен соответствовать требованиям российского жилищного права. Рассмотрим особенности заключения соглашения о найме жилого помещения, сгруппировав их по следующим позициям:

1. Исследуемый документ согласовывается, изготавливается и подписывается полномочными представителями сторон. Оригинальные подписи таких лиц свидетельствуют о том, что наймодатель и наниматель достигли добровольных соглашений по всем обстоятельствам сделки найма. Если стороной соглашения выступает организация, то оригинальная подпись ее представителя может быть удостоверена оттиском ее печати.

2. Договор найма изготавливается в необходимом количестве, при этом каждый такой экземпляр имеет равную юридическую силу с другими аналогичными экземплярами. По желанию сторон. документ может быть зарегистрирован в журнале учета договоров или иным способом. По одному экземпляру подписанного договора передается сторонам сделки.

3. Правила найма жилого помещения, установленные договором обязательны для исполнения всеми заинтересованными лицами и вступают в юридическую силу с момента их обоюдного утверждения нанимателем и наймодателем. Указанные лица вправе распространить действие такого договора на отношения сторон, возникшие до его подписания.

4. Содержание соглашения о найме не должно противоречить жилищному праву и иному законодательству России. Имеющиеся в таком документе позиции, противоречащие нормам российского права являются недействительными.

5. Передача в найм помещений уполномоченными лицами. Правом сдавать в аренду жилплощадь обладает только ее собственник. Иные лица, осуществляют такие действия исключительно на основании делегированных от собственника полномочий.

Заключение договора найма является делом добровольным и не может производиться по принуждению. Такой документ должен содержать все существенные обстоятельства сделки, в противном случае она может быть признана недействительной.

Договор найма регламентирует правоотношения сторон по использованию жилой недвижимости, нежилые помещения являются предметом договора аренды нежилого помещения.

2.2 Права и обязанности сторон.

Основной обязанностью наймодателя является предоставление свободного жилого помещения пригодного для проживания. По договору социального найма наймодатель обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Наймодатель по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Обязанности нанимателя сводятся к следующему: использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии; не производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя: своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В договоре социального найма на нанимателя возлагаются дополнительные обязанности проводить текущий ремонт жилого помещения (побелку потолков, окраску или оклейку обоями стен, окраску полов и дверей и т. п.), а также информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Наниматель имеет право вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц, в том числе других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Для этого ему необходимо получить с согласия в письменной форме членов своей семьи , в том числе временно отсутствующих , и наемодателя.На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие членов семьи и наемодателя. По договору найма наниматель вправе разрешить безвозмездно проживать временным жильцам

с согласия все с ним проживающих и уведомления наймодателя, а также с согласия наймодателя передать помещение в поднаем.

Если в квартире освободилось жилое помещение, не изолированное от занимаемого другим нанимателем, освободившееся помещение передается в пользование этому нанимателю. При освобождении изолированного жилого помещения в квартире, где проживают несколько нанимателей, указанное помещение должно предоставляться проживающим в квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. (малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях).

Если же в квартире нет лиц, относящихся к указанной категории, то освободившееся жилое помещение должно предоставляться гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы.

По договору социального найма наниматель также имеет право на сохранение жилого помещения в случае временного отсутствия, право на бронирование жилого помещения, право на обмен жилыми помещениями, право на сдачу нанимаемого помещения в поднаем (с согласия наймодателя и при соблюдении установленных в законодательстве требований), приватизировать жилое помещение.

2.3 Изменение и прекращение договора найма жилого помещения

Вввиду многозначности термина "договор" изменение и расторжение договора найма жилого помещения могут рассматриваться как юридические факты и как их последствия: изменение и расторжение правоотношения. По нашему мнению, поскольку юридические факты имеют значение, так как порождают конкретные правовые последствия – изменение и прекращение прав и обязанностей субъектов, наиболее важные признаки исследуемых понятий отражены в определениях:

– изменение договора есть изменение элементов правоотношения при сохранении вида самого правоотношения;

– расторжение договора есть разрыв правоотношения найма жилого помещения по соглашению или одностороннему волеизъявлению сторон, а в случаях, предусмотренных законом, – по иску третьих лиц".

Эти признаки не всегда позволяют четко разграничить случаи изменения и расторжения договора найма жилого помещения. Поэтому можно выделить дополнительный признак изменения договора: права и обязанности субъектов в отношении индивидуально-определенного жилого помещения, составляющие содержание правоотношения до его преобразования, сохраняются у всех или отдельных участников договора.  При расторжении договора права и обязанности по найму жилого помещения у всех его участников прекращаются".

Выделим три способа изменения и расторжения договора найма жилого помещения:

– по соглашению сторон

– по требованию одной из сторон договора;

– односторонний отказ от исполнения договора