H000924 Диплом Положения и нормы имеющегося законодательства, которые непосредственно касаются оснований, условий, форм договора об ипотеке

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

Глава 1. История развития законодательства об ипотечном кредитовании земельных участков

1.1. Отечественная история развития законодательства об ипотечном кредитовании земельных участков

1.2. Законодательство зарубежных стран, регулирующее ипотечное кредитование земельных участков

Глава 2. Правовая природа ипотечного кредитования на земельные участки

2.1.  Договор об ипотеке на земельный  участок

2.2.  Предмет договора об ипотеке на земельный участок

2.3. Виды ипотечного кредитования на земельные участки

Глава 3. Проблемы применения законодательства в области ипотеки (залога) земельных участков  

3.1. Проблемы в применения законодательства в области ипотеки (залога) земельных участков  в сфере кадастровой оценки стоимости

3.2. Проблемы в применения законодательства в области ипотеки (залога) земельных участков  по вопросу государственной регистрации договоров

Заключение

Библиографический список

Приложение

ВВЕДЕНИЕ

Выбор темы магистерской работы обусловлен тем, что одной из важнейших проблем обязательственного права отмечается создание надежных правовых механизмов обеспечения исполнения обязательств, и, прежде всего, денежных. Одним из таких правовых способов является ипотека (залог).

Особую роль среди способов обеспечения исполнения обязательств в современных условиях занимает ипотека. Учитывая состояние экономики России, которой присущи такие факторы, как падение уровня производства, инфляция, повсеместные неплатежи за поставленные товары, выполненные работы или оказанные услуги в связи с недобросовестностью контрагентов, широкое применение ранее популярных способов обеспечения исполнения обязательств теряет практический смысл. Ипотека же, в свою очередь, обладает несомненными преимуществами. Это связано, прежде всего, с тем, что она гарантирует реальное удовлетворение имущественных требований кредитора в случае неисполнения должником обязательства. Основной функцией ипотеки, в соответствии с современным законодательством является стимулирование должника к точному и неуклонному исполнению обязательства.

В данный момент этот способ обеспечения исполнения обязательств принимает массовый характер в хозяйственных отношениях, чем и обуславливает актуальность написания данной магистерской работы.

Земля - самый надежный объект залога, поскольку при рациональном использовании она со временем не изнашивается, как другая недвижимость, напротив, ее стоимость возрастает. В настоящее время в России земельные участки слабо используются в кредитном и инвестиционном процессах, не смотря на законодательное существование возможности залога земельных участков, за исключением земель, которые находятся в муниципальной или государственной собственности. В этой связи из недавних инициатив законодателя необходимо отметить Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон от 5 февраля 2004 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)», исключивший из перечня земельных участков, не подлежащих ипотеке, сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств.

В то же время, не смотря на внесение в закон «Об ипотеке» многочисленных изменений и дополнений, неразрешённой осталась проблема ипотечной оборотоспособности некоторых объектов недвижимости, в первую очередь возможности ипотеки земель, которые находятся в муниципальной и государственной собственности, а так же проблемы оценки и реализации заложенных земельных участков и изменение их целевого назначения.

Зарубежный опыт показывает нам, что земля исторически является средством накопления и роста капитала (аренда земельных участков, выпуск ценных бумаг, обеспеченных землей, получение кредита под залог и так далее). К примеру, ипотечный кредит под залог земли распространен в странах, где существует частная собственность на землю, и является важным каналом финансирования сельскохозяйственного сектора, так как собственных средств фермеров, как правило, недостаточно для покупки современной техники во исполнение аграрных задач и целей. Ипотека земли является надежным инструментом финансирования для кредиторов, заемщиков и посредников при кредитовании. Несмотря на экономический кризис 2013-2015 г. указанные преимущества залог земельных участков как формы обеспечения кредитных обязательств не потерял, и ипотека земли получила распространение и применение в России. Действующее законодательство на данном этапе времени дает банкам возможность для использования земельной ипотеки при кредитовании граждан, это направление пока не имеет широкого развития. Но в силу имеющихся противоречий в законодательстве, многие российские банки считают сделку по заключению договора залога земельного участка рискованной и малоприбыльной. Однако, необходимость развития института ипотеки земли как перспективной и надежной формы обеспечения кредитных обязательств будет являться стимулом к изучению путей преодоления указанных в данном исследовании законодательных барьеров, связанных со стоимостной оценкой земельных участков, а также комплексному анализу теоретических положений, правовых норм, касающихся проблем залога земли как формы обеспечения кредитных обязательств.

Степень научной разработанности темы. В настоящее время имеются правовые нормы в Гражданском кодексе Российской Федерации, Земельном Кодексе РФ, а так же ФЗ от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

 Кроме того, существуют монографические исследования, посвященные нормам об ипотечном кредитовании земли. В числе авторов, так или иначе обращавшихся к правовому регулированию ипотеки земельных участков следует назвать такие имена, как Анисимов А.П., Быстров Г.Е., Горбунов С.В., Емельянов А.А., Замалеев Р.Р., Кириенко А.А., Леппке О.Б., Петров В.В.

Цель заключается в проведении научного анализа положений и норм имеющегося законодательства, которые непосредственно касаются оснований, условий, форм договора об ипотеке, также его предмета, а также разработка на основе данного анализа рекомендаций по совершенствованию нормативного регулирования и правоприменительной практики.

В соответствии с указанной целью поставлены следующие задачи: изучить теоретические основы ипотечного кредитования на земельные участки, а именно рассмотреть историю развития и правовую природу ипотечного кредитования на земельные участки. Так же ознакомиться с договором об ипотеке на земельный участок и соответственно его предметом, а так же рассмотреть его виды. Для разработки рекомендаций поставлена задача проведения анализа состояния земельного рынка в г. Оренбург, а так же изучение оценки земли, как предмета залога при ипотечном кредитовании.

Объектом магистерского исследования являются нормы отечественного права, которые регулируют отношения, возникающие в связи с приобретением прав и обязанностей по ипотечному кредитованию земли, определенным кругом лиц и субъектов, а также практика применения указанных норм, основные научно-теоретические концепции и исторические материалы по вопросам бакалаврского исследования.

Предметом исследования являются нормы, касающиеся ипотечного кредитования на земельные участки.

При выполнении магистерской диссертации были использованы следующие методы исследования: изучение и анализ научной юридической литературы; изучение и обобщение отечественной и зарубежной практики; сравнение, анализ, также использовались историко-правовой, сравнительно-правовой, системно-структурный и иные частно-научные методы анализа рассматриваемой проблематики.

Основные положения, выносимые на защиту:

 становление отечественного законодательства об ипотеке  в нашей стране прошло за свою 250-летнюю историю сложный путь с препятствиями: массовое развитие периодически перемежалось с запретами. В связи с этим на этапе развития законодательства об ипотеке следует выделить три основных периода: дореволюционный, советский и современный. Как показал исторический опыт, развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности. Ипотека способствует решению такой проблемы, как занятость населения (дополнительные рабочие места) и является средством удовлетворения потребностей населения. Земельная ипотека может оказывать позитивное влияние и на процессы, происходящие на рынке земель. Являясь его важнейшей составляющей, она служит достаточно эффективным инструментом вовлечения земель в активный экономический оборот и превращения их в реальный актив с соответствующими стоимостными и ценовыми характеристиками, когда использование других экономических и правовых механизмов усложнено или экономически нецелесообразно;

 мировая практика свидетельствует, что ни одна страна не сможет обеспечить стабильность своего общественного и экономического развития, если у нее отсутствует политика в области кредитного обеспечения, использования и охраны земельных ресурсов, способствующая установлению доверительных отношений между гражданами страны, ее кредитными институтами и правительством. Ипотека, возникнув еще в эпоху античности, прошла через средневековье и вошла в Новое время, приспосабливаясь уже к новым экономическим потребностям.  В течение нескольких столетий своего развития система ипотечного кредитования доказала свою эффективность в решении важных социально-экономических задач;

 по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения), а также земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Основными данными, которые необходимо указать в договоре об ипотеке земельного участка, являются: местоположение (почтовый адрес) закладываемого участка; его кадастровый номер; размещенные на участке объекты недвижимости (если таковые имеются); площадь участка; основная категория (целевое назначение) земель, расположенных на участке, с указанием органа местного самоуправления, в ведении которого находятся эти земли, и цели использования земельного участка; право, по которому земельный участок принадлежит залогодателю (право собственности), и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации, вступая в силу с момента совершения последней. Несоблюдение правил государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, считается обремененным ипотекой с момента возникновения прав залогодержателя (права залога), а если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее, - с момента возникновения обязательства. Это условие касается только сторон договора ипотеки. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации;

 залог земельных участков может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами. При этом существенной особенностью ипотеки земельных участков является то обстоятельство, что последние подразделяются на два вида: те, которые могут быть предметом залога, и те, которые не подлежат ипотеке.

В качестве обязательного приложения к договору об ипотеке земельного участка, договор должен содержать в отношении предмета следующие условия: кадастровые номера, местоположение (адрес), площадь, категория земель и разрешенное использование земельных участков, описание границ земельных участков, их отдельных частей, зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения, экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю, качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель для  отдельных категорий земель, наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.

В договоре об ипотеке надлежит указать право, в силу которого земельный участок, являющийся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

В случае, когда предметом ипотеки стало право аренды земельного участка, арендованное имущество (земельный участок) должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки (условиями, определенными ранее). Должен быть указан и срок аренды;

 в настоящее время ипотечное кредитование является специфической формой кредита. Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге. Помимо стандартных ипотечных программ, существует множество социальных или льготных видов ипотеки. Следовательно, прежде чем решиться взять ипотечный кредит, потенциальный заемщик должен проверить, не попадает ли он под категорию гражданам, которые имеют право на участие в какой-либо государственной программе социальной ипотеки. А чтобы упростить выбор среди стандартных ипотечных программ, потенциальный заемщик должен точно решить, что он может предоставить банку в качестве залога, и уже отталкиваясь от этого, выбрать ту программу, которая наиболее приемлема для него;

 государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения – не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки. Указанный срок определяется со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости до дня принятия акта об утверждении следующих результатов определения кадастровой стоимости.

Государственная кадастровая оценка может быть проведена одновременно в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в случае принятия соответствующего решения при условии соблюдения установленной периодичности проведения государственной кадастровой оценки.

Систематический анализ,  а также  актуализация информации об объектах земельных отношений и сосредоточение ее в земельном, градостроительном и других кадастрах, информационных базах данных органов БТИ, современных геоинформационных системах (ГИС), ведущихся как государственными, так и коммерческими организациями, являются основой для управления городскими земельными ресурсами. Наиболее острая проблема - наполнение государственного земельного кадастра информацией о стоимостных характеристиках земельных участков в соответствии с действующим законодательством. Проблема заключается в несовершенстве правовой и нормативной базы массовой оценки земельных участков, недостатки разработанных на федеральном уровне методик оценки, приводят к значительным ошибкам в определении «кадастровой»- стоимости земельных участков;

 договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, не подлежит государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) в качестве договора об ипотеке. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.  Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке).

Процедура государственной регистрации договора об ипотеке (залоге) заключается в следующем. В Единый государственный реестр сделок с недвижимостью подается заявление каждой стороны, а также предоставляется полный пакет документов. В список документов на проведение государственной регистрации ипотеки входят: оригинал ипотечного договора и копия документа; приложения к договору ипотеки; чек об уплате госпошлины; документ, подтверждающий возникновение обязательств по ипотеке.

Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, проведению государственного кадастрового учета недвижимого имущества, землеустройства, государственного мониторинга земель, геодезии и картографии, навигационного обеспечения транспортного комплекса, а также функции по государственной кадастровой оценке, федеральному государственному надзору в области геодезии и картографии, государственному земельному надзору, надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, контролю деятельности саморегулируемых организаций арбитражных управляющих и других является РОСРЕЕСТР.

Научная новизна магистерского исследования проявляется в том, что данная работа представляет собой комплексное изучение понятия ипотечного кредитования земли в Российской Федерации, анализа земельного рынка г. Оренбург и его оценки. В процессе изучения темы магистерской работы разработаны предложения, непосредственно касающиеся проблем в области ипотечного кредитования земли и пути их решения.

Практическая значимость работы выражается в том, что сформулированные выводы, теоретические и научные положения в ходе исследования темы магистерской работы в совокупности  позволят углубить теорию российского гражданского и земельного права и применить их при проведении научных исследований, а также в учебном процессе, а конкретные предложения и выводы, содержащиеся в работе,  могут быть использованы в законотворческом процессе для совершенствования  действующего гражданского законодательства и правоприменительной практики.

Апробация результатов исследования. Основные положения, результаты и выводы, изложенные в диссертационной работе, были опубликованы в сборнике VIII Международной научно-практической конференции, посвященной 25-летию образования юридического факультета Оренбургского ГАУ, проведенной 27-29 апреля 2017 г., под названием «Правовые механизмы формирования и функционирования гражданского общества в России» («Правовая природа ипотечного кредитования»).

Структура магистерской работы определена её целями и задачами. Работа состоит из введения, трех глав, объединяющих 8 параграфов, заключения,  библиографического списка и приложения, отражающего общую информацию по ипотечному кредитованию на земельный участок.  

Глава 1. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ОБ ИПОТЕЧНОМ КРЕДИТОВАНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

1.1. Отечественная история развития законодательства об ипотечном кредитовании земельных участков

Многие из нас считают, что ипотека это продукт современности, но мало кто знает, что ее летоисчисление началось  более двухсот лет назад. За эти годы  ипотека понесла значительные изменения: каждый исторический этап оставил след на системе кредитования и ее видах.

Ипотечное кредитование в России зарождалось параллельно с формированием права частной собственности на землю. Ипотека значилась как залог под кредит, при этом залог был только в виде недвижимого имущества. В Россию ипотека пришла в XIII столетии,  во время развития торговых взаимоотношений и ссудных обязательств и, согласно своей сути, считалась первоначальным  типом кредитования .

В юридических актах XV столетия отмечены эпизоды задатка территории в целях предоставления договора займа. В соответствии с Соборным уложением объектом задатка имели возможность быть предметы, относящиеся лицу на праве собственности. По этой причине владения невозможно было закладывать. В случае невыполнения должником в период препорученного на него обещания заложенные вещи адресовались в собственность заимодавца. Формирование задатка, в соответствии с ст. 29 Псковский судной грамоты, совершалось посредством передачи заимодавцу действий (грамоты) в объект задатка, что предназначалось подтверждением присутствия обременения и характеризовало заимодавца - держателя грамоты равно как залогодержателя. С целью наиболее абсолютной охраны собственных прав займодавцы приобретали не только грамоты в доказательство присутствия обременения, но и само обремененное имущество.

С целью последующего увеличения залога заимодавца в ипотечных правоотношениях ст. 196 гл. X Соборного уложения 1649 г. внедрила безусловный переход к заимодавцу права имущества в заложенное имущество в случае несоблюдения либо просрочки выполнения должником гарантированного задатком обещания. В практике сие действие привело к нежелательной тенденции, обращению задатка в единственный из приемов отчуждения собственности. Со временем восприятие задатка немного поменялось. Держатель имел возможность войти в обладание (во владение) поместьем только лишь с этапа несоблюдения должником главного обещания. Отмеченные формы задатков, с переходом положенного поместья залогодержателю в имущество либо в обладание были обоснованы финансовым положением Руси, где малоразвитость торгового оборота предопределяла в качестве ведущий ценности земледелие . В 1714 г. Петр Великий совместил поместье и вотчину под целостным титулом неподвижных вещей. Последующее формирование мысли индивидуальной имущества совершается в промежуток культурного абсолютизма.

С 1737 года ипотечное право никак не преобразовывалось в право собственности, а заложенная вещь согласно указу императрицы Анны Иоанновны подлежала реализации с публичных продаж. Инициированная в 30-х годах XVIII столетия преобразование ипотечного права базировалось на идее охраны взаимных интересов должников и заимодавцев. Она не допускала за залогодержателем права имущества на положенное поместье и зафиксировала новейший взгляд в ипотечном праве. Банкротский статут с 19 декабря 1800 года воспрепятствовал, трансформации полномочия имущества к залогодержателю и предусматривал норму, в соответствии с которой гарантия никак не признавалась основанием для появления у заимодавца полномочия имущества (обладания) в заложенное владение. У последнего возникло основание удовлетворения собственных запросов из цены реализованного заложенного имущества в публичном порядке с продаж.

Примерами кодификации залогового права, считаются план Вотчинного статута окончания XIX столетия и Положения о режиме взыскания с недвижимых поместий 1893 г. Тезис задатка (ст. 43 плана Вотчинного статута) равно как и предоставление валютного требования недвижимым имуществом, которое предоставляет заимодавцу в случае несоблюдения должником главного обещания основание в удовлетворенность с положенного поместья, действительно по настоящее время. Точно также как положения свободы передачи в залог собственности, возможность следования залога за имуществом, нераздельности задатка при признании возможного деления главного обещания и его акцессорный характер. Непосредственно проектом Вотчинного статута был веден основной принцип предпочтительного полномочия залогодержателя, в приобретение удовлетворения стоимости заложенного имущества пред иными заимодавцами присутствие несоблюдении должником денежного условия. Начавшие формироваться докапиталистические муниципальные («государственные») банки в основном исполняли залоговое финансирование . Залоговое финансирование выполнялось в принципах долгосрочности ссуды, постепенности закрытия обязанности, нерасторжимости долговой операции, четкого метода балла неподвижного собственности, низкого процента согласно ссуде.

Вплоть до революции наша страна была одним из мировых лидеров в сфере залогового кредитования. Первые банки, выдававшие долговременные кредиты под залог недвижимости, возникли в Российской федерации в 50-х годах XVIII века. Приобретение залоговых кредитов было занятием дворян, ипотечное кредитование осуществляли основанные страной государственные дворянские банки, которые работали соответствующим образом: барин, имевший необходимость в деньгах, направлялся в центробанк с пожеланием предоставить ему кредит под залог усадьбы. Стоимость недвижимости вместе с крепостными душами оценивалась особыми комиссиями, и Центробанк давал ссуды в 15, 28 лет или же 33 года.

Более обширное формирование ипотека обрела во 2-ой середине XIX столетия уже после отмены крепостного права. Правительство существовало вынуждено, учитывая трудное состояние фермеров, фиктивно получивших независимость и возможность выкупа территорий, однако не обладавших ни собственными средствами, ни возможностью приобрести ссуду на эти цели . В 1754 г. был учрежден 1-ый центробанк с филиалами в Петербурге и Москве (основной капитал 750 тыс. руб.). Центробанк давал ссуды в объеме с 500 вплоть до ТЫСЯЧИ руб. сроком до 3-х лет с 6% годовых под залог помещичьих имений и каменных построек.

Крестьянский поземельный банк и Государственный Дворянский земельный банк кредиты выдавали на срок, превышающий 60 лет от 3 до 8% годовых. Механизм кредитования строился на выпуске ипотечных облигаций, которыми и кредитовались заемщики. Эти облигации назывались в Дворянском земельном банке закладными листами, а в Крестьянском поземельном банке - свидетельствами. Некоторые выпуски закладных листов, в отличие от свидетельств, имели номинальную стоимость, выраженную не только в рублях, но и в германских марках, французских франках, голландских гульденах и фунтах стерлингов.

Деятельность ипотечных банков заключалась в выдаче кредитов облигациями, которые в свою очередь выкупались Государственным банком Российской империи в размере 90% их биржевой цены и затем высылались для оплаты в ипотечный банк. Вторую группу ипотечных кредитных учреждений составляли городские кредитные общества. Они кредитовали горожан под залог недвижимости. По состоянию на 1 января 1917 г. на долю этих двух банков приходилось 61,5% общей суммы ссуд, выданных под залог земель. Первые кредитные общества образованы в 1862 году в Москве и Санкт-Петербурге. Третья группа - акционерные и сословные земельные банки. В России городские общественные банки являлись самыми старыми из действовавших в XIII - ХХ веках кредитных учреждений.

К началу XX века в Российской империи существовал достаточно урегулированный рынок поземельных (ипотечных) кредитов. При его организации была реализована идея, имеющая, на первый взгляд, сугубо теоретическое значение. Суть ее заключалась в том, что при организации ипотечных кредитов могли возникать и существовать правовые формы, производные от залога недвижимости, но теряющие акцессорный характер по отношению к обеспечиваемому кредиту . Это возможно просмотреть на примере ипотечных кредитов, выдававшихся не в деньгах, а в виде банковских закладных листов, которые являлись по своему существу предъявительскими ценными бумагами. При таком виде кредитования должник передавал в залог банку  в обеспечение исполнения своих обязательств по кредитному договору недвижимость, а банк в счет кредитного договора выдавал заемщику не деньги, а закладные листы с купонным доходом.

Получив кредит в форме закладных листов, заемщик мог рассчитаться ими со своими кредиторами, продать их на бирже за деньги, т.е. реально имела место ситуация, в которой закладные листы выступали средством расчета. Понятие об ипотеке как о праве на чужую вещь полностью вошло в состав залогового законодательства, действовавшего до октября 1917 года. На основе такого понимания ипотеки регулировались отношения залогодателя и залогодержателя, которому не предоставлялось право владеть, а тем более распоряжаться заложенным имением.

Революция 1917 года изменила государственный строй России. Первыми шагами советской власти в жилищной сфере после революции 1917 года были отмена частной собственности на землю и крупного частного домовладения в городах, уплотнение семей буржуазии. Новая система жилищного финансирования заключалась в централизованном распределении бюджетных средств для строительства государственного жилья и его безвозмездном распределении среди граждан, состоявших на учете по улучшению жилищных условий . В ходе национализации банки были закрыты, а кредитные отношения централизованы. К концу 1918 года ипотечного кредитования уже не существовало. Точку в его развитии поставил Декрет Совета Народных Комиссаров от 17 мая 1919 года «О ликвидации городских и губернских кредитных обществ».  

Гражданский кодекс 1922 года упразднил деление имущества на движимое и недвижимое, и ипотека, прекратила свое существование почти на 80 лет. Ипотека начала возрождаться в середине века, вызванная необходимостью восстановления разрушенных войной зданий. В период «оттепели», в начале 60-х годов, советское правительство пришло к идее стимулирования привлечения в строительство частного капитала с поддержкой со стороны государства. Но это были довольно слабые попытки возродить строительную кооперацию, речь о льготном кредитовании советских граждан в сфере индивидуального жилищного строительства не шла вовсе. И лишь на закате СССР, в 1988 году, появилось постановление Совета Министров СССР «О мерах по ускорению развития индивидуального жилищного строительства», которое корректировалось вплоть до окончания истории Советского Союза.

История развития современной ипотеки в России действительно берет свое начало в конце 20 века. И до сих пор система ипотечного кредитования в нашей стране находится в стадии становления. Российский ипотечный рынок начал свое формирование в 1995 году, когда «ДельтаКредит» и «Сбербанк» стали выдавать ипотечные кредиты под залог имеющегося жилья у заемщиков. Условия выдачи займов стали более мягкими, а отбор клиентов был более дифференцированным.

Так, в середине 1990-х ипотека выдавалась только при наличии официального дохода, тогда, как и сегодня, банк учитывал и другие источники дохода потенциального заемщика. В те годы значительно уменьшилось количество документов и справок, которые необходимо было предоставить, увеличился круг потенциальных заемщиков, поэтому ипотечный рынок начал развиваться и набирать обороты . Однако этим планам не суждено было сбыться, так как в августе 1998 года, через месяц после принятия закона, в России произошел дефолт. На несколько лет об ипотечном кредитовании пришлось забыть, и рынок претерпевал кризис.

Лишь немногие кредитные организации могли позволить себе выдачу долгосрочных займов в условиях высочайшей инфляции и резко снизившихся доходов населения. Однако федеральный закон «Об ипотеке», определил контуры системы ипотечного кредитования, которая действует до сегодняшнего момента. Дефолт 1998 года значительно отразился на ипотечном кредитовании в России, лишь в начале 2000-х годов ипотечный рынок начал оживать. Знаковым событием этого периода стало принятие в 2002 году Стандартов АИЖК по процедурам выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов. Ипотека стала выдаваться под 18%, затем под 15%, на данный момент, зафиксирован процент ставки под 13%.

Эксперты, в большинстве своем, уверены, что в 2017 году спрос на ипотечное кредитование начнет уверенно расти. Вновь вернутся докризисные темпы, что станет мощным катализатором роста рынка недвижимости. Основные причины данной тенденции не так уж сложно выделить: понижение стоимости, медленное, но уверенное снижение процентных ставок в банках, снятие россиянами депозитных вкладов. Весьма хорошие прогнозы, особенно, если посмотреть на начало 2015 года, когда спрос на ипотечные кредиты упал довольно низко. Людей пугала неизвестность, пикирование курса рубля, неустойчивость экономики, потеря рабочих мест и т.д. Однако ближе к 2016 году экономика России стала более стабильной, а курс рубля определил свой валютный коридор. Со временем начали падать и процентные ставки. Начало 2017 года оказалось благоприятным временем для покупки в ипотеку. Прогнозисты  считают, что , при условии стабильной экономики, Центральный банк вновь понизит ставку рефинансирования.

Таким образом, мы делаем вывод, что становление отечественного законодательства об ипотеке  в нашей стране прошло за свою 250-летнюю историю сложный путь с препятствиями: массовое развитие периодически перемежалось с запретами. В связи с этим на этапе развития законодательства об ипотеке следует выделить три основных периода: дореволюционный, советский и современный. Наибольшее развитие ипотека получила в дореволюционный и современный периоды. Как показал исторический опыт, развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности. Ипотека способствует решению такой проблемы, как занятость населения (дополнительные рабочие места) и является средством удовлетворения потребностей населения. Данные факторы влияют на  развитие законодательства об ипотечном кредитовании в России и положительно сказываются и на экономическом, и на социальном развитии страны. Земельная ипотека может оказывать позитивное влияние и на процессы, происходящие на рынке земель. Являясь его важнейшей составляющей, она служит достаточно эффективным инструментом вовлечения земель в активный экономический оборот и превращения их в реальный актив с соответствующими стоимостными и ценовыми характеристиками, когда использование других экономических и правовых механизмов усложнено или экономически нецелесообразно.  В современном российском законодательстве ипотека недвижимости является сложным гражданско-правовым и социально-экономическим институтом.

1.2. Законодательство зарубежных стран, регулирующее ипотечное кредитование земельных участков

Изучение исторических корней путем развития ипотеки в различных странах является актуальным в наше время, так как позволяет проследить особенности общественно-экономического развития каждой отдельной взятой страны с этапами эволюции ипотеки в ней и выделить общие принципы организации ипотеки, рассмотрение исторического опыта ипотечного кредитования показывает, что ипотека находит свое применения в зависимости как от исторически сложившихся основ законодательства и организации кредитного дела, так и от современных тенденций деловой практики и законодательства.  

Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Зародившись до н.э. как альтернатива обеспечению обязательства личностью должника, которому в случае невозврата кредита грозило рабство, в новейших экономических формациях ипотека превратилась в мощный инструмент инвестиционно-финансовой деятельности .